Sprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat – zgoda KOWR, wyjątki i darowizna dla rodzica

Czy można sprzedać działkę rolną przed upływem 5 lat?

Tak, ale najpierw trzeba ustalić, czy w konkretnej sprawie w ogóle działa pięcioletnie ograniczenie z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej: u.k.u.r. Jeżeli ograniczenie ma zastosowanie, wcześniejsze zbycie jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy zachodzi ustawowy wyjątek albo właściciel uzyska zgodę KOWR na podstawie art. 2b ust. 3.

W praktyce trzeba rozdzielić cztery sytuacje:

• u.k.u.r. nie ma zastosowania do danej nieruchomości, np. z powodu ustawowego wyłączenia;
• aktualny właściciel korzysta z wyjątku dotyczącego konkretnego sposobu zbycia, np. zbywa nieruchomość osobie bliskiej;
• sama nieruchomość lub sposób jej wcześniejszego nabycia mieści się w jednym z wyjątków wyłączających obowiązki i ograniczenia art. 2b;
• żaden wyjątek nie działa i przed sprzedażą potrzebna jest zgoda KOWR.

Nawet gdy zgoda na wcześniejsze zbycie nie jest potrzebna, nadal mogą działać inne przepisy u.k.u.r. dotyczące nabywcy oraz prawa pierwokupu. Dlatego odpowiedź na pytanie „czy mogę sprzedać?” nie zawsze jest równoznaczna z odpowiedzią na pytanie „czy konkretny kupujący może nabyć tę nieruchomość?”.

Kiedy przepisy o obrocie ziemią rolną mają zastosowanie?

Ograniczenia KOWR nie zależą wyłącznie od oznaczenia działki w ewidencji gruntów. Trzeba ustalić, czy przedmiot transakcji jest nieruchomością rolną w rozumieniu u.k.u.r. Z definicji nieruchomości rolnej wyłączone są nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Ustawy nie stosuje się również m.in. do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Powierzchnia mniejsza niż 1 ha ma inne znaczenie. Taka nieruchomość może być co do zasady nabyta przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym, bez zgody na nabycie z art. 2a ust. 4. Nie oznacza to jednak automatycznego wyłączenia wszystkich pozostałych mechanizmów u.k.u.r. KOWR może mieć prawo pierwokupu, a po stronie właściciela nadal może działać ograniczenie wcześniejszego zbycia z art. 2b.

Jeżeli przedmiotem obrotu jest udział we współwłasności nieruchomości rolnej, przepisy u.k.u.r. stosuje się odpowiednio. W takiej sytuacji przydatne jest także wyjaśnienie dotyczące ryzyk udziału w gruncie rolnym.

Na czym polega 5-letni zakaz z art. 2b u.k.u.r.?

Art. 2b ust. 1 u.k.u.r. nakłada na nabywcę obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej — prowadzenia go osobiście. Zakres tego obowiązku zależy m.in. od tego, czy nabyta nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy.

Niezależnie od tego art. 2b ust. 2 przewiduje, że w pięcioletnim okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Okres ten liczy się od dnia nabycia przez aktualnego właściciela. Nie jest to termin liczony od końca roku kalendarzowego.

Kiedy zgoda KOWR nie jest potrzebna?

Art. 2b ust. 4 zawiera zamknięty katalog wyjątków. Jedna grupa wyjątków dotyczy tego, komu lub w jaki sposób aktualny właściciel zbywa albo oddaje nieruchomość w posiadanie. W tej grupie mieści się zbycie osobie bliskiej. Druga grupa odnosi się do nieruchomości nabytych w określonych ustawowo okolicznościach, np. w drodze dziedziczenia albo zapisu windykacyjnego, przez zasiedzenie czy — po spełnieniu ustawowych warunków — do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha położonej w chwili nabycia w granicach administracyjnych miasta.

Trzeba bardzo wyraźnie odróżnić te dwie konstrukcje. Wyjątek polegający na zbyciu osobie bliskiej odnosi się do zbywcy. Nie oznacza, że osoba bliska, która właśnie nabyła nieruchomość, jest z tego powodu generalnie zwolniona z własnych obowiązków i ograniczeń. KOWR w aktualnych wyjaśnieniach wskazuje wprost, że podmiot nabywający nieruchomość np. od osoby bliskiej co do zasady wchodzi w obowiązki z art. 2b ust. 1 i ograniczenia z art. 2b ust. 2.

Darowizna działki rolnej rodzicowi — czy potrzebna jest zgoda KOWR?

Matka i ojciec są wstępnymi, a więc osobami bliskimi w rozumieniu art. 2 pkt 6 u.k.u.r. Jeżeli właściciel nieruchomości jest jeszcze objęty pięcioletnim ograniczeniem, zbycie nieruchomości na rzecz rodzica może korzystać z wyjątku z art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a. W typowej sytuacji dziecko może więc dokonać darowizny na rzecz matki lub ojca bez uzyskiwania zgody na wcześniejsze zbycie z art. 2b ust. 3.

Osoba bliska korzysta również z wyjątku od zasady, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Sama darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz powinien zweryfikować księgę wieczystą, podstawę nabycia, charakter nieruchomości, jej powierzchnię, ewentualne obciążenia oraz to, które wyjątki u.k.u.r. rzeczywiście mają zastosowanie.

Najważniejsze zastrzeżenie brzmi: darowizna rodzicowi bez zgody KOWR po stronie dziecka nie oznacza swobodnej dalszej sprzedaży przez rodzica. Są to dwa odrębne zdarzenia prawne, oceniane z perspektywy dwóch kolejnych właścicieli.

Czy rodzic może sprzedać otrzymaną działkę przed upływem 5 lat?

Co do zasady nie należy zakładać, że rodzic może od razu sprzedać otrzymaną nieruchomość osobie trzeciej. Rodzic staje się nowym nabywcą, a więc od dnia darowizny rozpoczyna się dla niego własna ocena obowiązków i ograniczeń z art. 2b. Sam fakt nabycia od dziecka jako osoby bliskiej nie tworzy obecnie generalnego zwolnienia z pięcioletniego ograniczenia.

Jeżeli rodzic chce sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od darowizny, trzeba ustalić, czy:

• w odniesieniu do tej nieruchomości zachodzi odrębny wyjątek z art. 2b ust. 4;
• planowane zbycie rodzica mieści się w wyjątku dotyczącym sposobu zbycia, np. nabywca jest osobą bliską rodzica;
• w braku wyjątku rodzic powinien uzyskać zgodę KOWR na wcześniejsze zbycie;
• kupujący może nabyć nieruchomość na zasadach art. 2a;
• dzierżawcy albo KOWR przysługuje prawo pierwokupu i czy potrzebna będzie warunkowa umowa sprzedaży.

Ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy zależy od spełnienia przesłanek określonych w u.k.u.r., w tym od pisemnej umowy dzierżawy z datą pewną wykonywanej co najmniej przez 3 lata oraz związku nieruchomości z gospodarstwem rodzinnym dzierżawcy. Jeżeli w sprawie występuje faktyczna dzierżawa bez prawidłowej umowy, warto osobno sprawdzić skutki dzierżawy gruntu bez umowy.

Kto może kupić działkę i kiedy działa prawo pierwokupu?

To, że właściciel może zbyć nieruchomość, nie przesądza jeszcze, że wybrany kupujący może ją nabyć bez dodatkowej zgody. Przy nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha zasadą jest nabycie przez rolnika indywidualnego, chyba że zachodzi jeden z wyjątków z art. 2a ust. 3 albo zostanie uzyskana zgoda na nabycie przewidziana w art. 2a ust. 4. Przy nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha nabywca nie musi co do zasady być rolnikiem indywidualnym.

Osobno działa prawo pierwokupu. W pierwszej kolejności może ono przysługiwać dzierżawcy spełniającemu warunki ustawowe. Jeżeli dzierżawca nie jest uprawniony albo nie wykonuje prawa, prawo pierwokupu może przysługiwać KOWR, o ile nie zachodzi ustawowe wyłączenie. Dotyczy to także niektórych sprzedaży nieruchomości poniżej 1 ha. Wtedy strony najpierw zawierają warunkową umowę sprzedaży, a notariusz zawiadamia uprawnionego.

Dlatego przed ustaleniem ostatecznej konstrukcji aktu notarialnego trzeba połączyć trzy analizy: uprawnienie właściciela do zbycia, uprawnienie konkretnego kupującego do nabycia oraz ewentualne prawa pierwokupu.

Jak uzyskać zgodę KOWR na wcześniejszą sprzedaż?

Jeżeli żaden wyjątek nie ma zastosowania, aktualny właściciel może złożyć wniosek o zgodę na wcześniejsze zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie na podstawie art. 2b ust. 3 u.k.u.r. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli przemawia za nią ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej, czyli aktualnego właściciela, albo interes publiczny.

Wniosek powinien dokładnie opisywać nieruchomość, planowaną czynność i okoliczności uzasadniające zgodę. Dołącza się dokumenty wymagane przez KOWR, w szczególności dotyczące nieruchomości i jej nabycia oraz dowody potwierdzające wskazywany ważny interes. Samo powołanie się na wygodę sprzedaży nie zastępuje wykazania ustawowej przesłanki.

Od 1 września 2024 r. wnioski dotyczące powierzchni poniżej 1 ha kieruje się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości oddziału terenowego KOWR, natomiast wnioski dotyczące powierzchni 1 ha i większej — do Centrali KOWR. Postępowanie prowadzi się według Kodeksu postępowania administracyjnego. Sprawa wymagająca postępowania wyjaśniającego powinna być załatwiona co do zasady w ciągu miesiąca, a szczególnie skomplikowana — w ciągu dwóch miesięcy, przy czym do terminów nie wlicza się wszystkich okresów wskazanych w K.p.a.

Zgoda z art. 2b ust. 3 jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna. Decyzja zawiera pouczenie o właściwym środku zaskarżenia. Gdy decyzję wydaje Dyrektor Generalny KOWR, organem wyższego stopnia jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi; w postępowaniach prowadzonych przez dyrektora oddziału terenowego organem wyższego stopnia jest Dyrektor Generalny KOWR. Po wyczerpaniu toku administracyjnego możliwa jest kontrola sądu administracyjnego.

Sprzedaży nie należy finalizować przed uzyskaniem wymaganej zgody. Nabycie nieruchomości rolnej dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z u.k.u.r. jest nieważne; art. 9 ustawy wprost wskazuje również zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie bez wymaganej zgody z art. 2b ust. 3.

Podatki przy darowiźnie i sprzedaży działki rolnej

Darowizna nieruchomości na rzecz rodzica

Darowizna nieruchomości od dziecka na rzecz matki lub ojca może korzystać z pełnego zwolnienia przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Rodzic należy do najbliższej rodziny objętej tym zwolnieniem.

Ponieważ darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego, obdarowany nie składa SD-Z2 tylko po to, aby skorzystać z tego zwolnienia. Obowiązek zgłoszenia nie występuje, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Przy nieruchomości obciążonej długiem lub innym ciężarem trzeba jednak osobno sprawdzić ewentualne skutki podatkowe przejęcia zobowiązań.

Pięć lat KOWR i pięć lat PIT to dwa różne terminy

Pięcioletnie ograniczenie z art. 2b u.k.u.r. liczy się od dnia nabycia nieruchomości przez danego nabywcę. Pięcioletni termin w PIT przy prywatnej sprzedaży nieruchomości liczy się natomiast od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli matka otrzyma nieruchomość w darowiźnie w 2026 r., to dla standardowych zasad PIT jej własny pięcioletni termin biegnie od końca 2026 r. Sprzedaż poza działalnością gospodarczą dokonana od 1 stycznia 2032 r. nie będzie już stanowiła źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie dolicza się tu okresu, przez który nieruchomość należała wcześniej do dziecka.

Czy sprzedaż działki rolnej może być zwolniona z PIT przed upływem 5 lat?

Tak. Art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT zwalnia z podatku przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie obejmuje przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny.

Dla tego zwolnienia „gospodarstwo rolne” rozumie się zgodnie z ustawą o podatku rolnym. Co do zasady chodzi o użytki rolne o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiące własność albo znajdujące się w posiadaniu określonego podmiotu, z wyłączeniem gruntów zajętych na działalność gospodarczą inną niż rolnicza. Trzeba więc zbadać nie tylko samą sprzedawaną działkę, ale również jej związek z gospodarstwem rolnym.

Drugi warunek wymaga ustalenia, czy grunty zachowają charakter rolny w związku ze sprzedażą. Znaczenie mają rzeczywiste okoliczności transakcji, w tym sposób wykorzystania gruntu, cel nabycia i zamiar kupującego. Aktualne interpretacje KIS z 2026 r. nadal stosują to zwolnienie, gdy sprzedawane grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i nie tracą rolnego charakteru.

Dopiero gdy zwolnienie rolne nie ma zastosowania, przechodzi się do standardowego rozliczenia sprzedaży przed upływem pięciu lat. Podatek wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny. Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie kosztami mogą być w szczególności udokumentowane nakłady zwiększające jej wartość w okresie posiadania oraz odpowiednia część faktycznie zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Cena, za którą nieruchomość kupił wcześniej darczyńca, nie staje się automatycznie kosztem obdarowanego.

Jeżeli podatnik nie korzysta ze zwolnienia rolnego, może jeszcze sprawdzić ulgę mieszkaniową. Dochód może być zwolniony w odpowiedniej proporcji, gdy przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie — nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Sprzedaż podlegającą rozliczeniu wykazuje się w PIT-39.

Darowizna pieniędzy od rodzica z powrotem dziecku

Rodzic może rozporządzać własnymi pieniędzmi i może przekazać je dziecku w darowiźnie. Takie nabycie również może korzystać z pełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny. Jeżeli łączna wartość nabyć od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia i w 5 poprzednich latach przekracza 36 120 zł, dla zachowania zwolnienia dziecko powinno co do zasady:

• złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego;
• udokumentować otrzymanie pieniędzy w sposób wymagany przez art. 4a ustawy, np. dowodem przekazania środków na rachunek płatniczy lub bankowy/SKOK należący do obdarowanego albo przekazem pocztowym;
• zachować dokumenty potwierdzające darowiznę i przepływ środków.

Od 7 stycznia 2026 r. termin do zgłoszenia przewidziany w art. 4a może zostać przywrócony na wniosek podatnika, jeżeli uprawdopodobni on, że uchybienie nastąpiło bez jego winy. Wniosek składa się w ciągu 7 dni od ustania przyczyny uchybienia i równocześnie trzeba dopełnić spóźnionej czynności. Nowe zasady stosuje się do nabyć od 7 stycznia 2026 r., a także do wcześniejszych nabyć, jeżeli sześciomiesięczny termin na zgłoszenie nie upłynął przed 7 stycznia 2026 r.

Przekazanie pieniędzy z powrotem dziecku jest odrębną darowizną podatkową. Nie usuwa też problemów wynikających z u.k.u.r., jeżeli cała sekwencja czynności została z góry zaplanowana wyłącznie jako sposób obejścia ograniczeń w obrocie ziemią rolną.

Darowizna jako sposób na obejście KOWR — jakie jest ryzyko?

Samo skorzystanie z ustawowego wyjątku dla zbycia osobie bliskiej jest legalnym zastosowaniem przepisu. Problem powstaje wtedy, gdy darowizna ma być tylko formalnym etapem wcześniej uzgodnionej sprzedaży osobie trzeciej, a rodzic od początku nie ma rzeczywistej swobody co do nieruchomości i uzyskanych pieniędzy.

Jeżeli przed darowizną ustalono już kupującego, cenę, termin sprzedaży i obowiązek zwrotu całej ceny dziecku, a rodzic ma pełnić wyłącznie funkcję pośrednika, należy liczyć się z oceną rzeczywistego celu i treści czynności. W zależności od okoliczności mogą pojawić się zarzuty nieważności czynności sprzecznej z ustawą lub mającej na celu jej obejście na podstawie art. 58 Kodeksu cywilnego, a przy pozorności — art. 83 Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to, że każda darowizna rodzicowi, późniejsza sprzedaż i kolejna darowizna pieniędzy są automatycznie nieważne. Znaczenie mają treść ustaleń stron, chronologia, swoboda decyzyjna rodzica, przepływy finansowe i rzeczywisty sposób wykonania umów. Co ważniejsze, zanim w ogóle analizuje się obejście prawa, trzeba sprawdzić wcześniejszy problem: czy rodzic jako nowy nabywca nie jest sam objęty pięcioletnim ograniczeniem z art. 2b.

Najczęstsze pytania

Czy sprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat zawsze wymaga zgody KOWR?

Nie. Zgoda z art. 2b ust. 3 jest potrzebna wtedy, gdy pięcioletnie ograniczenie ma zastosowanie i nie zachodzi żaden ustawowy wyjątek. Najpierw trzeba więc ustalić status nieruchomości, sposób jej nabycia oraz planowany sposób zbycia.

Od kiedy liczy się 5 lat KOWR?

Co do zasady od dnia nabycia nieruchomości przez aktualnego nabywcę. Jeżeli nieruchomość została nabyta 10 września 2026 r., pięcioletni okres z art. 2b nie jest liczony od końca 2026 r., lecz od dnia nabycia.

Czy 5 lat KOWR liczy się tak samo jak 5 lat dla PIT?

Nie. W KOWR punktem wyjścia jest dzień nabycia przez danego nabywcę. W PIT przy prywatnej sprzedaży nieruchomości pięć lat liczy się co do zasady od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Czy darowizna działki rodzicowi rozpoczyna nowy okres 5 lat?

Rodzic staje się nowym nabywcą i co do zasady wchodzi we własne obowiązki i ograniczenia art. 2b od dnia darowizny. Trzeba jednak sprawdzić, czy w odniesieniu do konkretnej nieruchomości albo sposobu jej nabycia nie działa odrębny wyjątek ustawowy.

Czy matka może sprzedać działkę dzień po darowiźnie?

Nie można tego założyć tylko dlatego, że sama darowizna od dziecka korzystała z wyjątku dla osoby bliskiej. Matka jako nowy nabywca co do zasady podlega własnemu ograniczeniu z art. 2b. Natychmiastowa sprzedaż będzie możliwa bez zgody tylko wtedy, gdy po jej stronie wystąpi odpowiedni wyjątek; w przeciwnym razie potrzebna jest zgoda KOWR.

Czy działka rolna poniżej 1 ha podlega KOWR?

Powierzchnia poniżej 1 ha nie oznacza automatycznie, że u.k.u.r. nie ma zastosowania. Nieruchomość poniżej 1 ha może co do zasady nabyć osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, ale KOWR może mieć prawo pierwokupu, a ograniczenie art. 2b może nadal działać. Inne jest ustawowe wyłączenie dla nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Istnieją też szczególne wyjątki, np. dotyczące niektórych nieruchomości poniżej 1 ha położonych w granicach miasta w chwili nabycia.

Czy sprzedaż działki rolnej przed 5 latami zawsze oznacza PIT 19%?

Nie. Najpierw trzeba sprawdzić, czy sprzedaż w ogóle stanowi źródło przychodu w PIT i czy nie działa zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 28 dla gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które w związku ze sprzedażą nie tracą charakteru rolnego. Jeżeli zwolnienie rolne nie ma zastosowania, 19% oblicza się od dochodu, a nie od całej ceny, i można jeszcze analizować m.in. ulgę mieszkaniową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego — tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 941: ELI.
2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej”: gov.pl/KOWR.
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Zgoda na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom — art. 2b ust. 3 ustawy”: gov.pl/KOWR.
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych — tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.: ELI.
5. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, interpretacja indywidualna z 2 lutego 2026 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.926.2025.2.ASZ, dotycząca zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT: EUREKA MF.
6. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn — tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 478: ELI; informacje Ministerstwa Finansów o zwolnieniu dla najbliższej rodziny i przywracaniu terminu SD-Z2: podatki.gov.pl.
7. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny — tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 795: ELI.