Jak bronić się przed zasiedzeniem nieruchomości po zmarłym ojcu?

Posiadanie samoistne

W pierwszej kolejności wskazać należy, że instytucja zasiedzenia jest uregulowana w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 172 § 1 posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w zlej wierze (§ 2). Zatem konieczne jest wyjaśnienie przesłanek zasiedzenia w oparciu o definicje wskazane w ustawie. Łącznym warunkiem nabycia własności poprzez zasiedzenie jest upływ oznaczonego przez ustawę (w art. 172) terminu nieprzerwanego posiadania samoistnego, a długość tego terminu zależy od dobrej lub złej wiary w chwili nabycia posiadania. W kontekście powyższego podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości.

Zgodnie z art. 336 posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. W postanowieniu z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86, Sąd Najwyższy wskazał: Cecha posiadania samoistnego polegająca na tym, że posiadacz ten ma taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony, determinuje określenie udziałów we współwłasności nieruchomości nabytej przez zasiedzenie w tym kierunku, że udziały te kształtują się tak, jak gdyby źródłem współwłasności były przepisy prawnomaterialne. Zatem przez posiadanie samoistne w kontekście powyższego należy rozumieć to, że posiadacz nieruchomości włada rzeczą w takim zakresie, w jakim czyni to właściciel, wykorzystując przy tym faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Warto podkreślić również, że posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie. Wola posiadanie nie może być przy tym ukryta.

Zachowania posiadacza

Co istotne, posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wiem, że nie jest właścicielem, jeżeli posiada tak, jakby tym właścicielem był. Warto jest również odwołać się do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt I CSK 309/14, zgodnie z którym: Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 k.c. jest ten, który nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.), czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.); korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Tych cech nie można przypisać osobom, które władają nieruchomością w zakresie innego prawa. Warto również wspomnieć o postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2014 r., sygn. akt III CSK 354/13, zgodnie z którym: Dla istoty posiadania jako przesłanki zasiedzenia jest niezbędne, by wykonywane władztwo odpowiadało treści prawa, które posiadacz nabędzie przez zasiedzenie. Konieczne jest przeto wykonywanie takich czynności faktycznych, które wskazują na samodzielny niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Kodeks cywilny używa zwrotu"kto nią faktycznie włada jak właściciel (art. 336 in principio k.c.). W zwrocie tym mieści się istotna treść władania. Jest to skrót myślowy, obejmujący tak wypadki, gdy posiadacz ma jakiś niedoskonały tytuł, jak też gdy żadnego tytułu nie ma, lecz rzeczą włada tak jak właściciel. Zwrot ten nie oznacza też posiadania w przeświadczeniu, że nie narusza się cudzego prawa. Jest to bowiem osobny problem złej czy dobrej wiary. Konieczne natomiast jest, by posiadanie, które ma doprowadzić do zasiedzenia, było jawne. Władać bowiem jak właściciel można jedynie przez podejmowanie czynności widocznych dla otoczenia.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt. IV CSK 271/13: Ustalenie charakteru posiadania (czy jest ono samoistne czy zależne) odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Jako przejawy samoistnego posiadania nieruchomości wymienia się przykładowo ogrodzenie działki gruntu, jej zabudowanie lub zagospodarowanie w inny sposób, dbanie o jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, czynienie innego rodzaju nakładów, pobieranie pożytków czy uiszczanie należnych od nieruchomości danin publicznych.  W kontekście opłacania podatków należy odnieść się również do orzecznictwa, w którym wskazuje się, że samo tylko opłacanie podatku od nieruchomości nie świadczy jeszcze o samoistności posiadania, jednak jest to istotna okoliczność, która powinna podlegać analizie łącznie ze wszystkimi innymi faktami, które stanowią podstawę oceny prawnej charakteru posiadania nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. akt. II CSK 231/17).

Od posiadacza samoistnego należy odróżnić posiadacza zależnego, którym zgodnie z art. 336 jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadanie zależne). Posiadanie to nie powoduje nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Tylko i wyłącznie wówczas można mówić o posiadaniu samoistnym, jeżeli konkubina władałaby nieruchomością jak właściciele.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia

Bieg terminu zasiedzenia przerywa się przede wszystkim przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania spraw danego rodzaju albo przed sądem polubownym, dokonaną bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługującego prawa. Najbardziej typowym przykładem takiej czynności jest pozew do sądu o wydanie nieruchomości. Ważne aby pamiętać, że czynności podejmowane po upływie 20 lat (przy dobrej wierze) albo 30 lat (przy złej wierze) nieprzerwanego posiadania samoistnego nie doprowadzą do przerwania zasiedzenia, będą bezskuteczne, spóźnione. Do zasiedzenia dochodzi bowiem z mocy samego prawa, z chwilą upływu terminu. Z tym momentem posiadacz nabywa prawo własności. Osoba, która wcześniej była właścicielem nie może zatem nawet z formalnego punktu widzenia wnieść po tym terminie np. powództwa o wydanie nieruchomości, gdyż utraciła wspomniane prawo własności.

Przerwanie biegu zasiedzenia może nastąpić, gdy podejmie się następujące czynności:

• Wytoczy powództwo albo złoży wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w zakresie wydania nieruchomości/wydania kluczy do nieruchomości oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej na podstawie art. 184 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego w sprawie wydania nieruchomości przerywa bieg terminu zasiedzenia (uchwała SN z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt III CZP 42/06).
• Zostanie wniesiony pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (np. jeżeli nie jest Pan ujawniony jako właściciel w księdze wieczystej nieruchomości).
• Wytoczy powództwo o ustalenie prawa własności danej nieruchomości na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ważne jest, że tylko właściciel może przerwać bieg zasiedzenia. Tym samym skutek ten nie nastąpi, jeśli czynności prawnej dokona inny podmiot. Przykładowo, wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia (uchwała SN z dnia 14 kwietnia 2018 r., sygn. akt III CZP 100/17).

Jeżeli chodzi o skutki przerwania biegu przedawnienia, to zgodnie z art. 124 § 1 Kodeksu cywilnego po każdym przerwaniu zasiedzenia biegnie ono na nowo. W razie przerwania zasiedzenia przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym albo przez wszczęcie mediacji, zasiedzenie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie nie zostanie zakończone.

Dlatego też należy niezwłocznie dokonać wyżej wskazanych czynności.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.