• Data: 2024-12-21 • Autor: Marcelina Mazurkiewicz
Na mojej działce jest usytuowana przepompownia ścieków. Była sporządzona umowa dzierżawy na 10 lat za określoną odpłatnością, której nikt nie płacił. Obecnie gmina wystąpiła do sądu o wyznaczenie służebności na kwotę jednorazową 500 zł… Cały obiekt jest zaniedbany, wylewa się na moją posesję. Nie zgadzam się na taką kwotę, jak również na samo prowadzenie przepompowni. Co robić?
Pierwszy problem, jaki należy rozwiązać poza wszczętym postępowaniem, to brak opłaty wynikającej z umowy dzierżawy zawartej z gminą. Są to pieniądze należne Panu i gmina musi je zapłacić. Polecam wystąpić z wezwaniem do zapłaty do gminy, gdyby nie zapłacili na wezwanie, należy złożyć do sądu pozew o zapłatę. Powinien Pan wystąpić o cały czynsz należny przez 10 lat. Trzeba zaznaczyć tutaj, że takie roszczenie o zapłatę czynszu przedawnia się z upływem 6 lat (art. 118 Kodeksu cywilnego: „jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata”). Jeśli więc gmina wystąpi z zarzutem przedawnienia, czyli będzie twierdzić, iż należny jest Panu czynsz jedynie za ostatnie 6 lat, gdyż 4 pierwsze lata się przedawniły, będzie miała rację. Nie stoi to jednak na przeszkodzie, aby wezwać gminę do zapłaty zaległego czynszu za cały okres trwania umowy dzierżawy.
Kolejna rzecz to kwestia żądania gminy o ustanowienie na jej rzecz służebności. Taka służebność jak w Pana sprawie stanowi służebność przesyłu. Kwestię tę tak opisuje Kodeks cywilny:
„Art. 3051. [Służebność przesyłu]
Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.
Jeśli chodzi o brak zgody na prowadzenie obiektu – w Pana przypadku nie widzę takiej możliwości. Przede wszystkim, obiekt jest już wybudowany i jest on konieczny dla gminy do wykonywania jej zadań wynikających z prawa. W razie braku Pana zgody gmina może również zwrócić się o wydanie decyzji administracyjnej nakazującej ustanowienie służebności, co byłoby o tyle niekorzystne, że odbyłoby się to bez wynagrodzenia.
Najlepszym wyjściem jest więc negocjowanie stawki opłaty za ustanowienie służebności przesyłu. Ostateczna decyzja należy tutaj do sądu i w sprawie prawdopodobnie zostaną powołani biegli, ale jak najbardziej, w odpowiedzi na wniosek gminy, może Pan nie zgodzić się na proponowaną stawkę. Przepisy określają, iż takie wynagrodzenie stanowi rodzaj odszkodowania i powinno być odpowiednie. Warto tutaj odnieść się do postanowienia Sądu Najwyższego, który w ubiegłym roku o tej kwestii mówił tak (postanowienie SN z dnia 30 października 2023 r., wydane w sprawie o sygnaturze akt I CSK 4681/22):
„Artykuł 305 zn 2 § 1 i 2 k.c. nie określa szczegółowych kryteriów, według których należy ustalić odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, co oznacza, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę w tym zakresie wymagającą indywidualizacji ocen stosownie do stanu faktycznego i ogólnych reguł porządku prawnego. Tak określone wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości obciążonej powinno być ustalone w wysokości »odpowiedniej« z uwzględnieniem współkorzystania z nieruchomości obciążonej i obniżenie jej wartości na skutek posadowienia na niej urządzeń przesyłowych. Okoliczności te muszą być oceniane indywidualnie w każdej sprawie, z uwzględnieniem zakresu, charakteru i trwałości obciążenia, jego uciążliwości, stopnia ograniczenia korzystania z nieruchomości przez właściciela, wpływu na wartość nieruchomości, jak też, czy urządzenia przesyłowe służą także zaspokojeniu potrzeb właściciela nieruchomości obciążonej. Sąd ma przy tym swobodę jurysdykcyjną w zakresie wyboru zasad, według których ustali wysokość wynagrodzenia w ramach ustalonego stanu faktycznego”.
Jest więc wiele zmiennych, które bierze się pod uwagę, ustalając takie wynagrodzenie. Może Pan skorzystać z pomocy rzeczoznawcy, który wyliczy utratę wartości nieruchomości. Warto też w odpowiedzi na wniosek podkreślić uciążliwość takiej służebności (wylewanie się z przepompowni oraz towarzyszący temu zapach). Wciąż jednak należy pamiętać, że wynagrodzenie ustali sąd, co nie stoi na przeszkodzie, aby wskazał Pan wszystkie okoliczności świadczące o tym, że powinno ono być znacznie wyższe niż to, co zaproponowała gmina.
Ostatni problem w tej sprawie to kwestia zaniedbania obiektu i niedogodności, jakie są z tym związane. Co do obecnego stanu – może Pan pisemnie wezwać gminę do usunięcia naruszeń poprzez prace naprawcze obiektu i jego konserwację. Podstawą prawną jest art. 222 § 2: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń]. W odpowiedzi na wniosek należy także wskazać konieczność konserwacji urządzenia, aby takie problemy nie powtarzały się na przyszłość.
Reasumując: należy wezwać gminę do zapłaty kwoty należnej z umowy dzierżawy. Odpowiadając do sądu na wniosek o ustanowienie służebności, należy wskazać, że nie zgadza się Pan na proponowaną kwotę, zaproponować swoją. Poprzeć to dowodami takimi jak np. wyliczenie utraty wartości nieruchomości przez fakt posadowienia na niej przepompowni. Należy także wezwać gminę do przywrócenia stanu zgodnego z prawem poprzez prace konserwacyjne przepompowni.
Pan Marek zawarł umowę dzierżawy z gminą na 10 lat, przewidującą opłatę za korzystanie z jego działki, na której znajdowała się przepompownia ścieków. Niestety, przez cały okres trwania umowy nie otrzymał ani grosza. Pan Marek złożył wezwanie do zapłaty, a gdy gmina nie odpowiedziała, skierował sprawę do sądu. Po długich negocjacjach udało mu się odzyskać część należnych mu środków, chociaż kwota została pomniejszona o roszczenia przedawnione.
Pani Anna mieszka w sąsiedztwie przepompowni ścieków, która co pewien czas przelewa się na jej działkę, powodując nieprzyjemny zapach i zanieczyszczenia. Mimo że gmina korzystała z jej terenu na mocy umowy dzierżawy, nie dbała o konserwację urządzeń. Po licznych skargach i pismach do urzędu, gmina w końcu przystąpiła do naprawy zaniedbanej przepompowni i poprawiła jej działanie.
Pan Jan nie zgodził się na propozycję gminy, która chciała wyznaczyć jednorazową opłatę 500 zł za służebność przesyłu. Uważał, że kwota ta była rażąco niska, biorąc pod uwagę wartość jego nieruchomości i uciążliwość związane z działaniem przepompowni. Po powołaniu biegłego rzeczoznawcy, sąd przyznał mu znacznie wyższe odszkodowanie, uwzględniając wpływ infrastruktury na jego działkę.
Właściciel nieruchomości, na której znajduje się przepompownia ścieków, ma prawo dochodzić należnych opłat wynikających z umowy dzierżawy oraz negocjować wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Ważne jest również, aby zadbać o stan techniczny obiektu, wzywając gminę do przeprowadzenia niezbędnych prac konserwacyjnych, które zapobiegną dalszym uciążliwościom. W przypadku braku porozumienia, sprawa może być rozstrzygnięta przez sąd, co daje właścicielowi szansę na uzyskanie odpowiedniego odszkodowania.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism dotyczących spraw związanych z dzierżawą, służebnością przesyłu i ochroną praw właścicieli nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie w dochodzeniu swoich roszczeń oraz skutecznej obronie swoich interesów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2023 r.,sygn. akt I CSK 4681/22
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
