Zbycie działki rolnej przed upływem 5 lat – zgoda KOWR i darowizna dla rodzica

Najpierw sprawdź, czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma zastosowanie

Ograniczenia KOWR nie wynikają wyłącznie z oznaczenia działki w ewidencji gruntów. Trzeba ustalić, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej: u.k.u.r. Ustawa nie obejmuje między innymi nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Z definicji nieruchomości rolnej wyłączone są również nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Znaczenie ma również powierzchnia nieruchomości. Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha jest objęte wyjątkiem od zasady, zgodnie z którą nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny. Nie oznacza to jednak automatycznego wyłączenia wszystkich innych mechanizmów ustawy, w tym prawa pierwokupu. Każdą transakcję trzeba więc ocenić według powierzchni użytków rolnych, położenia, planu miejscowego, sposobu nabycia i statusu kupującego.

Jeżeli przedmiotem obrotu jest jedynie udział we współwłasności, przepisy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio. W takim przypadku warto wcześniej przeanalizować także ryzyka udziału w gruncie rolnym.

Zakaz zbycia nieruchomości rolnej przez 5 lat i zgoda KOWR

Art. 2b u.k.u.r. nakłada na nabywcę nieruchomości rolnej obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej także obowiązek osobistego prowadzenia tego gospodarstwa. W tym okresie nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Jeżeli żaden wyjątek nie ma zastosowania, Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę na wcześniejsze zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie, gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej lub interes publiczny. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej i pozostaje ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Czy darowizna działki rolnej matce wymaga zgody KOWR?

Matka jest wstępną, a więc osobą bliską w rozumieniu art. 2 pkt 6 u.k.u.r. Zbycie nieruchomości rolnej na jej rzecz korzysta z wyjątku określonego w art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a. Dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i darowizny, ponieważ pojęcie „zbycia” obejmuje odpłatne oraz nieodpłatne przeniesienie własności.

W typowej sytuacji darowizna działki rolnej przez dziecko na rzecz matki nie wymaga zatem zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie przed upływem 5 lat. Matka może też nabyć nieruchomość jako osoba bliska, mimo że nie jest rolnikiem indywidualnym. Przy takim nabyciu KOWR co do zasady nie przysługuje również prawo nabycia przewidziane dla umów innych niż sprzedaż.

Darowizna nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz zweryfikuje księgę wieczystą, podstawę nabycia, charakter nieruchomości, wymagane oświadczenia i zakres ustawowych wyjątków. Jeżeli nieruchomość jest obciążona, wydzierżawiona albo objęta szczególnym reżimem, sama relacja rodzinna nie usuwa wszystkich problemów prawnych.

Czy matka może szybko sprzedać otrzymaną działkę?

Nabycie od dziecka jako osoby bliskiej oznacza, że matka co do zasady nie zostaje objęta nowym pięcioletnim obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa i zakazem zbycia wynikającym z art. 2b ust. 1 i 2. Z tego powodu jej późniejsza sprzedaż nie wymaga zgody z art. 2b ust. 3 tylko dlatego, że od darowizny upłynęło mniej niż 5 lat.

Nie można jednak utożsamiać braku tego zakazu z całkowicie swobodną sprzedażą. Przy zbyciu na rzecz osoby trzeciej trzeba ponownie zbadać między innymi:

• czy kupujący może nabyć nieruchomość bez statusu rolnika indywidualnego albo czy potrzebuje zgody na nabycie;
• czy dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu;
• czy po niewykonaniu prawa przez dzierżawcę prawo pierwokupu przysługuje KOWR;
• czy zachodzi wyjątek wyłączający prawo pierwokupu, na przykład dlatego, że kupujący jest osobą bliską matki;
• czy sprzedaż powinna zostać poprzedzona warunkową umową sprzedaży i zawiadomieniem uprawnionego.

Ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy powstaje tylko przy pisemnej umowie z datą pewną, wykonywanej co najmniej przez 3 lata, oraz po spełnieniu pozostałych przesłanek ustawowych. Nieformalna relacja może jednak powodować spór o posiadanie, rozliczenia lub wydanie gruntu. Więcej o takich problemach wyjaśnia artykuł „dzierżawa gruntu bez umowy”.

Darowizna dla matki tylko po to, aby ominąć zakaz – gdzie powstaje ryzyko?

Samo skorzystanie z wyraźnego wyjątku dla osoby bliskiej nie oznacza jeszcze obejścia prawa. Matka może rzeczywiście otrzymać nieruchomość, stać się jej właścicielką, samodzielnie zdecydować o sprzedaży i rozporządzić ceną. Ocena zmienia się jednak, gdy darowizna jest jedynie elementem wcześniej uzgodnionego mechanizmu, a matka od początku nie ma rzeczywistej swobody decyzyjnej.

Ryzyko jest większe zwłaszcza wtedy, gdy przed darowizną ustalono już kupującego, cenę, termin sprzedaży i obowiązek przekazania całej ceny z powrotem darczyńcy, a matka ma pełnić wyłącznie rolę formalnego pośrednika. W zależności od dowodów mogą wtedy pojawić się zarzuty dotyczące czynności mającej na celu obejście ustawy z art. 58 Kodeksu cywilnego albo czynności pozornej z art. 83 Kodeksu cywilnego.

Nie ma automatycznej reguły, zgodnie z którą każda późniejsza sprzedaż przez rodzica i każda darowizna pieniędzy są nieważne. Decydują rzeczywisty zamiar stron, ich swoboda, treść porozumień, przepływy finansowe, chronologia zdarzeń i sposób wykonania umów. KOWR może wystąpić z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności dokonanej niezgodnie z u.k.u.r., a niezależnie od tego zastosowanie mają ogólne przepisy Kodeksu cywilnego.

Zobacz również: skarga kasacyjna a grunt rolny – o wpływie postępowania sądowego na możliwość dysponowania nieruchomością.

Podatek od darowizny nieruchomości na rzecz matki

Darowizna nieruchomości od dziecka dla matki może korzystać z pełnego zwolnienia przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Matka należy do tak zwanej grupy zerowej jako wstępna darczyńcy.

Ponieważ umowa darowizny nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, obdarowana nie składa zgłoszenia SD-Z2 tylko po to, aby skorzystać z tego zwolnienia. Ustawa wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Notariusz wykonuje obowiązki informacyjne związane z aktem.

Przy czystej darowiźnie nie występuje podatek od czynności cywilnoprawnych. Inaczej może być w części dotyczącej przejęcia przez obdarowaną długów, ciężarów lub zobowiązań darczyńcy, dlatego przy nieruchomości obciążonej hipoteką albo innym zobowiązaniem skutki podatkowe należy ustalić przed podpisaniem aktu.

PIT po stronie matki przy sprzedaży otrzymanej nieruchomości

Dla podatku dochodowego pięcioletni termin matki biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymała nieruchomość w darowiźnie. Nie dolicza się okresu, przez który działkę posiadało wcześniej dziecko. Jeżeli matka otrzyma darowiznę w 2026 r., sprzedaż poza działalnością gospodarczą będzie wolna od PIT dopiero od 1 stycznia 2032 r.

Sprzedaż przed upływem tego terminu podlega rozliczeniu w zeznaniu PIT-39. Stawka wynosi 19%, ale podstawą jest dochód, a nie automatycznie cała cena sprzedaży. Przychodem jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie kosztami podatkowymi są przede wszystkim udokumentowane nakłady zwiększające jej wartość, poniesione w okresie posiadania przez matkę, oraz odpowiednia część faktycznie zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Koszt, za który działkę nabyło wcześniej dziecko, nie przechodzi na matkę jako koszt podatkowy.

Jeżeli matka przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, może skorzystać w odpowiedniej części z ulgi mieszkaniowej. Zeznanie składa się co do zasady od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Darowizna pieniędzy od matki z powrotem dla dziecka

Matka może rozporządzać własnymi pieniędzmi i może przekazać je dziecku w darowiźnie. Takie nabycie również może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Jeżeli łączna wartość nabyć od matki w roku ostatniego nabycia i w 5 poprzednich latach przekracza 36 120 zł, dziecko powinno:

• złożyć zgłoszenie SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny;
• udokumentować otrzymanie pieniędzy dowodem przelewu na własny rachunek bankowy lub rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym;
• zachować umowę darowizny i dokumenty potwierdzające źródło oraz przepływ środków.

Przekazanie dużej kwoty w gotówce może pozbawić obdarowanego zwolnienia, nawet jeżeli pokrewieństwo nie budzi wątpliwości. Od 2026 r. możliwe jest także przywrócenie terminu zgłoszenia w przypadkach określonych w ustawie, ale wymaga to uprawdopodobnienia braku winy w uchybieniu i nie powinno zastępować terminowego złożenia SD-Z2.

Wniosek o zgodę KOWR jako bezpieczniejsza alternatywa

Jeżeli właściciel chce sprzedać działkę bezpośrednio, a nie zachodzi ustawowy wyjątek, może ponownie rozważyć wniosek o zgodę z art. 2b ust. 3 u.k.u.r. Trzeba w nim wykazać ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej albo interes publiczny oraz dołączyć dokumenty wymagane ustawą.

Do wniosku dołącza się między innymi wypis z ewidencji gruntów i budynków, odpis księgi wieczystej lub jej numer, dokument stanowiący podstawę nabycia oraz dokumenty potwierdzające okoliczności uzasadniające zgodę. W praktyce znaczenie mogą mieć trwała zmiana sytuacji życiowej, zdrowotnej lub zawodowej, konieczność przeprowadzki, utrata realnej możliwości prowadzenia gospodarstwa albo inne szczególne okoliczności, lecz każda sprawa jest oceniana indywidualnie.

Organem wyższego stopnia w tych sprawach jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji możliwa jest kontrola sądu administracyjnego. Czynność dokonana bez wymaganej zgody jest nieważna, dlatego sprzedaży nie należy finalizować przed uzyskaniem ostatecznej decyzji.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Darowizna nieruchomości rolnej matce może legalnie korzystać z wyjątku dla osoby bliskiej i co do zasady nie wymaga zgody KOWR na zbycie przed upływem 5 lat. Nie daje jednak gwarancji, że cała zaplanowana operacja będzie bezpieczna. Późniejsza sprzedaż przez matkę nadal podlega pozostałym zasadom u.k.u.r., a jej szybkie dokonanie może prowadzić do wysokiego PIT z powodu ograniczonego katalogu kosztów przy nabyciu w darowiźnie.

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy matka ma być wyłącznie formalnym ogniwem wcześniej uzgodnionej sprzedaży, bez realnego władztwa nad nieruchomością i ceną. Przed podjęciem decyzji warto porównać koszt podatkowy i ryzyko takiego rozwiązania z możliwością ponownego, dobrze udokumentowanego wniosku o zgodę KOWR.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 941: ELI; informacje o akcie pierwotnym: ISAP.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 795: ELI; informacje o akcie pierwotnym: ISAP.
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 592, z uwzględnieniem późniejszej nowelizacji: ELI.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 478, z uwzględnieniem późniejszej nowelizacji: ELI.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.