Własność przez zasiedzenie – przekroczenie granicy działki

Mogą Państwo jak najbardziej rozważyć zasiedzenie tej części zajętej nieruchomości, jeżeli poprzednik nie posiadał zajętej części przez 30 lat, a więc mowa o złej wierze posiadania, mogą Państwo spróbować doliczyć czas posiadania poprzednika i powołać się na dobrą wiarę, a więc posiadanie 20 lat, jednak trudno to będzie wykazać, albowiem w niniejszym przypadku należy raczej mówić o złej wierze i łączne posiadanie powinno wynosić lat 30.

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Z uwagi na to po kolei należy omówić każdą z przesłanek zasiedzenia, a więc:

Posiadacz samoistny

Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336 K.c.). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140 K.c.).

W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08,, Legalis).

Kodeks cywilny przewiduje możliwość doliczenia czasu zasiedzenia przez poprzednika prawnego, a więc wcześniejszego właściciela. Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (zob. m.in. w orzecznictwie post. SN z 7.5.1971 r., I CR 302/71, Legalis, z glosą A. Kunickiego, NP 1973, Nr 4, s. 582; wyr. SN z 25.6.1968 r., III CRN 159/68, OSPiKA 1970, Nr 10, poz. 197 z glosami W. Pańko i S. Rudnickiego, OSPiKA 1971, Nr 3, poz. 56; w nowszej judykaturze post. SN z 5.7.2012 r., IV CSK 606/11, Legalis).

Posiadanie w dobrej i złej wierze

Dobrą wiarę określa się też niekiedy w ujęciu negatywnym: „dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności” (tak m.in. Ignatowicz, Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 108-109).

Wobec tego, jeżeli w Państwa przypadku nie możemy mówić o złej wierze, albowiem konieczny okres posiadania wynosi lat 30 – jedyną możliwością próby nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest powołanie się na dobrą wiarę, albowiem okres posiadania wynosi wtedy 20 lat.

Mogą Państwo doliczyć okres posiadania poprzednika. Wobec tego jedyną możliwością stwierdzenia zasiedzenia jest skierowanie sprawy do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości. Posiadanie należy wykazać – poprzez przedłożenie dokumentacji, zeznań świadków, iż zostały spełnione przesłanki zasiedzenia.

Zliczanie lat posiadania cudzego gruntu, na którym postawiono dom

Podsumowując: wydaje się, że pewniejsze w Państwa przypadku byłoby powołanie się na złą wiarę i okres 30 lat, albowiem nie wiadomo, na jakiej podstawie poprzedni właściciel dokonał budowy przekraczającej granice nieruchomości – czy miał świadomość wadliwego posadowienia budynku, czy też działał w dobrej wierze i nie miał w tym zakresie świadomości.

Jeżeli nie ma możliwości odczekania kolejnych 10 lat, to proszę spróbować powołać się na dobrą wiarę, a więc brak świadomości poprzedniego właściciela o przekroczeniu granic. Konieczne będzie w sprawie przesłuchanie poprzedniego właściciela – może dowiedzą się Państwo od niego, jak rzeczywiście było.

Przykłady

Przekroczenie granicy działki w wyniku nieświadomej pomyłki

Pan Jacek kupił działkę budowlaną i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. Na etapie końcowym okazało się, że część garażu znajduje się 50 cm na działce sąsiedniej, która należy do pana Krzysztofa. Pomimo prób polubownego rozwiązania problemu, pan Krzysztof nie wyraził zgody na zmianę granic. W związku z tym, pan Jacek rozważa możliwość zasiedzenia tego fragmentu działki, powołując się na fakt, że przez ostatnie 20 lat teren ten był użytkowany bez zakłóceń.

Ogród uznany za własny przez zasiedzenie

Pani Elżbieta przez ponad 25 lat dbała o skrawek ziemi obok swojej nieruchomości, który pierwotnie należał do gminy. Uprawiała tam warzywa i utrzymywała porządek, założyła mały płotek oddzielający ten teren od ulicy. Nikt nigdy nie kwestionował jej praw do tego gruntu. Gdy gmina zaczęła planować budowę drogi w tym miejscu, pani Elżbieta zdecydowała się starać o formalne uznanie prawa własności przez zasiedzenie, argumentując swoją dobrą wiarę i ciągłe, jawne użytkowanie terenu.

Nieznana granica działki a budowa domku letniskowego

Państwo Nowakowie zakupili działkę w malowniczej okolicy z zamiarem budowy domku letniskowego. Po zakończeniu budowy okazało się, że jedna ze ścian budynku przekracza o kilka centymetrów granicę działki, wchodząc na teren lasu państwowego. Po odkryciu tej pomyłki, postanowili zasięgnąć porady prawnej w kwestii możliwości zasiedzenia tej części gruntu, aby uniknąć konieczności rozbiórki czy przesunięcia budynku. Ostatecznie, uznali, że będą próbowali wykazać, iż działali w dobrej wierze, nie zdając sobie sprawy z przekroczenia granicy.

Podsumowanie

Zasiedzenie może stanowić skuteczny sposób na rozwiązanie sporów dotyczących przekroczenia granic działki. Proces ten wymaga jednak spełnienia ścisłych warunków prawnych, takich jak nieprzerwane i jawne posiadanie terenu przez wymagany okres czasu. W przypadkach wątpliwości co do złej lub dobrej wiary posiadacza, warto skonsultować się z prawnikiem, aby ocenić możliwość skorzystania z tej drogi prawnej i uniknąć długotrwałych sporów sądowych.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących zasiedzenia lub sporów granicznych? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnego sporządzania pism, aby szybko i skutecznie rozwiązać Twój problem. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z 8.10.2008 r., V CSK 146/08
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25.6.1968 r., III CRN 159/68,
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 606/11