Współwłasność nieruchomości a czynsz z najmu – rozliczenia i podatek

Czy współwłaściciel z udziałem 4/7 może sam wynająć nieruchomość?

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych osób.

Przy zarządzie nieruchomością trzeba rozróżnić czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a większość oblicza się według wielkości udziałów. Właściciel udziału 4/7 ma więc większość w rozumieniu art. 201 i 204 Kodeksu cywilnego. Natomiast zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie.

Nie można przyjąć, że każda umowa najmu zawsze przekracza zwykły zarząd. Krótkoterminowy lub typowy najem, zgodny z dotychczasowym sposobem wykorzystywania nieruchomości i zawarty na warunkach rynkowych, może zostać uznany za zwykły zarząd. Inaczej może być przy wieloletnim najmie całej nieruchomości, rażąco niskim czynszu, istotnej zmianie przeznaczenia obiektu, oddaniu nieruchomości osobie powiązanej albo faktycznym wyłączeniu drugiego współwłaściciela z korzystania z rzeczy.

Sam brak podpisu współwłaściciela mającego 3/7 nie przesądza więc automatycznie o nieważności umowy. Trzeba sprawdzić datę zawarcia umowy, czas jej trwania, przedmiot najmu, wysokość czynszu, dotychczasowy sposób zarządu oraz to, czy osoba pobierająca czynsz działała w imieniu własnym, czy także w imieniu pozostałych współwłaścicieli. Nie należy samodzielnie nakazywać najemcy wstrzymania płatności lub dzielenia czynszu bez analizy umowy, ponieważ najemca powinien płacić zgodnie z wiążącą go umową do czasu jej zmiany albo otrzymania jednoznacznej informacji od osób uprawnionych.

Komu należy się czynsz ze wspólnej nieruchomości?

Czynsz jest pożytkiem cywilnym rzeczy w rozumieniu art. 53 § 2 Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 207 Kodeksu cywilnego stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Przy udziałach 3/7 i 4/7 punktem wyjścia jest zatem podział wyniku z najmu w tych proporcjach. Nie zawsze oznacza to wypłatę dokładnie 3/7 kwoty brutto przelanej przez najemcę. W rozliczeniu można uwzględnić rzeczywiście poniesione i udokumentowane wydatki dotyczące wspólnej nieruchomości, na przykład konieczne naprawy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości albo opłaty, które zgodnie z umową obciążają wynajmujących. Nie można natomiast pomniejszać należnej części drugiego współwłaściciela o wydatki dowolne, prywatne, nieudokumentowane lub niezwiązane z nieruchomością.

Współwłaściciel niesprawujący zarządu może na podstawie art. 208 Kodeksu cywilnego żądać rachunku z zarządu. Rachunek powinien pozwalać ustalić co najmniej okres najmu, należny i faktycznie pobrany czynsz, zaległości najemcy, kaucję, opłaty dodatkowe, poniesione koszty oraz kwotę przypadającą poszczególnym współwłaścicielom. Starsze orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazywało, że przedmiotem podziału jest dochód po uwzględnieniu wydatków związanych z rzeczą wspólną, a nie sama suma wpływów bez jakiegokolwiek rozliczenia kosztów.

Jak zażądać rozliczenia czynszu i wypłaty należnej części?

Najbezpieczniej rozpocząć od zebrania dokumentów. Potrzebne mogą być: akt notarialny nabycia udziału, odpis księgi wieczystej, umowa najmu i aneksy, potwierdzenia wpłat najemcy, korespondencja, rachunki za remonty i opłaty, dokumenty podatkowe oraz informacje od najemcy. Jeżeli umowy najmu nie przekazano, należy pisemnie zażądać jej kopii i wskazać podstawę żądania, czyli status współwłaściciela oraz prawo do kontroli zarządu rzeczą wspólną.

Następnie warto wysłać formalne wezwanie obejmujące:

1. przedstawienie pełnego rachunku z zarządu za wskazany okres;
2. wydanie kopii umów, aneksów, rachunków i zestawienia wpływów;
3. wypłatę należnej części rozliczonych pożytków wraz z oznaczeniem terminu zapłaty;
4. wyjaśnienie podstawy potrąconych kosztów;
5. propozycję zasad przyszłego pobierania i dzielenia czynszu.

Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę regulującą zarząd, sposób korzystania z nieruchomości, reprezentację wobec najemcy, rachunek bankowy do wpłat, terminy rozliczeń oraz zasady zatwierdzania wydatków. Taka umowa jest często praktyczniejsza niż każdorazowe uzgadnianie czynności.

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, możliwe jest wystąpienie z powództwem o zapłatę należnej części pożytków i przedstawienie rozliczenia zarządu. Gdy większościowy współwłaściciel narusza zasady prawidłowego zarządu albo krzywdzi mniejszość, art. 203 Kodeksu cywilnego pozwala żądać ustanowienia zarządcy przez sąd. W trwałym konflikcie pozostaje również żądanie zniesienia współwłasności. Zakres pozwu powinien być dopasowany do dokumentów, okresu rozliczeń i tego, kto formalnie jest stroną umowy najmu.

Przedawnienie roszczeń o udział w pożytkach

Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat, natomiast dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 3 lata. Koniec terminu przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, jeżeli termin nie jest krótszy niż dwa lata.

Roszczenie współwłaściciela o rozliczenie pobranych pożytków jest najczęściej oceniane według terminu ogólnego, ale nie należy zakładać, że 6 lat znajdzie zastosowanie w każdej sprawie. Jeżeli określone żądanie zostanie zakwalifikowane jako świadczenie okresowe albo jako związane z działalnością gospodarczą, sąd może zastosować termin 3-letni. Znaczenie ma również treść umowy współwłaścicieli, sposób prowadzenia najmu i charakter dochodzonej należności.

Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia wymagalności roszczenia. Zgodnie z art. 120 Kodeksu cywilnego, gdy wymagalność zależy od działania uprawnionego, termin liczy się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne po podjęciu czynności w najwcześniejszym możliwym terminie. Nie ma uniwersalnej zasady, że każde rozliczenie czynszu staje się wymagalne dopiero 1 stycznia następnego roku. Decydują ustalenia stron, praktyka rozliczeń i data skutecznego wezwania.

Podatek od najmu prywatnego przy współwłasności

Najem prywatny, czyli najem składników niezwiązanych z działalnością gospodarczą, jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podstawą opodatkowania nie jest dochód pomniejszony o koszty, lecz przychód otrzymany lub postawiony do dyspozycji podatnika. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

W tej sprawie szczególnie ważny jest art. 6 ust. 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wyłącza on stosowanie art. 8 ust. 1 ustawy o PIT do przychodów z najmu prywatnego. Oznacza to, że same udziały 3/7 i 4/7 nie powodują automatycznego przypisania każdemu współwłaścicielowi odpowiedniej części każdej wpłaty dokonanej przez najemcę.

Jeżeli cały czynsz wpływa wyłącznie na rachunek drugiego współwłaściciela, a właściciel udziału 3/7 nie ma dostępu do pieniędzy, nie otrzymał ich i nie zostały mu faktycznie postawione do dyspozycji, co do zasady nie powstaje jeszcze u niego przychód z najmu prywatnego. Ocena może być jednak inna, gdy odbierający czynsz działa jako pełnomocnik lub zarządca także w imieniu drugiego współwłaściciela, a środki są pobierane na jego rzecz i pozostają dla niego dostępne. Dlatego nie wystarczy sprawdzić numer rachunku; trzeba ustalić treść umowy najmu, pełnomocnictwa, umowę o zarząd i rzeczywisty sposób dysponowania pieniędzmi.

Gdy współwłaściciel otrzyma później należną mu część rozliczenia, przychód podatkowy co do zasady powstanie w momencie otrzymania środków albo postawienia ich do jego dyspozycji. Ryczałt wpłaca się zasadniczo do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Na wypadek kontroli warto zachować akt nabycia udziału, umowę najmu, historię rachunku, korespondencję z drugim współwłaścicielem, wezwania do rozliczenia i dokumenty pokazujące, od kiedy środki stały się dostępne. Jeżeli najem obejmuje część użytkową, ma charakter krótkoterminowy albo jest związany z działalnością gospodarczą, odrębnej analizy może wymagać podatek VAT. W sprawie o niejasnym modelu pobierania czynszu można rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną.

Najczęstsze pytania dotyczące czynszu przy współwłasności

Czy jeden współwłaściciel może otrzymywać cały czynsz na swoje konto?

Tak, jeżeli wynika to z umowy najmu, pełnomocnictwa albo uzgodnionego sposobu zarządu. Nie oznacza to jednak prawa do zatrzymania całej kwoty. Osoba pobierająca czynsz powinna rozliczyć pożytki i koszty zgodnie z udziałami, chyba że współwłaściciele skutecznie ustalili inny sposób podziału.

Czy umowa najmu bez podpisu drugiego współwłaściciela jest nieważna?

Nie zawsze. Jeżeli zawarcie umowy mieści się w zwykłym zarządzie, wystarcza zgoda większości liczonej według udziałów. Gdy umowa przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich albo zastępujące ją rozstrzygnięcie sądu. Ocena zależy od konkretnych warunków najmu.

Czy mogę żądać dokładnie 3/7 całego czynszu brutto?

Punktem wyjścia jest udział 3/7, ale rozliczenie może wymagać odjęcia uzasadnionych i udokumentowanych wydatków oraz ciężarów związanych ze wspólną nieruchomością. Należy więc żądać pełnego rachunku wpływów i kosztów, a nie opierać roszczenia wyłącznie na jednej kwocie przelewu od najemcy.

Czy muszę zapłacić ryczałt, jeżeli nie otrzymałem swojej części czynszu?

Przy najmie prywatnym przychód powstaje po otrzymaniu pieniędzy lub postawieniu ich do dyspozycji podatnika. Jeżeli środki wpłynęły wyłącznie do drugiego współwłaściciela i nie były dla Pana dostępne, sam udział we własności nie przesądza jeszcze o powstaniu przychodu. Trzeba jednak sprawdzić, czy pobierający czynsz nie działał również w Pana imieniu.

Co zrobić, gdy większościowy współwłaściciel odmawia dokumentów?

Należy wysłać pisemne wezwanie do przedstawienia rachunku z zarządu, kopii umowy najmu i dowodów kosztów. W razie dalszej odmowy można dochodzić zapłaty i rozliczenia przed sądem, a przy naruszaniu zasad prawidłowego zarządu rozważyć wniosek o ustanowienie zarządcy na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 53, 118–120 oraz 195–210.

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 9a ust. 6 i art. 10 ust. 1 pkt 6.

3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930, w szczególności art. 6 ust. 1a–1b, art. 12 ust. 1 pkt 4 i art. 21.

4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 1965 r., sygn. akt III CO 14/65.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.