Własność a służebność – zarządzanie nieruchomością i rozliczenia

Jeżeli służebność określona w akcie notarialnym zawiera pomieszczenia lub zakres nieruchomości, z których obdarowany z tytułu służebności może korzystać, to pomieszczenia i pozostała część nieruchomości nie jest objęta uprawnieniem z tytułu służebności – a więc uprawniony nie może z nich korzystać. Jeżeli więc w Państwa przypadku uprawniony nie posiada uprawnienia, iż może korzystać z garażu, to nie musi Pan na to pozwalać i może mu Pan odmówić korzystania z garażu.

Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”. Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego: „Służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) »przywiązane do osoby« (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715)”.

Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości. Dlatego też, jeżeli służebność wskazana w akcie nie obejmuje użytkowania garażu, uprawniony z tytułu służebności nie może z niego korzystać.

Służebność mieszkania a użytkowanie – podobieństwa

Idąc dalej podaję, iż w zakresie wzajemnych stosunków między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Powoduje do konieczność sięgania do szeregu przepisów dotyczących innego ograniczonego prawa. Taki zabieg jest uzasadniony ze względu na podobieństwo służebności mieszkania właśnie do użytkowania. O podobieństwie tym decyduje szczególnie szeroki w porównaniu z typowymi służebnościami zakres dozwolonego korzystania z rzeczy obciążonej (E. Gniewek, w: SSP, t. 4, 2012, s. 258).

Zakres zastosowanego odesłania wywołuje pewne wątpliwości doktryny, o szczegółach zob. A. Bieranowski, w: K. Osajda, Komentarz K.c., Legalis 2019, art. 302, pkt 17-39 i art. 301, pkt 2).

Korzystanie z pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku, nakłady i naprawy

Zgodnie bowiem z treścią art. 302 § 2 K.c.: „Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.”. Odnosząc się natomiast do tego odesłania w zakresie przepisów o użytkowaniu, należy podnieść, iż mając na uwadze art. 260 § 1 K.c.: „Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Zgodnie natomiast z art. 258 K.c.: „W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.”.

W oparciu o powyższe wskazuję, iż uprawniony z tytułu służebności ma obowiązek pokrywać wszelkie opłaty związane z jego zamieszkiwaniem – m.in. opłaty za media, czynsz do wspólnoty, opłaty związane z uszkodzeniami zajmowanych pomieszczeń, opłaty związane ze zużywaniem energii elektrycznej i ogrzewania itp.

Obciążenia uprawnionego ze służebności – podatki i opłaty

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że do obciążeń użytkownika należy zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne, obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe. W przypadku prawa użytkowania lokalu mieszkalnego do tej kategorii dołączyć trzeba opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z lokalu (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 184/2011).

Właściciel może dokonać sam nakładów i żądać ich zwrotu na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 259 K.c.) albo po wygaśnięciu prawa żądać wynagrodzenia szkody spowodowanej niewykonaniem tego obowiązku przez użytkownika (art. 262 K.c.) – chodzi oczywiście o nakłady, których powinien dokonać użytkownik, a tego nie zrobił (K. Zaradkiewicz, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2015, s. 813-816).

Rozliczenie termomodernizacji – właściciel czy także uprawniony ze służebności?

Z uwagi na powyższe, jeżeli modernizuje Pan nieruchomość (pompa ciepła itp.), to co do zasady te opłaty obciążają Pana jako właściciela – uprawniony z tytułu służebności nie jest obowiązany do ich pokrycia. Wszelkie jednak opłaty związane z zamieszkiwaniem tej osoby – a wiec opłaty eksploatacyjne obciążają uprawnionego. To samo dotyczy napraw związanych z użytkowaniem nieruchomości, z której korzysta uprawniony. Proszę więc dokonać poszczególnych rozliczeń i na tej podstawie obciążać mieszkańca.

Przykłady

Problem z dostępem do garażu

Janina K. jest właścicielką domu, na którym ciąży służebność na rzecz sąsiada, Pana Bogdana, który ma prawo korzystania z ogrodu i przejazdu. Jednakże, nie ma zapisu o korzystaniu z garażu w księdze wieczystej. Mimo to, Pan Bogdan używał garażu, co stało się przedmiotem sporu, gdy zaprzestał opłacać umówiony podatek od tej części nieruchomości. Janina musiała skonsultować się z prawnikiem, aby wyjaśnić sytuację i potencjalnie zablokować dostęp do garażu, jeśli sąsiad nie jest uprawniony do jego użytkowania.

Zmiana systemu ogrzewania i problem z rozliczeniami

Katarzyna T. zmieniła system ogrzewania w swoim domu z tradycyjnego na pompę ciepła i zainstalowała panele fotowoltaiczne. Wcześniej, służebnik, Pan Marek, dokładał się do kosztów ogrzewania węglem, płacąc 1/4 wartości. Po zmianie systemu, Pan Marek odmówił partycypacji w nowych, niższych kosztach ogrzewania, powołując się na brak potrzeby wsparcia przy nowej technologii. Katarzyna musiała skonsultować się z radcą prawnym, aby ustalić, jak powinny wyglądać rozliczenia z uwzględnieniem zmiany technologii ogrzewania.

Wkład w modernizację a obciążenia finansowe

Grzegorz P., właściciel domu obciążonego służebnością, zdecydował się na termomodernizację budynku, w tym instalację nowego izolowania i wymianę okien. Służebnik, używający części domu, nie uczestniczył finansowo w inwestycji. Pomimo to, Grzegorz zastanawiał się, czy może wymagać od służebnika większego wkładu w bieżące utrzymanie nieruchomości, skoro modernizacja wpłynęła na obniżenie rachunków za ogrzewanie dla całego budynku. Rozwiązanie tej sytuacji wymagało analizy umowy służebności oraz konsultacji z prawnikiem, aby określić, jakie obciążenia finansowe powinny być podzielone między właściciela a służebnika.

Podsumowanie

Zarządzanie nieruchomością obciążoną służebnością może prowadzić do licznych wyzwań, szczególnie gdy chodzi o wspólne użytkowanie przestrzeni i rozliczanie kosztów. Właściwe zrozumienie zakresu praw wynikających z służebności, zgodnie z zapisami w akcie notarialnym oraz księdze wieczystej, jest kluczowe dla uniknięcia konfliktów i zapewnienia sprawiedliwego rozliczania. Dlatego też, zarówno właściciele, jak i użytkownicy, powinni konsultować się z prawnikami, aby zapewnić, że ich działania są zgodne z obowiązującym prawem i umowami służebności.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w zarządzaniu nieruchomością obciążoną służebnością? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism, które pomogą Ci w prawidłowym rozliczaniu i zarządzaniu Twoją nieruchomością. Zapewniamy wsparcie doświadczonych prawników, dostępnych z każdego miejsca i o każdej porze. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 184/2011