Współwłasność nieruchomości a czynsz z najmu – rozliczenia i podatek

Czy współwłaściciel z udziałem 4/7 może sam wynająć nieruchomość?

Współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli.

Przy zarządzie nieruchomością trzeba rozróżnić czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Zgodnie z art. 201 i 204 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a większość oblicza się według wielkości udziałów. Współwłaściciel mający 4/7 udziałów dysponuje więc większością. Jeżeli natomiast czynność przekracza zwykły zarząd, art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli; przy jej braku współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Sama większość udziałów nie rozstrzyga jeszcze, kto jest stroną umowy najmu ani czy jeden współwłaściciel może składać oświadczenia w imieniu drugiego. Zgoda na czynność zarządu i umocowanie do reprezentowania pozostałych właścicieli to odrębne kwestie. Dlatego przy sporze trzeba sprawdzić treść umowy najmu, ewentualne pełnomocnictwa, umowę lub uchwałę dotyczącą zarządu oraz dotychczasowy sposób działania współwłaścicieli.

Nie można też przyjąć, że każda umowa najmu zawsze przekracza zwykły zarząd. Typowy najem zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości, zawarty na warunkach rynkowych i na rozsądny czas może mieścić się w zwykłym zarządzie. Inaczej może być przy wieloletnim najmie całej nieruchomości, rażąco niskim czynszu, istotnej zmianie przeznaczenia obiektu, oddaniu nieruchomości osobie powiązanej albo faktycznym wyłączeniu drugiego współwłaściciela z korzystania z rzeczy.

Większość udziałów nie zwalnia również z obowiązku prawidłowych rozliczeń. Jeżeli współwłaściciel nie płaci podatku i kosztów nieruchomości, pozostali mogą dochodzić odpowiedniej części wydatków. Osobnego ustalenia może wymagać także rozliczenie nakładów między współwłaścicielami.

Komu należy się czynsz ze wspólnej nieruchomości?

Czynsz jest pożytkiem cywilnym rzeczy. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Przy udziałach 3/7 i 4/7 punktem wyjścia do cywilnego rozliczenia jest więc ta właśnie proporcja. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku wypłacenia 3/7 każdej pojedynczej wpłaty brutto od najemcy. Przychody z eksploatacji wspólnej nieruchomości tworzą gospodarczą całość, a przy rozliczeniu między współwłaścicielami mogą mieć znaczenie rzeczywiście poniesione i udokumentowane wydatki dotyczące rzeczy wspólnej, np. konieczne naprawy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości czy inne ciężary obciążające właścicieli. Nie można natomiast dowolnie obciążać drugiego współwłaściciela wydatkami prywatnymi, nieudokumentowanymi lub niezwiązanymi z nieruchomością.

Współwłaściciel niesprawujący zarządu może na podstawie art. 208 Kodeksu cywilnego żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Rozliczenie powinno pozwalać ustalić co najmniej okres najmu, należny i faktycznie pobrany czynsz, zaległości najemcy, kaucję, opłaty dodatkowe, poniesione wydatki oraz kwotę przypadającą poszczególnym współwłaścicielom.

Jeżeli jeden współwłaściciel nie tylko pobiera pożytki, ale również faktycznie wyłącza drugiego ze współposiadania, odrębnej oceny może wymagać roszczenie o wynagrodzenie za wyłączne korzystanie ze wspólnej nieruchomości.

Jak zażądać rozliczenia czynszu i wypłaty należnej części?

Najbezpieczniej rozpocząć od zebrania dokumentów. Potrzebne mogą być: akt notarialny nabycia udziału, odpis księgi wieczystej, umowa najmu i aneksy, umowa albo uchwała dotycząca zarządu, pełnomocnictwa, potwierdzenia wpłat najemcy, wyciągi, korespondencja, rachunki za remonty i opłaty oraz dotychczasowe zestawienia rozliczeń.

Jeżeli umowy najmu lub dokumentów zarządu nie przekazano, warto pisemnie zażądać ich udostępnienia oraz przedstawienia rachunku z zarządu. Wezwanie może obejmować:

1. zestawienie należnego i pobranego czynszu za wskazany okres;
2. kopie umów, aneksów i dokumentów potwierdzających wpływy;
3. wykaz kosztów i ciężarów wraz z dokumentami źródłowymi;
4. wyliczenie kwoty przypadającej poszczególnym współwłaścicielom;
5. wypłatę należnej części pożytków w oznaczonym terminie oraz propozycję zasad przyszłych rozliczeń.

Współwłaściciele mogą umownie uporządkować zarząd, sposób korzystania z nieruchomości, reprezentację wobec najemcy, rachunek do wpłat czynszu, terminy rozliczeń oraz zasady zatwierdzania wydatków. Taka umowa często ogranicza późniejsze spory o to, kto może pobierać czynsz i na jakich zasadach powinien go rozliczać.

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, możliwe jest dochodzenie zapłaty i rozliczenia przed sądem. Gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu albo krzywdzi mniejszość, w zależności od okoliczności znaczenie mogą mieć art. 202 i 203 Kodeksu cywilnego, w tym możliwość żądania ustanowienia zarządcy przez sąd. W trwałym konflikcie pozostaje również żądanie zniesienia współwłasności. Zakres żądania powinien wynikać z dokumentów, okresu rozliczeń i rzeczywistego modelu zarządu.

Przedawnienie roszczeń o udział w pożytkach

Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat, natomiast dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 3 lata. Jeżeli termin przedawnienia nie jest krótszy niż dwa lata, jego koniec przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Nie należy jednak automatycznie stosować jednego terminu do każdego żądania między współwłaścicielami. Trzeba ustalić charakter konkretnego roszczenia, moment jego wymagalności, sposób i częstotliwość rozliczeń, ewentualne uznanie roszczenia oraz inne zdarzenia wpływające na bieg przedawnienia. Zgodnie z art. 120 Kodeksu cywilnego, gdy wymagalność zależy od działania uprawnionego, termin liczy się z uwzględnieniem najwcześniejszego momentu, w którym uprawniony mógł doprowadzić do wymagalności roszczenia.

Nie ma więc uniwersalnej zasady, że każde roszczenie o udział w czynszu staje się wymagalne dopiero 1 stycznia następnego roku. W sprawie trzeba zbadać ustalony sposób rozliczeń, charakter prowadzonej gospodarki nieruchomością i datę skutecznego wezwania. Inne reguły i momenty wymagalności mogą mieć znaczenie przy przedawnieniu roszczeń o nakłady między współwłaścicielami.

Podatek od najmu prywatnego przy współwłasności

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu podlegają pieniądze i wartości pieniężne otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Dla małżonków objętych wspólnością majątkową, którzy skutecznie wybrali opodatkowanie całości przychodu przez jednego z nich, ustawa przewiduje odrębny limit 200 000 zł dla stawki 8,5%.

Przy współwłasności w częściach ułamkowych istotny jest także art. 8 ust. 1 ustawy o PIT. Przepis ten nakazuje określać przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika proporcjonalnie do jego prawa do udziału. Jeżeli zatem udziały wynoszą 3/7 i 4/7, punktem wyjścia do podatkowego przypisania przychodu jest właśnie ta proporcja, chyba że szczególny stan prawny lub faktyczny uzasadnia inną ocenę.

Nie należy błędnie odczytywać art. 6 ust. 1b ustawy o ryczałcie. Przepis mówi, że do przychodów z najmu prywatnego nie ma zastosowania art. 8 ust. 1 tej ustawy, czyli przepis zawierający wyłączenia z opodatkowania ryczałtem dla określonych podatników. Nie jest to wyłączenie art. 8 ust. 1 ustawy o PIT dotyczącego proporcjonalnego przypisywania przychodów ze wspólnej własności.

Czynsz pobrany przez zarządcę albo innego współwłaściciela – kiedy powstaje przychód podatkowy?

Sam numer rachunku bankowego, na który wpływa czynsz, nie rozstrzyga momentu powstania przychodu. Trzeba ustalić, kto jest stroną umowy najmu, w czyim imieniu działa osoba pobierająca czynsz, czy posiada pełnomocnictwo albo umocowanie wynikające z zasad zarządu oraz czy pobiera pieniądze na rzecz wszystkich współwłaścicieli czy wyłącznie na własny rachunek.

Jeżeli zarządca lub inny współwłaściciel jest uprawniony do pobierania czynszu na rzecz wszystkich właścicieli, pobranie należności może oznaczać, że środki zostały otrzymane lub postawione do dyspozycji poszczególnych współwłaścicieli już na tym etapie, proporcjonalnie do ich udziałów. Nie trzeba wtedy czekać z rozpoznaniem przychodu do chwili późniejszego przelewu kwoty netto na osobisty rachunek każdego z nich.

Takie podejście potwierdza jako ważny przykład aktualnej praktyki interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 lipca 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.533.2025.1.MG. W opisanym tam stanie faktycznym zewnętrzny zarządca pobierał czynsz na rzecz współwłaścicieli. Organ uznał, że przychodem podatnika jest proporcjonalna do udziału część należności pobranej przez zarządcę na jego rzecz, a nie dopiero kwota wypłacona podatnikowi po potrąceniu kosztów. Interpretacja indywidualna chroni w granicach konkretnego stanu faktycznego jej adresata; nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa, ale pokazuje sposób stosowania przepisów przez organ podatkowy.

Jeżeli natomiast drugi współwłaściciel pobiera czynsz wyłącznie we własnym imieniu, bez umocowania do działania na rzecz pozostałych, moment powstania przychodu po stronie drugiego właściciela wymaga odrębnej oceny. Nie można go ustalać wyłącznie na podstawie tego, na czyje konto wpłynęły pieniądze. Potrzebne są przede wszystkim umowa najmu, umowa lub uchwała o zarządzie, pełnomocnictwa, wyciągi bankowe, korespondencja oraz dokumenty pokazujące rzeczywisty sposób rozliczania wpływów.

Trzeba też oddzielić cywilny wynik rozliczenia od podstawy ryczałtu. To, że przy rozliczeniu pożytków na gruncie art. 207 Kodeksu cywilnego uwzględnia się wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, nie oznacza automatycznie, że te same wydatki można odjąć od przychodu opodatkowanego ryczałtem. Ryczałt jest liczony od przychodu, a nie od dochodu po kosztach.

Ryczałt wpłaca się co do zasady do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który jest należny, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Podatnicy spełniający ustawowe warunki mogą rozliczać ryczałt kwartalnie. Zeznanie PIT-28 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Najczęstsze pytania dotyczące czynszu przy współwłasności

Czy jeden współwłaściciel może otrzymywać cały czynsz na swoje konto?

Tak, może to wynikać z umowy najmu, pełnomocnictwa albo przyjętego sposobu zarządu. Nie oznacza to jednak prawa do zatrzymania całej kwoty. Trzeba rozliczyć pożytki zgodnie z zasadami współwłasności, a dla podatku ustalić, czy osoba odbierająca czynsz działała także na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Czy umowa najmu bez podpisu drugiego współwłaściciela jest nieważna?

Nie zawsze. Najpierw trzeba ustalić, czy dana umowa mieści się w zwykłym zarządzie, czy go przekracza, a następnie oddzielnie sprawdzić, kto był stroną umowy i czy osoba podpisująca miała umocowanie do działania za innych właścicieli. Sam brak podpisu jednego współwłaściciela nie daje wystarczającej podstawy do automatycznego stwierdzenia nieważności.

Czy mogę żądać dokładnie 3/7 całego czynszu brutto?

Nie zawsze. W rozliczeniu cywilnym trzeba uwzględnić zasady z art. 207 Kodeksu cywilnego oraz rzeczywiste, uzasadnione i udokumentowane wydatki i ciężary związane z nieruchomością. To odrębna kwestia od podatkowego przypisania przychodu, gdzie udział 3/7 jest co do zasady punktem wyjścia do określenia przychodu podatnika.

Czy muszę zapłacić ryczałt, jeżeli pieniądze nie wpłynęły na mój rachunek?

Brak przelewu na osobisty rachunek nie wyklucza przychodu. Jeżeli zarządca lub drugi współwłaściciel pobrał czynsz na Pana rzecz i w ramach umocowania działał także dla Pana, przychód może powstać już przy pobraniu należności. Jeżeli pobierający działał wyłącznie we własnym imieniu, potrzebna jest analiza umowy najmu, zasad zarządu, pełnomocnictw i faktycznego przepływu środków.

Jakie dokumenty są najważniejsze przy sporze o czynsz i podatek?

Przede wszystkim umowa najmu i aneksy, dokument określający udziały, umowa lub uchwała o zarządzie, pełnomocnictwa, wyciągi i potwierdzenia wpłat, zestawienia kosztów, korespondencja oraz dotychczasowe rozliczenia między współwłaścicielami. Bez tych dokumentów łatwo pomylić cywilne rozliczenie pożytków z podatkowym momentem powstania przychodu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ELI, w szczególności art. 53, 118–120 oraz 195–210.

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 592 – ELI, w szczególności art. 8 ust. 1 i art. 10 ust. 1 pkt 6.

3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ELI, w szczególności art. 6 ust. 1a–1b, art. 12 ust. 1 pkt 4 i art. 21.

4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 lipca 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.533.2025.1.MG – Eureka MF.

5. Ministerstwo Finansów, „Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego” – podatki.gov.pl.

6. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 1965 r., sygn. III CO 14/65.