Termomodernizacja domu po spadku bez zgody współwłaściciela

Spadek po ojcu został nabyty z chwilą jego śmierci

Zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobiercy nabywają go w tej samej chwili. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia nie tworzą więc prawa do spadku, lecz urzędowo potwierdzają, kto dziedziczy i w jakich udziałach.

Takie potwierdzenie jest jednak konieczne w praktyce: pozwala wykazać prawa wobec urzędu, banku, funduszu dotacyjnego i sądu wieczystoksięgowego. Jest również podstawą do ujawnienia spadkobierców w księdze wieczystej. Podobny problem pojawia się przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania, ponieważ bez formalnego potwierdzenia dziedziczenia nie można bezpiecznie rozporządzać odziedziczoną nieruchomością.

Jak ustalić udziały mamy i dzieci w domu?

Nie można automatycznie przyjąć, że po śmierci ojca mama i dwoje dzieci mają po 1/3 całego domu. Najpierw trzeba ustalić, do kogo nieruchomość należała przed śmiercią oraz czy rodziców łączyła wspólność majątkowa małżeńska.

• Dom należał do majątku wspólnego rodziców. Po ustaniu wspólności wskutek śmierci ojca mama zachowuje własny udział wynoszący co do zasady 1/2. Do spadku wchodzi druga połowa domu. Jeżeli nie ma testamentu, a dziedziczą żona i dwoje dzieci, każdy z nich nabywa po 1/3 spadku, czyli po 1/6 całego domu. W rezultacie mama ma zwykle 2/3 domu, a każde dziecko po 1/6.
• Dom był wyłączną własnością ojca. Jeżeli nie ma testamentu i dziedziczą żona oraz dwoje dzieci, każdemu przypada co do zasady po 1/3 domu na podstawie art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego.

Wyliczenia mogą wyglądać inaczej, gdy istniał testament, umowa majątkowa małżeńska, wcześniejszy podział majątku, darowizna, inne dzieci spadkodawcy albo szczególne okoliczności wpływające na krąg spadkobierców. Dlatego przed planowaniem inwestycji trzeba sprawdzić akt nabycia nieruchomości, treść księgi wieczystej i dokumenty stanu cywilnego.

Postępowanie spadkowe można przeprowadzić bez zgody brata

Notarialny akt poświadczenia dziedziczenia jest szybkim rozwiązaniem, ale wymaga udziału wszystkich osób, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy, oraz braku sporu uniemożliwiającego notariuszowi sporządzenie aktu. Jeżeli brat odmawia stawienia się u notariusza albo kwestionuje podstawę dziedziczenia, pozostaje droga sądowa.

Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego sąd stwierdza nabycie spadku na wniosek osoby mającej w tym interes. Wniosek może więc złożyć samodzielnie mama albo jedno z dzieci. Brat powinien zostać wskazany jako uczestnik i otrzyma odpis wniosku, ale jego brak zgody nie wstrzymuje rozpoznania sprawy. Uprawnienie do wszczęcia takiego postępowania ma nie tylko spadkobierca, co ma znaczenie także przy zakupie nieruchomości po zmarłym przez osobę, która potrafi wykazać interes prawny w ustaleniu następców prawnych.

Właściwy jest co do zasady sąd rejonowy ostatniego miejsca zwykłego pobytu ojca. Do wniosku należy dołączyć przede wszystkim odpis aktu zgonu, dokumenty stanu cywilnego wykazujące pokrewieństwo, a jeżeli istnieje testament, także jego oryginał. Trzeba podać znanych spadkobierców, ich adresy oraz informacje o testamentach i wcześniej złożonych oświadczeniach spadkowych.

Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi 100 zł, a dodatkowo pobierane jest 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego. Jeżeli postępowanie dotyczy kilku spadkodawców, opłaty rozlicza się odrębnie według zakresu wniosku.

Po stwierdzeniu spadku trzeba uaktualnić księgę wieczystą

Po uprawomocnieniu się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo po zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia można złożyć formularz KW-WPIS do wydziału ksiąg wieczystych sądu właściwego dla położenia nieruchomości. Do wniosku dołącza się dokument potwierdzający dziedziczenie. Opłata za wpis własności na podstawie dziedziczenia wynosi 150 zł niezależnie od liczby ujawnianych udziałów w danym prawie.

Sam dział spadku nie jest konieczny do ujawnienia spadkobierców i wspólnego zarządzania domem. Po stwierdzeniu nabycia spadku nieruchomość pozostaje współwłasnością w odpowiednich udziałach. Dział spadku staje się potrzebny, gdy rodzina chce przyznać dom jednej osobie, podzielić majątek albo definitywnie zakończyć konflikt dotyczący wspólnego korzystania z nieruchomości.

Czy termomodernizacja wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Odpowiedź zależy od zakresu i kosztu prac. Kodeks cywilny nie zawiera zamkniętego katalogu czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. Bieżące naprawy służące utrzymaniu budynku w stanie niepogorszonym mogą należeć do zwykłego zarządu, a w nagłych przypadkach także do czynności zachowawczych. Kompleksowe ocieplenie budynku, wymiana systemu ogrzewania, zawarcie wieloletnich umów, zaciągnięcie zobowiązań i przeprowadzenie kosztownej inwestycji najczęściej będą jednak traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest większość współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów, zgodnie z art. 201 i art. 204 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nie da się uzyskać wymaganej większości, każdy współwłaściciel może zwrócić się do sądu o upoważnienie do dokonania konkretnej czynności zwykłego zarządu.

Do czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy jej nie ma, art. 199 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielom, których udziały wynoszą łącznie co najmniej połowę, wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Szczegółowo problem ten omawia artykuł o sądowej zgodzie na wspólną inwestycję.

Kto może wystąpić do sądu mimo sprzeciwu brata?

Jeżeli dom był wspólnym majątkiem rodziców, mama może mieć 2/3 udziału. W takim wariancie sama spełnia próg co najmniej połowy udziałów wymagany przez art. 199 Kodeksu cywilnego. Mama może więc złożyć wniosek o zezwolenie na konkretnie opisaną termomodernizację, a dziecko popierające inwestycję może przyłączyć się do wniosku.

Jeżeli cały dom należał wyłącznie do ojca i każde z trojga spadkobierców ma po 1/3, sama mama albo samo dziecko nie osiąga wymaganego progu. Mama i jedno dziecko mają jednak łącznie 2/3 udziałów, dlatego mogą wystąpić wspólnie. Jeżeli wnioskodawca ma mniej niż połowę udziałów i nie uzyska poparcia innych współwłaścicieli, art. 199 nie daje mu samodzielnej podstawy do zastąpienia zgody pozostałych.

We wniosku należy precyzyjnie opisać planowaną inwestycję i dołączyć dokumenty pokazujące jej zasadność, w szczególności audyt energetyczny, kosztorysy, oferty wykonawców, stan techniczny domu, przewidywane oszczędności, zasady dofinansowania, wysokość wkładu własnego oraz sposób rozliczenia kosztów. Istotne mogą być również warunki mieszkaniowe mamy, stan ogrzewania i ryzyko dalszego pogarszania się budynku. Sąd nie udziela abstrakcyjnej zgody na dowolny remont, lecz rozstrzyga o konkretnej czynności.

Dofinansowanie a własność i zgody współwłaścicieli

W programie Czyste Powietrze beneficjentem może być właściciel albo współwłaściciel domu jednorodzinnego lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego spełniający pozostałe warunki programu. Aktualna dokumentacja wymaga wykazania prawa do nieruchomości, a w przypadku współwłasności wskazuje zgodę pozostałych współwłaścicieli na realizację przedsięwzięcia jako dokument potrzebny, jeżeli dotyczy. Obecne zasady przewidują również ocenę energetyczną budynku i dokumentację audytu.

Warunki programów dotacyjnych są okresowo zmieniane. Dlatego przed podpisaniem umowy z wykonawcą trzeba sprawdzić regulamin i formularze obowiązujące dokładnie w dniu składania wniosku. Orzeczenie sądu wydane na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego może zastąpić brakującą zgodę w stosunkach między współwłaścicielami, ale fundusz powinien potwierdzić, jakie dokumenty zaakceptuje w konkretnej ścieżce naboru.

Kto ponosi koszty termomodernizacji?

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele uczestniczą w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną proporcjonalnie do swoich udziałów, o ile nie obowiązuje inne uzgodnienie lub rozstrzygnięcie. Nie oznacza to jednak, że warto rozpoczynać kosztowną inwestycję samodzielnie i dopiero później żądać zwrotu od pozostałych. Bez wymaganej zgody albo zezwolenia sądu mogą powstać spory o zasadność, zakres i wysokość kosztów.

We wniosku sądowym warto więc przedstawić nie tylko techniczny zakres prac, lecz także przejrzysty model finansowania. Trzeba wskazać kwotę dotacji, wkład własny, przewidywany udział każdego współwłaściciela i ewentualne zobowiązania wobec wykonawcy. Samo zezwolenie na dokonanie czynności nie zawsze rozstrzyga wszystkie przyszłe rozliczenia pieniężne między współwłaścicielami.

Praktyczny plan działania

1. Sprawdź księgę wieczystą i dokument nabycia domu przez rodziców, aby ustalić, czy nieruchomość była wspólna, czy należała wyłącznie do ojca.
2. Złóż wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, jeżeli brat nie chce współpracować przed notariuszem.
3. Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia złóż wniosek KW-WPIS o ujawnienie spadkobierców w księdze wieczystej.
4. Zamów audyt energetyczny, przygotuj kosztorys, oferty i sprawdź aktualne warunki wybranego programu dotacyjnego.
5. Spróbuj uzyskać pisemną zgodę brata na dokładnie określony zakres robót i sposób rozliczenia.
6. Jeżeli zgody nie będzie, ustal charakter czynności i złóż odpowiedni wniosek do sądu, opierając go na art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego.
7. Nie rozpoczynaj kosztownej inwestycji przed uzyskaniem wymaganej zgody, prawomocnego rozstrzygnięcia i potwierdzenia warunków finansowania.

Najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

Najpierw należy formalnie potwierdzić dziedziczenie i ujawnić spadkobierców w księdze wieczystej. Brak współpracy brata nie blokuje postępowania sądowego. Następnie trzeba ustalić rzeczywiste udziały, dokładny zakres termomodernizacji i wymagania programu dotacyjnego. Jeżeli inwestycja przekracza zwykły zarząd, a mama samodzielnie lub razem z jednym dzieckiem ma co najmniej połowę udziałów, możliwe jest wystąpienie do sądu o zgodę na konkretną inwestycję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 199–201, 204, 207, 209, 924–926, 931 i 1025 – Internetowy System Aktów Prawnych
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku i zarządzie rzeczą wspólną – Internetowy System Aktów Prawnych
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Internetowy System Aktów Prawnych
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie – Internetowy System Aktów Prawnych
5. Program Czyste Powietrze, aktualna instrukcja i dokumenty dla wnioskodawców – NFOŚiGW
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2020 r., IV CSK 726/19, dotyczący rozróżnienia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd – Sąd Najwyższy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.