Kto jest właścicielem sieci wodociągowej wybudowanej na działce sąsiada?

Wybudowanie sieci wodociągowej u sąsiada

Tytułem wstępu wskażę, że sytuacji opisanej przez Pana często jest tak, że jeszcze przed budową takiej sieci dochodzi do podpisania umowy, w której inwestor postanawia z gminą lub przedsiębiorstwem gminnym, że po wybudowaniu jej gmina zapłaci np. 60% wartości inwestycji. Stąd moje pytanie wstępne: czy w ogóle pytań Pan o taką możliwość i rozmawiał o tym w gminie?

Odnośnie samej sytuacji z punku widzenia prawa jest tak, że zgodnie z Kodeksem cywilnym co do zasady jest tak, że urządzenia wchodzące w skład wodociągu stają się częściami składowymi nieruchomości niezależnie od tego, kto je wzniósł. Pierwszym wyjątkiem jest właśnie art. 49 Kodeksu cywilnego, który dotyczy urządzeń przesyłowych:

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

Zatem co do zasady w momencie połączenia z siecią urządzenia przestają być częścią składową nieruchomości, a o ich własności świadczą kwestie takie jak to, kto je wybudował.

Ten temat musiał być tłumaczony wyrokami sądów. Poniżej cytat z jednego z nich, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt I ACa 1108/13:

„Ustalenie, kto jest właścicielem urządzeń przesyłowych opiera się na założeniu, że właścicielem jest ten podmiot, który poniósł koszty budowy. Przyjmuje się nawet, że własność urządzeń wystarczy dowodzić oświadczeniem uprawnionego, jeśli nie posiada on na tę okoliczność odpowiednich dokumentów. Dla ustalenia, komu przysługuje prawo własności sieci nie jest istotne, czyją własnością jest grunt, na którym znajduje się sieć czy dany jej fragment. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne należą do części składowych nieruchomości, na której zostały wybudowane zgodnie z zasadą superficies solo cedit – tylko do czasu połączenia tych urządzeń z siecią i wejścia ich w skład przedsiębiorstwa. Wejście urządzeń wymienionych w art. 49 KC w skład przedsiębiorstwa jest przesłanką ich wyłączenia spod działania zasady superficies solo cedit wyrażonej w przepisach art. 48 i art. 191 KC”.

Służebność dla sieci wodociągowej

Natomiast aby zapewnić, że nie będzie tu wątpliwości, radziłabym Panu uzyskać nie tylko zgodę sąsiada na wejście w grunt, ale dla zabezpieczenia Pana praw także służebność położenia tej sieci, zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego (nie jest to służebność przesyłu, gdyż taka może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorstwa, ale służebność polegająca na prawie położenia tej pańskiej sieci na cudzym gruncie):

„Art. 285 [Treść; cel]

§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

W umowie tej należałoby też dokładnie podkreślić kwestie własnościowe, to, że Pan ją wybudował i po podłączeniu do sieci składniki będą Pana własnością. Jak wskazałam powyżej, najlepiej te kwestie wcześniej omówić w gminie.

Odnośnie zgód na podłączenie sieci, to dopóki sieć będzie należała do Pana, będą konieczne zgody na podłączenie od Pana, a także uzyskiwanie służebności przez te osoby od właściciela tej działki, przez którą przebiega sieć, na takiej zasadzie, na jakiej Pan uzyska służebność od sąsiada.

Reasumując:

• Doradzałabym przed podpisaniem umowy z sąsiadem najpierw dokonać ustaleń w gminie i spytać, jak zapatruje się ona na kwestie tego zwrotu części inwestycji. Najlepiej, by było, gdyby już przed pracami udało się podpisać umowę z gminą.
• Kwestie własnościowe przedstawiają się jak powyżej – co do zasady urządzenia przestają być częściami nieruchomości w momencie ich podłączenia do sieci (wtedy własności niejako wraca do osoby, która je wybudowała), a następnie może one wnioskować do gminy/przedsiębiorstwa o wykup.Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
  

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.