Przedawnienie roszczeń o nakłady między współwłaścicielami

Spór o nakłady nie sprowadza się do prostego pytania, kto zapłacił fakturę. Trzeba oddzielić wydatki dotyczące całej rzeczy wspólnej od kosztów związanych wyłącznie z korzystaniem przez jednego współwłaściciela, a następnie ustalić podstawę prawną, datę wymagalności i osobę zobowiązaną do rozliczenia.

Ma to szczególne znaczenie przy starszych remontach, przebudowach i kosztach utrzymania nieruchomości. Sam fakt, że wydatek zwiększył wartość domu lub działki, nie zawsze oznacza, że pozostali współwłaściciele muszą zwrócić jego proporcjonalną część.

Przedawnienie roszczeń o nakłady między współwłaścicielami – podstawa i charakter roszczenia

Punktem wyjścia jest art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów i w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki oraz ciężary związane z rzeczą wspólną. W orzecznictwie przyjmuje się szerokie rozumienie wydatków, obejmujące także nakłady na rzecz wspólną.

Przepis ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że współwłaściciele mogą umownie uregulować rozliczenia inaczej. Mogą na przykład ustalić, że jedna osoba korzysta wyłącznie z piętra domu i sama finansuje zwykłe remonty tej części, natomiast koszty dachu, fundamentów i podatku od nieruchomości ponoszą wspólnie. Takie ustalenia mogą wynikać z umowy pisemnej, a w konkretnych okolicznościach także z utrwalonego i akceptowanego sposobu korzystania.

Dlatego przed wystąpieniem z żądaniem trzeba ustalić, czy podstawą jest rzeczywiście art. 207 K.c., czy umowa między współwłaścicielami. Inaczej może wyglądać rozliczenie nakładu na część nieruchomości, z której korzystał wyłącznie ponoszący wydatek, zwłaszcza gdy taki sposób korzystania został uzgodniony. W niektórych sytuacjach znaczenie może mieć bezpodstawne wzbogacenie z art. 405 K.c., ale nie powinno ono zastępować właściwej podstawy prawnej tylko dlatego, że rozliczenie według art. 207 K.c. jest dla jednej strony niekorzystne.

Trzeba też odróżnić nakłady od rozliczeń związanych z posiadaniem. Jeżeli jeden współwłaściciel faktycznie wyłącza drugiego od korzystania z rzeczy, może powstać odrębny spór o wynagrodzenie za wyłączne korzystanie ze wspólnej nieruchomości. Takie żądanie nie jest tym samym co roszczenie o zwrot kosztów remontu, choć oba roszczenia mogą być rozpoznawane w jednej sprawie i wpływać na końcowe rozliczenie stron.

Istotne jest również to, kto był współwłaścicielem w chwili poniesienia nakładu. Roszczenie z art. 207 K.c. ma charakter obligacyjny i co do zasady jest kierowane przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonania wydatku. Samo późniejsze nabycie udziału przez inną osobę nie oznacza automatycznego przejęcia już istniejącego długu poprzednika.

Nie każdy wydatek związany z nieruchomością jest nakładem na rzecz wspólną. Przykładowo finansowanie ceny nabycia udziału jest czymś innym niż późniejszy remont wspólnego dachu, wymiana instalacji czy zapłata podatku od nieruchomości.

Kiedy roszczenie powstaje i staje się wymagalne

W typowym rozliczeniu na podstawie art. 207 K.c. roszczenie współwłaściciela o zwrot odpowiedniej części wydatku powstaje z chwilą poniesienia nakładu. Sąd Najwyższy wskazywał, że co do zasady właśnie wtedy roszczenie staje się wymagalne. Jest to szczególnie ważne dla przedawnienia, ponieważ nie należy automatycznie zakładać, że termin zacznie biec dopiero po sprzedaży nieruchomości, wyprowadzce, ustaniu współposiadania albo zniesieniu współwłasności.

Nie jest to jednak reguła, którą można stosować bez sprawdzenia wcześniejszych ustaleń stron. Jeżeli współwłaściciele zawarli umowę określającą moment rozliczenia, rozłożyli koszty w określony sposób albo dokonali podziału do korzystania, treść tego porozumienia może mieć decydujące znaczenie. W orzecznictwie występowały sytuacje, w których nakłady poczynione za zgodą drugiego współwłaściciela na część oddaną następnie do wyłącznego korzystania nie były traktowane jak zwykłe, natychmiast wymagalne roszczenie regresowe.

Dlatego trzeba sprawdzić cztery daty: datę poniesienia wydatku, datę ewentualnego porozumienia, datę wezwania do rozliczenia oraz datę ustania uzgodnionego sposobu korzystania. Wezwanie do zapłaty jest ważnym dowodem i może mieć znaczenie dla opóźnienia oraz odsetek, ale samo w sobie nie powoduje automatycznie, że przedawnienie starszego, już wymagalnego roszczenia zaczyna biec od nowa.

Jeżeli termin spełnienia świadczenia wynika z umowy, należy stosować umówioną datę. Jeżeli zaś w konkretnym stosunku termin nie został określony i nie wynika z właściwości zobowiązania, znaczenie może mieć art. 455 K.c., zgodnie z którym świadczenie powinno zostać spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika. W sporach o nakłady pierwszym krokiem powinno być jednak ustalenie, czy dane roszczenie nie było wymagalne już wcześniej na podstawie art. 207 K.c. i okoliczności jego powstania.

Jak ustalić należną kwotę

Najprostszy model rozliczenia występuje wtedy, gdy jeden współwłaściciel pokrył wspólny wydatek, a pozostali nie kwestionują jego zasadności. Przy udziałach po 1/2 i koniecznej naprawie dachu za 40 000 zł osoba, która zapłaciła całość, może co do zasady żądać od drugiego współwłaściciela 20 000 zł.

W praktyce trzeba jednak odpowiedzieć na kilka dodatkowych pytań:

• czy wydatek dotyczył całej rzeczy wspólnej, czy tylko części używanej wyłącznie przez jednego współwłaściciela,
• jakie udziały mieli współwłaściciele w chwili poniesienia wydatku,
• czy istniała zgoda na remont lub inne ustalenie dotyczące kosztów,
• czy nakład był konieczny do zachowania rzeczy, użyteczny, czy miał głównie podnieść standard części używanej przez jedną osobę,
• czy drugi współwłaściciel uzyskał rzeczywistą korzyść i czy wartość tej korzyści ma znaczenie dla przyjętej podstawy prawnej,
• czy między stronami istnieją wzajemne roszczenia, które powinny zostać rozliczone razem.

Przy roszczeniu z art. 207 K.c. punktem wyjścia jest rzeczywiście poniesiony wydatek i proporcja udziałów. Nie można jednak mechanicznie przyjmować, że każdy remont zwiększający wartość nieruchomości obciąża wszystkich w takim samym stopniu. Jeżeli jeden współwłaściciel bez uzgodnienia urządził luksusowy apartament w części, którą wyłącznie zajmował, ocena będzie inna niż przy awaryjnej wymianie wspólnej instalacji wodnej.

Wartość rynkowa ma szczególne znaczenie wtedy, gdy rozliczenie nie opiera się na prostym zwrocie proporcjonalnej części kosztu, lecz na wzroście wartości nieruchomości albo korzyści uzyskanej przez drugą stronę. W takich przypadkach często potrzebna jest opinia rzeczoznawcy lub biegłego.

Dowody rozliczenia

W sporze o nakłady ciężar udowodnienia roszczenia spoczywa na osobie, która domaga się zapłaty. Sama informacja, że przez wiele lat finansowała nieruchomość, jest zwykle niewystarczająca. Trzeba możliwie dokładnie odtworzyć poszczególne wydatki.

Najbardziej przydatne są faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, kosztorysy i korespondencja dotycząca uzgodnienia prac. Jeżeli dokumenty są niepełne, znaczenie mogą mieć zeznania świadków, zdjęcia przed i po remoncie, wiadomości e-mail i SMS, historia rachunku bankowego oraz dokumentacja administracyjna lub budowlana.

Przy sporze o zakres korzyści albo wzrost wartości nieruchomości przydatna może być prywatna opinia rzeczoznawcy, a w postępowaniu sądowym dowód z opinii biegłego. Trzeba jednak odróżnić koszt wykonania prac od tego, o ile prace rzeczywiście zwiększyły wartość rzeczy.

Jeżeli strony równocześnie spierają się o wyłączne korzystanie, warto zachować wezwania do wydania kluczy, żądania dopuszczenia do korzystania, odpowiedzi drugiej strony i dowody faktycznego wyłączenia z nieruchomości. Takie dokumenty mogą dotyczyć odrębnego roszczenia związanego z posiadaniem, które następnie będzie rozliczane obok nakładów.

Przedawnienie i właściwe postępowanie

Roszczenia o zwrot nakładów są roszczeniami majątkowymi i podlegają przedawnieniu. Zgodnie z art. 118 K.c. ogólny termin wynosi obecnie 6 lat. Dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej termin wynosi 3 lata. Jeżeli termin wynosi co najmniej 2 lata, jego koniec przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Przykładowo, jeżeli typowe roszczenie z art. 207 K.c. stało się wymagalne 15 marca 2021 r. i nie występują szczególne okoliczności wpływające na bieg terminu, 6-letni termin zakończy się 31 grudnia 2027 r. Jeżeli roszczenie jest związane z działalnością gospodarczą i obowiązuje termin 3-letni, przy wymagalności 15 marca 2023 r. termin co do zasady zakończy się 31 grudnia 2026 r.

Starsze roszczenia wymagają dodatkowego sprawdzenia. Od 9 lipca 2018 r. ogólny termin został skrócony z 10 do 6 lat, a ustawa nowelizująca zawiera przepisy przejściowe. Dla roszczeń powstałych przed tą datą nie można więc bezpiecznie przyjąć ani dawnego 10-letniego, ani obecnego 6-letniego terminu bez zastosowania reguł przejściowych do konkretnej daty powstania i wymagalności.

Samo wezwanie do zapłaty co do zasady nie przerywa biegu przedawnienia. Bieg przedawnienia może zostać przerwany między innymi przez czynność przed sądem podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia oraz przez uznanie roszczenia przez zobowiązanego. Mediacja oraz postępowanie pojednawcze wpływają na bieg terminu zgodnie z aktualnymi przepisami o jego zawieszeniu.

Równolegle trzeba ustalić właściwy tryb postępowania. Jeżeli nie toczy się sprawa o zniesienie współwłasności i żądanie ma charakter pieniężny, roszczenie może być dochodzone w procesie o zapłatę. Opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu: do 20 000 zł ustawa przewiduje opłaty stałe w przedziałach, a powyżej 20 000 zł co do zasady opłata wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu, nie więcej niż 100 000 zł. Limit 100 000 zł wynika z art. 13 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w brzmieniu obowiązującym od 23 września 2025 r.

Inaczej jest, gdy wszczęto postępowanie o zniesienie współwłasności. Art. 618 K.p.c. przewiduje, że sąd rozstrzyga w tym postępowaniu także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Z chwilą wszczęcia takiego postępowania odrębne postępowanie w sprawach objętych tym przepisem jest niedopuszczalne, a sprawy już wszczęte są co do zasady przekazywane sądowi prowadzącemu zniesienie współwłasności.

Najpoważniejsze ryzyko wynika z art. 618 § 3 K.p.c. Po prawomocnym zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń objętych art. 618 § 1 K.p.c., nawet jeżeli ich wcześniej nie zgłosił. To nie jest zwykłe przedawnienie, lecz odrębny skutek procesowy. Dlatego osoba, która ma nierozliczone nakłady, nie powinna czekać z ich zgłoszeniem do zakończenia sprawy działowej.

Podobny problem może wystąpić przy dziale spadku, gdy rozliczane są nakłady na przedmioty spadkowe. Art. 686 K.p.c. wprost przewiduje rozstrzyganie takich wzajemnych roszczeń współspadkobierców, a art. 688 K.p.c. nakazuje odpowiednio stosować art. 618 § 2 i 3 K.p.c.

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Dodatkowo mogą pojawić się wydatki na biegłego, zwłaszcza gdy sporna jest wartość nieruchomości, zakres nakładów albo wpływ prac na jej wartość.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie mogą wyglądać obliczenia i najczęstsze spory o to, co obciąża wszystkich współwłaścicieli, a co tylko osobę korzystającą z określonej części nieruchomości.

FAQ

Jak długo przedawnia się roszczenie o nakłady między współwłaścicielami?

Najczęściej stosuje się ogólny 6-letni termin z art. 118 K.c. Jeżeli roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, termin może wynosić 3 lata. Dla starszych roszczeń powstałych przed 9 lipca 2018 r. trzeba dodatkowo zastosować przepisy przejściowe.

Od kiedy liczyć przedawnienie nakładów?

Od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Przy typowym roszczeniu z art. 207 K.c. orzecznictwo wiąże powstanie i wymagalność z chwilą poniesienia nakładu. Umowa współwłaścicieli lub uzgodniony podział do korzystania może jednak prowadzić do innej oceny.

Czy wezwanie do zapłaty przerywa przedawnienie?

Samo prywatne wezwanie do zapłaty co do zasady nie przerywa biegu przedawnienia. Przerwanie może nastąpić między innymi przez właściwą czynność przed sądem podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia albo przez uznanie roszczenia przez zobowiązanego.

Czy roszczenie o zniesienie współwłasności też się przedawnia?

Nie. Art. 220 K.c. stanowi, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Nie należy jednak mylić tego uprawnienia z roszczeniem pieniężnym o zwrot nakładów, które jest odrębnym roszczeniem majątkowym i może się przedawnić.

Czy brak zgody drugiego współwłaściciela wyklucza zwrot kosztów remontu?

Nie można przyjąć jednej odpowiedzi dla każdego remontu. Trzeba ocenić charakter prac, zasady zarządu rzeczą wspólną, konieczność wydatku, istniejące porozumienia oraz to, czy prace dotyczyły całej rzeczy czy części używanej wyłącznie przez jedną osobę. Brak wymaganej zgody zwiększa ryzyko sporu o podstawę i wysokość roszczenia.

Czy po zakończeniu sprawy o zniesienie współwłasności można osobno pozwać o stare nakłady?

Jeżeli roszczenie należało do kategorii objętej art. 618 § 1 K.p.c., po prawomocnym zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności późniejsze dochodzenie może być niedopuszczalne, nawet gdy roszczenie nie zostało wcześniej zgłoszone. Dlatego trzeba je podnieść w odpowiednim czasie w sprawie działowej.

Czy bez faktury można udowodnić nakłady?

Tak, choć jest to trudniejsze. Można korzystać z potwierdzeń przelewów, umów, korespondencji, zdjęć, zeznań świadków, dokumentacji budowlanej i innych dowodów. Faktura jest ważna, ale nie jest jedynym dopuszczalnym dowodem poniesienia wydatku.

Czy osoba korzystająca sama z domu powinna ponosić wszystkie koszty?

Nie zawsze. Koszty osobistego zużycia, takie jak część mediów, mogą obciążać faktycznego użytkownika, natomiast podatek, ubezpieczenie czy konieczna naprawa wspólnego elementu mogą nadal być ciężarem związanym z całą rzeczą. Decydują także umowa i utrwalony sposób korzystania.

Podsumowanie

Przy roszczeniu o nakłady między współwłaścicielami trzeba najpierw ustalić podstawę prawną i datę wymagalności, a dopiero potem liczyć przedawnienie. W typowych sprawach z art. 207 K.c. punktem wyjścia są udział we współwłasności, rzeczywiście poniesiony wspólny wydatek i data jego poniesienia. Umowa, podział do korzystania albo wyłączne korzystanie z części nieruchomości mogą jednak istotnie zmienić rozliczenie.

Jeżeli nakłady są stare, należy policzyć termin osobno dla każdego wydatku i sprawdzić przepisy przejściowe z 2018 r. Jeżeli natomiast trwa już postępowanie o zniesienie współwłasności lub dział spadku, trzeba niezwłocznie ustalić, czy żądanie powinno zostać zgłoszone właśnie w tej sprawie, aby nie utracić możliwości późniejszego dochodzenia.

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 117–123, art. 199–207, art. 220, art. 224–225, art. 405 oraz art. 455.
• Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 618, art. 686 i art. 688.
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 13 i art. 41.
• Ustawa z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw – art. 5 przepisów przejściowych.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 10 maja 2006 r., III CZP 11/06.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 17 stycznia 2018 r., IV CSK 163/17.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2023 r., II CSKP 1590/22.

Stan prawny: 20 września 2026 r.