Jak udowodnić posiadanie samoistne?

Pierwsza z wymienionych przesłanek nie budzi większych wątpliwości. Natomiast przesłanka woli zachowania rzeczy dla siebie jest trudniejsza do wykazania. Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 października 2007 r., sygn. akt III CZP 30/07, czynnik w postaci woli władania dla siebie przejawia się w podejmowaniu wielu czynności wskazujących na to, że posiadacz traktuje faktyczny stosunek do rzeczy jako własną, z reguły nieograniczoną sferę dyspozycji.

Posiadanie samoistne zazwyczaj wiąże się z prawem własności. Zdarzają się jednak przypadki, w których posiadacz samoistny rzeczy nie jest jej właścicielem. Kwestia ta zostanie wyjaśniona w dalszej części artykułu.

Kiedy posiadacz samoistny staje się właścicielem?

Odpowiedź na to pytanie różni się w zależności od tego, czy posiadanie samoistne dotyczy nieruchomości czy rzeczy ruchomej.

W zakresie rzeczy ruchomej odpowiedź zawarta jest w treści art. 174 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z tym przepisem posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Wyjątek od powyższej zasady został zawarty w art. 174 § 2 K.c., zgodnie z którym przepisu § 1 nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.

W praktyce nabycie własności rzeczy ruchomej w powyższy sposób należy do rzadkości. Jak wynika z treści przepisu, zła wiara (brak dobrej wiary) posiadacza rzeczy ruchomej wyłącza możliwość nabycia jej własności w wyżej wymieniony sposób.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 18 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 802/98, w dobrej wierze jest taki samoistny posiadacz rzeczy ruchomej, który wszedł w jej posiadanie nie tylko będąc przekonanym o nabyciu własności rzeczy ruchomej od osoby uprawnionej, ale nadto jeszcze gdy takie jego przekonanie było zarazem usprawiedliwione konkretnymi okolicznościami.

W praktyce oznacza to, że jeżeli w trakcie biegu wskazanego wyżej trzyletniego terminu okaże się, że dana rzecz pochodzi od osoby nieuprawnionej, nie dojdzie do przeniesienia własności w powyższym terminie. Posiadacz rzeczy ruchomej musi pozostawać w dobrej wierze przez cały trzyletni okres posiadania. W razie sporu w tym zakresie sprawę rozstrzygnie sąd w sprawie o zasiedzenie własności rzeczy ruchomej.

Natomiast w przypadku nieruchomości kwestię tę reguluje art. 172 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Dodatkowo zgodnie z art. 172 § 2 K.c. po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Dla potwierdzenia faktu nabycia własności nieruchomości z upływem jednego z ww. terminów, konieczne jest skierowanie do sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Do tej kwestii jeszcze wrócimy.

Kto jest posiadaczem samoistnym?

Posiadaczem samoistnym jest ten, który faktycznie włada rzeczą i wykonuje wobec niej obowiązki i uprawnienia właściciela, takie jak:

• opłacanie podatków od nieruchomości;
• dbałość o posiadaną rzecz (tj. dokonywanie niezbędnych remontów i napraw, utrzymywanie porządku na nieruchomości);
• pobieranie pożytków z rzeczy (np. zbieranie plonów);
• ogrodzenie nieruchomości.

Powyższe zachowaniami są typowymi przejawami posiadania samoistnego, widocznymi na zewnątrz. Nie muszą one jednak występować łącznie, by móc mówić o posiadaniu samoistnym. Ocena, czy w danej sytuacji posiadanie ma charakter samoistny, każdorazowo zależy od okoliczności danego przypadku i jest dokonywana indywidualnie.

Jak obalić domniemanie posiadania samoistnego?

Zgodnie z art. 339 K.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Jak wynika z art. 234 Kodeksu postępowania cywilnego –– domniemania ustanowione przez prawo (domniemania prawne) wiążą sąd; mogą być jednak obalone, ilekroć ustawa tego nie wyłącza.

Zgodnie z art. 6 K.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Innymi słowy ten, kto ma interes w wykazaniu, że posiadacz rzeczy nie jest jej posiadaczem samoistnym, ma obowiązek wykazać ten fakt odpowiednimi dowodami. Przykładowo, można wszystkimi dostępnymi środkami dowodowymi (np. zeznaniami świadków bądź dokumentami) kwestionować samoistny charakter posiadania poprzez wykazanie, że posiadacz rzeczy nie włada nią jak właściciel ale jak np. najemca bądź dzierżawca. Skuteczne obalenie domniemania posiadania samoistnego ma kluczowe znaczenie w sprawach, w których ustalenie charakteru posiadania jest konieczne dla jej końcowego rozstrzygnięcia. Typowym przykładem takiej sprawy jest postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia.

Jak udowodnić posiadanie samoistne?

Posiadanie samoistne można wykazać wszelkimi dostępnymi dowodami m.in.:

• za pomocą zeznań świadków;

• faktur bądź rachunków za remonty wykonane na nieruchomości;

• za pomocą dokumentów potwierdzających wnoszenie opłat za media, opłacanie podatku od nieruchomości;

• za pomocą zdjęć (np. zdjęć rodzinnych z przeszłości).

Posiadanie samoistne – zasiedzenie nieruchomości

Jak wskazano w poprzedniej części artykułu, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Jeżeli nieruchomość została objęta w posiadanie w złej wierze, termin ten wynosi lat trzydzieści. Zasiedzenie prawa własności następuje z mocy prawa po upływie jednego z tych terminów.

Jednak dla formalnego potwierdzenia faktu nabycia prawa własności przez zasiedzenie konieczne jest przeprowadzenie przez posiadacza samoistnego postępowania sądowego. W tym celu konieczne jest złożenie w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Opłata stała od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności nieruchomości wynosi 2000 zł. We wniosku inicjującym postępowanie sądowe należy wykazać, że przez wskazany wyżej czas było się nieprzerwanie posiadaczem samoistnym nieruchomości.

Ponadto, gdy wnosi się o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności nieruchomości po upływie dwudziestu lat, konieczne jest wykazanie, że objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło w dobrej wierze. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 14 listopada 2013 r., sygn. akt II CNP 15/13, dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza liczy się chwila objęcia nieruchomości w posiadanie, zwłaszcza wtedy, gdy ubiega się on o zasiedzenie nieruchomości, a późniejsza zła wiara posiadacza, jeśliby nawet były ku niej podstawy nie ma już znaczenia.

Jednak w praktyce wykazanie dobrej wiary może być bardzo trudne, gdyż sądy podchodzą do tego zagadnienia bardzo restrykcyjnie. Przykładowo, w postanowieniu z 4 grudnia 2009 r., sygn. akt III CSK 79/09, Sąd Najwyższy wskazał, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami sprawy przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza więc jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności) oraz jego niedbalstwo. Pozostaje również w złej wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości.

Powyższe nie wyklucza tego, że w danej sprawie o zasiedzenie pojawią się zagadnienia szczególne, związane np. z zasiedzeniem udziału innego współwłaściciela w nieruchomości bądź zasiedzenia wydzielonej części nieruchomości, mogące mieć wpływ na stopień skomplikowania sprawy i sposób jej prowadzenia. Charakter danej sprawy o zasiedzenie może mieć wpływ na optymalny dobór strategii procesowej. W takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, gdyż źle obrana strategia procesowa może doprowadzić do przegrania sprawy.

Czym się różni właściciel od posiadacza samoistnego?

Zgodnie z art. 140 K.c. – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Oznacza to, że właściciel może swoją rzecz m.in. sprzedać, darować bądź oddać w najem.

Podstawowa różnica między własnością a posiadaniem samoistnym polega na tym, że własność jest stanem prawnym, natomiast posiadanie samoistne jest stanem faktycznym. Własność rzeczy może, ale nie musi wiązać się z jej posiadaniem. Typowym przykładem tego stanu rzeczy jest wynajęcie lokalu mieszkalnego. Czynność ta nie powoduje utraty prawa własności lokalu, jednakże przekazanie kluczy do lokalu mieszkalnego najemcy wiąże się z utratą jego posiadania.

Utrata posiadania rzeczy nie wiąże się z utratą jej własności. Należy jednak pamiętać, że na dłuższą metę brak zainteresowania rzeczą może rodzić dla właściciela negatywne skutki w postaci zasiedzenia prawa własności danej rzeczy. Z tego względu nie należy lekceważyć tej kwestii, a w razie wątpliwości warto skorzystać z naszych porad prawnych online i profesjonalnej pomocy w przygotowaniu niezbędnych pism. Opisz swój problem w formularzu tekstowym znajdującym się poniżej i skontaktuj się z nami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2007 r., sygn. akt III CZP 30/07
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 802/98
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2013 r., sygn. akt II CNP 15/13
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt III CSK 79/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.