Korzystanie z drogi dojazdowej – prawa właściciela a współużytkowanie

Z analizy dołączonej mapy wynika, że droga dojazdowa, z której Pan korzysta, należy do sąsiada. Gdyby nie miał Pan innego dostępu do drogi publicznej, zasadne byłoby ustanowienie po tej drodze dla Pana tzw. drogi koniecznej. Wyjaśniam, że zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”.

Dostęp do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiada

Natomiast z mapy wynika, że Pańska działka bezpośrednio styka się z drogą publiczną, a tym samym w ocenie sądu mogą nie istnieć przesłanki uprawniające Pana do otrzymania tzw. drogi koniecznej. Jednocześnie zwracam uwagę, że w literaturze przedmiotu podnosi się, iż: „Dostęp do drogi publicznej, zgodnie z art. 2 pkt 14 p.z.p., to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest zatem »brak odpowiedniego dostępu«. Ów brak powinien być interpretowany szeroko, co oznacza, że można żądać ustawienia drogi koniecznej nawet wówczas, gdy dotychczasowy dostęp nie spełnia kryteriów zaspokojenia i zabezpieczenia potrzeb komunikacyjnych ze swoją nieruchomością lub między swoimi kilkoma nieruchomościami. Potrzeba ustanowienia drogi koniecznej może wynikać również ze stanów faktycznych, np. aktualna droga nie nadaje się do użytkowania ze względu na stan znajdujących się na niej urządzeń drogowych.” (Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany).

Wyjaśniam także, że przepis art. 145 dotyczy przymusowego wytyczenia drogi koniecznej na podstawie postanowienia sądu. Alternatywę stanowi ustanowienie drogi przejścia lub przejazdu w umowie pomiędzy właścicielami gruntu (oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego – art. 245 § 2) lub poprzez zasiedzenie (art. 292). Droga konieczna może być też ustawiona w drodze decyzji administracyjnej w przypadku wywłaszczenia.

Niestety, droga stanowi własność sąsiada, a skoro nie ma żadnych zawartych umów co do sposobu korzystania z gruntu i ponoszenia nakładów na ów grunt, prawnie sąsiad jest właścicielem terenu i może nim zarządzać. Tak jak wskazałam, przy spełnieniu określonych przesłanek sąd może ustanowić drogę konieczną, ale nie ma gwarancji, że w Pana przypadku też tak będzie – długa granica Pana działki sąsiaduje z drogą, a zatem sąd może uznać, że mniejszym problemem będzie przebudowa ogrodzenia niż obciążenie nieruchomości sąsiada.

Wyjaśniam także, że wniosek o ustanowienie drogi koniecznej wymaga uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 200 zł.

Roszczenie o zwrot nakładów na drogę sąsiada

Następnie wskazuję, że poczynione nakłady na przedmiotową drogę stanowią nakłady na cudzą nieruchomość i potencjalnie mógłby Pan próbować dochodzić ich zwrotu. Jednak trzeba byłoby to wykazać, np.: zeznaniami świadków lub też potwierdzeniami poniesionych wydatków. Wobec czego takie postępowanie sądowe może nie tylko trwać długi czas, ale również generować koszty (wnosząc powództwo do sądu należy uiścić opłatę sądową zależną od wartości przedmiotu sporu zgodnie z § 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a w przypadku przegranej sąd zasądzi od Pana na rzecz pozwanego obowiązek zwrotu kosztów postępowania. Zaznaczam, że wnosząc powództwo do sądu, nie ma gwarancji wygranej, a wynik sprawy jest w znacznej mierze uzależniony od udowodnienia podnoszonych racji.

Podsumowując, wskazana droga należy pod względem prawa własności do sąsiada i to on ma prawo do dysponowania tym gruntem. Jeśli zaś chodzi o poczynione nakłady, może Pan dochodzić ich zwrotu od sąsiada (a dokładniej od ojca obecnego właściciela). Wskazuję, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 lutego 2001 r. (sygn. IV CKN 253/00) uznał, iż: „Roszczenie o zwrot nakładów jest roszczeniem o charakterze obligacyjnym. Oznacza to, iż jako roszczenie obligacyjne może być kierowane tylko przeciwko właścicielowi, który odebrał rzecz z nakładami”. W świetle tego orzeczenia, roszczenia o zwrot nakładów kierowane do osoby, która nabyła nieruchomość od właściciela, który odebrał rzecz z nakładami, są bezzasadne. Wobec tego roszczenie o zwrot nakładów należałoby skierować do poprzedniego właściciela.

Długoletnie użytkowanie drogi sąsiada

Fakt, że droga jest użytkowana od 29 lat, nie za bardzo zmienia sytuację. Co prawda, po 30 latach można by próbować zasiedzieć użytkowany fragment, ale trzeba byłoby wykazać, że nikt inny do tego gruntu nie rościł sobie praw, a w opisanym przypadku jasne jest, że sąsiad też ma prawo do tej działki i to większe, bo prawo własności. Bardziej bym rekomendowała wykazanie poczynionych nakładów na cudzą nieruchomość i ewentualnie roszczenie o zwrot tych nakładów, które w końcu ulepszyły nieruchomość sąsiada.

Przykłady

Nieoczekiwana zmiana stanu prawnego

Pan Jacek od lat korzystał z drogi dojazdowej prowadzącej przez działkę sąsiada, na podstawie ustnej zgody. Pomimo dobrych stosunków i współfinansowania utwardzenia drogi, po przejęciu nieruchomości przez syna sąsiada, Pan Jacek otrzymał pismo z żądaniem zaprzestania korzystania z drogi. Sąsiad argumentował, że nie ma pisemnego porozumienia dotyczącego praw do przejazdu, co stworzyło sytuację konfliktową, zmuszając Pana Jacka do rozważenia alternatywnych opcji dojazdu do własnej nieruchomości.

Wkład finansowy w infrastrukturę drogową

Pani Maria, korzystając z podobnej drogi dojazdowej przez sąsiednią działkę, przez wiele lat dokładała się do jej utrzymania, wierząc, że jej wkład finansowy zapewni jej prawo do ciągłego korzystania z drogi. Po sprzedaży działki nowy właściciel postanowił zablokować dostęp, powołując się na brak formalnej umowy. Pani Maria, pomimo braku formalnych praw, rozważa teraz możliwość dochodzenia zwrotu nakładów poniesionych na drogę.

Rozwiązanie konfliktu przez sądowe ustalenie drogi koniecznej

Pan Krzysztof, który również nie posiadał formalnego prawa do korzystania z drogi przez działkę sąsiada, znalazł się w sytuacji, gdy nowy

właściciel działki sąsiedniej rozpoczął budowę, która zagrażała jego dostępowi do drogi publicznej. Brak odpowiedniego dostępu skłonił Pana Krzysztofa do wniesienia sprawy o ustanowienie drogi koniecznej, w oparciu o przepisy prawa cywilnego, mając na uwadze długotrwałe korzystanie z drogi i brak alternatywnej trasy dojazdu do jego posesji.

Podsumowanie

W artykule omówiono skomplikowaną sytuację dotyczącą korzystania z drogi dojazdowej na nieruchomości sąsiada, w kontekście zmiany właściciela i braku formalnych umów. Przedstawiono różne scenariusze i możliwości prawne, jakimi dysponują osoby korzystające z takiej drogi, w tym ustanowienie drogi koniecznej przez sąd oraz możliwość dochodzenia zwrotu nakładów na utrzymanie drogi. Artykuł podkreśla znaczenie formalizowania ustaleń dotyczących korzystania z cudzej nieruchomości, aby uniknąć przyszłych konfliktów prawnych.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej korzystania z drogi dojazdowej lub innego zagadnienia prawnego? Skorzystaj z naszych usług oferujących porady prawne online i profesjonalne przygotowanie pism. Zapewniamy szybką i kompetentną pomoc, dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.