Użyczenie domu rodzicom z prawem do wynajmu osobom trzecim

Czy można użyczyć rodzicom dom, aby go wynajmowali?

Tak. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego: Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Użyczenie nie przenosi własności domu ani działki. Córka pozostaje właścicielką i nadal może rozporządzać nieruchomością, z uwzględnieniem zobowiązań przyjętych w umowie.

Umowa użyczenia nieruchomości co do zasady nie wymaga aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa powinna jednak zostać zawarta na piśmie, a wydanie domu warto potwierdzić protokołem opisującym stan budynku, wyposażenie, liczniki, klucze i ewentualne usterki.

Jeżeli celem jest nie tylko zamieszkiwanie, lecz także zarobkowe oddawanie domu osobom trzecim, należy zapisać to wprost. W umowie warto wskazać, że rodzice mogą zawierać umowy najmu we własnym imieniu, pobierać czynsz i inne należne świadczenia oraz wykonywać prawa wynajmującego.

Zgoda właścicielki na oddanie domu osobom trzecim

Art. 712 Kodeksu cywilnego stanowi: Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Zgoda córki jest więc kluczowa. Najbezpieczniej zamieścić ją bezpośrednio w umowie, zamiast opierać się na ustnych ustaleniach.

Zapis powinien określać co najmniej:

• czy rodzice mogą wynajmować cały dom, jego część oraz działkę lub pomieszczenia dodatkowe;
• czy mogą samodzielnie wybierać najemców i ustalać czynsz;
• czy wolno im zawierać umowy na czas oznaczony i nieoznaczony;
• jaki jest najdłuższy dopuszczalny okres najmu;
• czy mogą pobierać kaucję, opłaty eksploatacyjne i rozliczać media;
• czy mogą udzielać najemcom zgód na drobne przeróbki, podnajem lub korzystanie przez inne osoby;
• kto prowadzi rozliczenia z najemcami i odpowiada za zwrot kaucji.

Warto także wyraźnie przyznać rodzicom prawo pobierania pożytków cywilnych z nieruchomości, czyli przede wszystkim czynszu. Pozwala to uniknąć sporu, czy użyczenie obejmowało wyłącznie korzystanie z domu, czy również osiąganie przychodów z najmu.

Czy rodzice mogą być wynajmującymi, mimo że nie są właścicielami?

Tak. Umowa najmu ma charakter zobowiązaniowy, dlatego wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy. Powinien jednak mieć faktyczną i prawną możliwość wydania nieruchomości najemcy oraz zapewnienia mu spokojnego korzystania z niej. W tej sytuacji podstawą uprawnienia rodziców będzie pisemna umowa użyczenia zawarta z córką i obejmująca zgodę na najem.

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli najem nieruchomości lub pomieszczenia ma trwać dłużej niż rok, umowa powinna być zawarta na piśmie. Brak formy pisemnej powoduje, że zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego najem uważa się za zawarty na czas nieoznaczony.

Przy dłuższych umowach trzeba uwzględnić również sytuację, w której córka sprzeda nieruchomość. Zasady wejścia nabywcy w stosunek najmu i znaczenie daty pewnej wyjaśnia materiał o najmie po zmianie właściciela.

Najważniejsze postanowienia umowy użyczenia

Dobra umowa nie powinna ograniczać się do jednego zdania o zgodzie na wynajem. Powinna rozdzielać obowiązki właścicielki i rodziców oraz przewidywać zdarzenia, które mogą wystąpić po kilku latach.

• Przedmiot umowy: dokładny adres, numer księgi wieczystej, działki, zakres pomieszczeń i wyposażenia.
• Cel użyczenia: wynajem osobom trzecim i pobieranie czynszu przez rodziców.
• Czas trwania: czas oznaczony albo nieoznaczony oraz okres wypowiedzenia.
• Granice najmu: zakaz zawierania umów dłuższych niż okres użyczenia lub obowiązek uzyskania zgody córki na umowy przekraczające wskazany termin.
• Koszty: media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, przeglądy, bieżące naprawy i większe remonty.
• Nakłady: zasady uzyskiwania zgody na remonty oraz rozliczania ulepszeń po zakończeniu umowy.
• Odpowiedzialność: szkody wyrządzone przez rodziców, najemców, domowników i osoby trzecie.
• Kontrola: prawo właścicielki do informacji o umowach, stanie domu i zaległościach najemców.
• Zakończenie: obowiązek rozliczenia kaucji, rozwiązania albo przekazania umów najmu i zwrotu domu wolnego od osób oraz rzeczy.

Na podstawie art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Nie oznacza to jednak automatycznie, że rodzice mają finansować każdą awarię konstrukcyjną lub kosztowny remont. Podział wydatków najlepiej opisać szczegółowo, zwłaszcza przy wieloletniej umowie.

Po zakończeniu użyczenia rodzice powinni zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania. Zasada ta wynika z art. 718 Kodeksu cywilnego i została podkreślona również w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 października 2019 r., V ACa 600/18.

Kiedy właścicielka może żądać wcześniejszego zwrotu domu?

Jeżeli umowę zawarto na czas nieoznaczony, należy określić rozsądny okres wypowiedzenia. Niezależnie od postanowień umownych Kodeks cywilny przewiduje przypadki wcześniejszego zwrotu. Zgodnie z art. 716 właścicielka może żądać zwrotu między innymi wtedy, gdy rodzice używają domu sprzecznie z umową lub przeznaczeniem, oddali go osobie trzeciej bez wymaganej zgody albo nieruchomość stała się właścicielce potrzebna z powodów nieprzewidzianych przy zawieraniu umowy.

Przy użyczeniu nastawionym na najem trzeba jednak zachować ostrożność. Rozwiązanie umowy użyczenia nie usuwa automatycznie najemców z domu. Konieczne może być odrębne zakończenie umów najmu, a przy lokalach mieszkalnych trzeba uwzględnić przepisy chroniące lokatorów. Z tego powodu warto ograniczyć czas umów z najemcami i uzależnić dłuższy najem od pisemnej zgody córki.

Najem domu mieszkalnego a ochrona lokatorów

Jeżeli dom będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe, zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to między innymi formalne ograniczenia wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, obowiązki dotyczące stanu lokalu oraz szczególne zasady dochodzenia opróżnienia lokalu.

Rodzice powinni zawierać umowy najmu w sposób zgodny z zakresem otrzymanego uprawnienia, dokumentować stan domu protokołem i prawidłowo rozliczać kaucję. Nie należy obiecywać najemcy prawa korzystania dłuższego niż okres, przez który rodzice sami mogą dysponować nieruchomością.

Podatek od użyczenia i przychodów z najmu

Po stronie rodziców nieodpłatne korzystanie z nieruchomości może co do zasady stanowić wartość nieodpłatnego świadczenia. Ponieważ świadczenie pochodzi od córki, czyli osoby zaliczonej do I grupy podatkowej, jego wartość korzysta co do zasady ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie dotyczące samego użyczenia nie obejmuje jednak pieniędzy uzyskiwanych później od najemców.

Przychód z najmu rozliczają rodzice, jeżeli to oni są stronami umów najmu, działają we własnym imieniu i faktycznie otrzymują czynsz. W najmie prywatnym przychody są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Zeznanie roczne składa się na formularzu PIT-28.

Umowa najmu powinna rozdzielać czynsz od opłat ponoszonych przez najemcę. Jeżeli z jej treści wynika, że najemca ma sam ponosić określone opłaty eksploatacyjne lub zwracać je wynajmującemu, nie zawsze zwiększają one przychód opodatkowany ryczałtem. Sposób rozliczenia zależy od dokładnego brzmienia umowy i obiegu płatności.

Jeżeli nieruchomość ma kilku właścicieli albo prawo do pobierania czynszu przysługuje kilku osobom, pomocne mogą być zasady opisane w artykule o dochodach z najmu współwłasności.

Czy lepsze będzie użyczenie, pełnomocnictwo czy inne rozwiązanie?

Użyczenie z prawem do wynajmu jest możliwe, ale nie zawsze będzie najprostsze. Jeżeli córka chce zachować pełną kontrolę nad najemcami, może sama pozostać wynajmującą i udzielić rodzicom pełnomocnictwa do obsługi najmu. Wtedy jednak to ona co do zasady uzyskuje przychód z czynszu, a przekazywanie pieniędzy rodzicom wymaga odrębnej oceny podatkowej.

Przy planowaniu trwałego zabezpieczenia rodziców warto porównać użyczenie z innymi konstrukcjami. Skutki przeniesienia własności oraz zabezpieczenia prawa do mieszkania opisuje materiał o rozwiązaniach takich jak darowizna lub dożywocie. W przedstawionej sytuacji ich zastosowanie nie jest konieczne, jeśli córka nie chce tracić własności.

FAQ

Podsumowanie

Córka może zachować własność domu i użyczyć go rodzicom z prawem wynajmowania osobom trzecim. Dla bezpieczeństwa zgoda na najem, pobieranie czynszu i reprezentowanie wynajmującego powinny zostać opisane wprost. Umowa musi także regulować czas trwania najmu, koszty, remonty, odpowiedzialność oraz sposób zakończenia istniejących umów z lokatorami. Rodzice rozliczają przychód z najmu, jeżeli działają we własnym imieniu i otrzymują czynsz.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725.
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 592.
4. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 843.
5. Ministerstwo Finansów, zasady rozliczania przychodów z najmu: podatki.gov.pl.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 701/98; wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 października 2019 r., V ACa 600/18.