Konflikt z sąsiadami o ogrodzenie a sprzedaż domu, kto ponosi odpowiedzialność?

Czego mogą dotyczyć roszczenia osób kupujących nieruchomość?

Ma Pani rację, gdy sprzedadzą Państwo dom, ewentualna sprawa sądowa zostanie zawieszona lub umorzona, albowiem upadnie przedmiot roszczenia – nie będą już bowiem Państwo wskazani jako właściciele nieruchomości, sąsiedzi musieliby pozwać kogoś innego.

Jeżeli mają Państwo podejrzenie, że przeciwko Państwu toczy się jakaś sprawa sądowa, proszę udać się z dowodem osobistym do miejscowego sądu rejonowego i dowiedzieć się tego w biurze obsługi interesanta – po okazaniu dokumentu tożsamości pracownik udzieli Państwu takiej informacji. Wskazuję bowiem, iż nieprzyjemni sąsiedzi nie są podstawą do roszczeń z tytułu rękojmi – albowiem nie dotyczą Państwa nieruchomości. Ewentualne roszczenie może jednak obejmować wadliwie postawiony płot, przekroczenie granic – i to może być zakwalifikowane jako wada ukryta.

Mając na uwadze treść art. 556¹ Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

„§ 1. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Uprawnienia kupującego w przypadku wady nieruchomości

Zgodnie bowiem z treścią art. 560 § 1 K.c. „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Artykuł 560 K.c. określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, a więc Pani na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie kupujący może albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji (§ 1 zd. 1 o kontruprawnieniach sprzedawcy, § 3 o warunkach obniżenia ceny, § 4 o niemożliwości odstąpienia od umowy, gdy wada rzeczy jest nieistotna).

Dlatego też proszę dokładnie sprawdzić, czy ogrodzenie spełnia wszystkie warunki – czy nie jest zbyt wysokie (2,20 m), czy nie przekracza granic nieruchomości, tak aby przyszli kupujący nie mieli do Państwa roszczeń. Przed sprzedażą proszę się także dowiedzieć, czy jakakolwiek sprawa jest w sądzie, albowiem kupujący powinni o tym wiedzieć.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.