Zakup mieszkania z partnerem, pożyczka na wkład własny i zabezpieczenie udziału

Najpierw ustal, kto ma być właścicielem mieszkania

Własność lokalu powstaje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli w akcie jako kupujący występuje wyłącznie partner, druga osoba nie staje się współwłaścicielem tylko dlatego, że zapłaciła część wkładu własnego, rat kredytu, kosztów remontu albo ceny. Nie ma również automatycznego prawa do udziału odpowiadającego wysokości wpłaty.

Jeżeli od początku zamiarem stron jest wspólna własność, najczytelniejszym rozwiązaniem cywilnoprawnym jest wspólny zakup z określeniem udziałów, na przykład 80% i 20%. Udziały nie muszą być równe. Wymaga to jednak akceptacji banku, ponieważ bank może oczekiwać, że każdy właściciel ustanowi hipotekę, a często także że oboje nabywcy będą kredytobiorcami lub współdłużnikami.

Zakup wyłącznie przez partnera i zabezpieczenie drugiej osoby umową pożyczki jest rozwiązaniem praktycznym wtedy, gdy wspólne nabycie jest niemożliwe albo celowo odłożone. Trzeba jednak pamiętać, że pożyczka daje roszczenie o zwrot pieniędzy, a nie udział w mieszkaniu ani udział we wzroście jego wartości.

Czy wspólny zakup pozbawia zwolnienia z PCC na pierwsze mieszkanie?

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym umowa sprzedaży co do zasady podlega PCC według stawki 2%. Zwolnienie dla pierwszego mieszkania obejmuje sprzedaż lokalu, domu jednorodzinnego albo wskazanych praw spółdzielczych, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży ani wcześniej nie przysługiwało takie prawo ani udział w takim prawie. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia.

Jeżeli mieszkanie kupują dwie osoby, warunki zwolnienia muszą spełniać wszyscy kupujący. Gdy jedna z nich ma lub miała mieszkanie, wspólny zakup na rynku wtórnym co do zasady nie korzysta ze zwolnienia. Jeżeli jedynym kupującym jest partner spełniający warunki, zwolnienie może być zastosowane, ale druga osoba nie uzyskuje żadnego udziału.

Nie należy jednak oceniać wariantu wyłącznie przez pryzmat PCC. Oszczędność 2% przy pierwszym zakupie trzeba porównać z kosztami późniejszego aktu notarialnego, PCC od nabywanego udziału, możliwym PIT sprzedającego oraz ryzykiem, że osoba finansująca część ceny przez pewien czas nie ma prawa do nieruchomości.

Pożyczka na wkład własny, co powinna zawierać umowa?

Zgodnie z art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego pożyczkobiorca ma obowiązek zwrócić tę samą ilość pieniędzy. Przy wartości przekraczającej 1000 zł wymagane jest zachowanie formy dokumentowej. Dla kwoty 50 tys. zł najbezpieczniejsza jest podpisana umowa pisemna sporządzona przed przelewem.

W umowie należy określić co najmniej:

• strony, kwotę i datę zawarcia umowy,
• cel pożyczki, na przykład sfinansowanie części ceny lub wkładu własnego konkretnego lokalu,
• sposób wypłaty, numer rachunku i prawidłowy tytuł przelewu,
• termin zwrotu albo zasady wypowiedzenia pożyczki, harmonogram rat i rachunek do spłaty,
• czy pożyczka jest nieoprocentowana, czy oprocentowana,
• skutki opóźnienia oraz możliwość postawienia długu w stan wymagalności w oznaczonych przypadkach,
• sposób rozliczenia długu, jeżeli pożyczkodawca w przyszłości kupi udział w mieszkaniu.

Jeżeli strony nie oznaczą terminu zwrotu, zgodnie z art. 723 Kodeksu cywilnego pożyczka powinna zostać zwrócona w ciągu sześciu tygodni od wypowiedzenia przez pożyczkodawcę. Przy finansowaniu nieruchomości lepiej nie pozostawiać tej kwestii wyłącznie regule ustawowej, lecz wpisać konkretną datę, harmonogram albo precyzyjny mechanizm wypowiedzenia.

Pieniądze mogą zostać przelane na rachunek partnera albo, jeżeli wynika to z umowy i dyspozycji pożyczkobiorcy, bezpośrednio na rachunek sprzedającego. W każdym wariancie trzeba zachować spójny zestaw dowodów: umowę, potwierdzenie przelewu, tytuł płatności, dokumenty transakcji i korespondencję stron.

Jeżeli pożyczka jest elementem planowanego zakupu lokalu, warto skoordynować jej warunki z dokumentami transakcji, w tym z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, tak aby terminy wpłat, zadatku i zawarcia umowy przyrzeczonej nie pozostawały ze sobą w sprzeczności.

Zobacz również: w sporach między osobami pozostającymi w związku nieformalnym kluczowe jest wykazanie podstawy i celu wpłat. Więcej praktycznych zasad opisuje artykuł o rozliczeniach po rozstaniu partnerów.

Pożyczka a bank i źródło wkładu własnego

Umowa między partnerami nie może być ukrywana przed bankiem. Bank bada źródło wkładu własnego, zadłużenie kredytobiorcy i jego zdolność kredytową. Pożyczka od partnera może zwiększać zobowiązania kredytobiorcy, a w części banków środki pochodzące z pożyczki nie będą akceptowane jako wymagany wkład własny.

Przed zawarciem umowy i przekazaniem pieniędzy należy uzyskać od banku jednoznaczną informację, czy taka konstrukcja jest dopuszczalna i jakie dokumenty trzeba przedstawić. Podanie niepełnych danych o źródle środków może naruszać oświadczenia składane we wniosku kredytowym lub warunki umowy kredytu.

PCC od pożyczki, stawka, deklaracja i termin

Pożyczka między osobami niespokrewnionymi co do zasady podlega PCC według stawki 0,5%. Podatnikiem jest pożyczkobiorca, czyli osoba otrzymująca środki. Powinien on złożyć deklarację PCC-3, obliczyć podatek i zapłacić go w terminie 14 dni od zawarcia umowy, chyba że podatek pobiera płatnik.

Przy pożyczce 50 tys. zł PCC wynosi 250 zł. Jeżeli sama umowa pożyczki jest zawierana w formie aktu notarialnego, notariusz jest płatnikiem PCC. Samo późniejsze złożenie u notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie powinno być traktowane jako zastępstwo za terminowe rozliczenie podatku od wcześniej zawartej pożyczki.

Stawka sankcyjna 20% może znaleźć zastosowanie, gdy w toku czynności sprawdzających, kontroli lub postępowania podatnik powołuje się na pożyczkę, od której należny PCC nie został zapłacony. Dlatego dokumentowanie i rozliczenie pożyczki należy wykonać od razu, a nie dopiero po powstaniu sporu.

Jak wzmocnić zwrot pożyczki?

Najsilniejszym praktycznym zabezpieczeniem może być oświadczenie pożyczkobiorcy o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Dokument powinien prawidłowo określać obowiązek zapłaty, kwotę albo jej górny limit, zdarzenie uruchamiające obowiązek oraz termin, w którym wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.

Taki akt nie powoduje automatycznej egzekucji, ale po spełnieniu warunków może pozwolić uzyskać tytuł wykonawczy bez prowadzenia pełnego procesu o zapłatę. Oświadczenie może być częścią aktu obejmującego pożyczkę albo odrębnym aktem. Jego treść powinien przygotować notariusz na podstawie konkretnych warunków umowy.

Dodatkowym zabezpieczeniem bywa hipoteka na kupowanym lokalu, lecz przy kredycie bankowym jest ona zwykle wpisywana na dalszym miejscu i wymaga analizy stanowiska banku, kosztów oraz treści księgi wieczystej. Samo uznanie długu lub podpisanie oświadczenia o zwrocie pieniędzy poprawia sytuację dowodową, ale nie zastępuje aktu z art. 777 k.p.c.

Jak zagwarantować przyszłe nabycie udziału?

Przeniesienie udziału we własności mieszkania wymaga aktu notarialnego. Najczęściej następuje przez sprzedaż udziału. Jeżeli strony chcą z wyprzedzeniem zobowiązać się do takiej transakcji, mogą rozważyć umowę przedwstępną określającą lokal, wielkość udziału, cenę, termin i warunki zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna zawarta tylko w zwykłej formie pisemnej co do zasady nie daje takiej samej ochrony jak akt notarialny. Aby możliwe było dochodzenie przed sądem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży udziału, umowa przedwstępna powinna spełniać wymagania formy właściwej dla sprzedaży nieruchomości, czyli być zawarta w akcie notarialnym. Trzeba w niej również uwzględnić stanowisko banku i aktualne saldo kredytu.

W przyszłym akcie sprzedaży można przewidzieć rozliczenie ceny z wierzytelnością z pożyczki. Ustawowe potrącenie wymaga między innymi wymagalności wzajemnych wierzytelności, dlatego termin spłaty pożyczki i mechanizm rozliczenia powinny być przygotowane wcześniej. Strony mogą także zastosować odpowiednio opisaną umowę rozliczeniową.

Sprzedaż udziału, PCC i wartość rynkowa

Kupujący udział na rynku wtórnym co do zasady płaci PCC 2%, który pobiera notariusz. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa udziału, a nie automatycznie wysokość wcześniejszej pożyczki. Jeżeli pożyczka wynosiła 50 tys. zł, ale nabywany udział jest w dniu sprzedaży wart 80 tys. zł, samo ustalenie ceny na 50 tys. zł nie przesądza o podstawie PCC i może zostać zakwestionowane podatkowo.

Nieodpłatne albo częściowo nieodpłatne przekazanie wartości może zostać ocenione jako darowizna. Dlatego wielkość udziału, cenę i sposób potrącenia należy ustalać na podstawie aktualnej wartości lokalu, salda kredytu oraz rzeczywistego rozliczenia stron.

Zobacz również: po nabyciu udziału powstaje współwłasność ułamkowa, dlatego warto poznać zasady współwłasności działki, które w podstawowym zakresie odnoszą się także do zarządu wspólnym lokalem. Przy ustalaniu wzajemnych rozliczeń pomocny jest również materiał o podziale ceny sprzedaży działki.

PIT po stronie partnera sprzedającego udział

Sprzedaż udziału przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym partner nabył mieszkanie, może podlegać PIT. Podatek wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny. Dochód oblicza się z uwzględnieniem przypadających na sprzedawany udział kosztów nabycia i udokumentowanych nakładów, zgodnie z zasadami ustawy o PIT.

Sprzedaż trzeba rozliczyć w zeznaniu PIT-39. W określonych sytuacjach możliwe jest zwolnienie związane z przeznaczeniem przychodu na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, ale wymaga to sprawdzenia, czy konkretny wydatek spełnia warunki ulgi. Nie należy zakładać automatycznie, że brak przepływu gotówki z powodu potrącenia pożyczki oznacza brak przychodu albo brak obowiązku złożenia zeznania.

Darowizna udziału między partnerami zwykle jest mniej korzystna

Partnerzy pozostający bez ślubu są dla podatku od spadków i darowizn zaliczani do III grupy podatkowej. Kwota wolna wynosi obecnie 5733 zł łącznie od jednej osoby w okresie 5 lat. Nadwyżka podlega progresywnej skali właściwej dla III grupy, ze stawkami 12%, 16% i 20%.

Darowizna udziału obciążonego hipoteką może ponadto wymagać analizy, czy obdarowany przejmuje długi, ciężary albo zobowiązania, ponieważ w tej części mogą powstać skutki w PCC. Darowizna nie powoduje też automatycznego przejęcia długu kredytowego. Z tych powodów sprzedaż udziału i darowizna powinny być porównane na konkretnych liczbach przed podpisaniem aktu.

Hipoteka, zgoda banku i odpowiedzialność nowego współwłaściciela

Hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na zmianę właściciela. Zbycie udziału nie powoduje jej wykreślenia. Osoba nabywająca udział w lokalu obciążonym hipoteką staje się właścicielem obciążonego prawa i ponosi odpowiedzialność rzeczową z nieruchomości, ale nie staje się automatycznie kredytobiorcą ani osobistym dłużnikiem banku.

Art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie pozwala skutecznie zastrzec wobec wierzyciela hipotecznego, że właściciel w ogóle nie zbędzie nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Nie oznacza to jednak, że można pominąć bank. Umowa kredytowa może przewidywać obowiązek zawiadomienia, uzyskania stanowiska banku lub inne konsekwencje kontraktowe, a przejęcie długu albo przystąpienie nowego właściciela do kredytu wymaga udziału i zgody banku.

Przed sprzedażą udziału należy uzyskać z banku pisemną informację, czy bank akceptuje zmianę właścicielską, czy wymaga aneksu, ponownej oceny zdolności, przystąpienia do długu lub dodatkowych zabezpieczeń. Notariusz powinien otrzymać aktualny odpis księgi wieczystej i dokumenty bankowe.

Małżeństwo i rozszerzenie wspólności majątkowej

Jeżeli strony planują ślub, po zawarciu małżeństwa mogą rozważyć umowę majątkową małżeńską rozszerzającą wspólność ustawową na mieszkanie nabyte wcześniej przez jednego z małżonków. Umowa wymaga aktu notarialnego. Nie jest to jednak automatyczne „dopisanie” do księgi wieczystej i nie powinno być wykonywane bez sprawdzenia umowy kredytowej, hipoteki oraz sytuacji wierzycieli.

Pożyczkę zawartą przed ślubem trzeba rozliczyć oddzielnie: przez spłatę, potrącenie, zmianę umowy albo inne rozwiązanie przygotowane z uwzględnieniem skutków podatkowych. Sam ślub nie powoduje wygaśnięcia długu ani automatycznego wejścia mieszkania do majątku wspólnego.

Rekomendowany plan działania

1. Porównaj koszt i bezpieczeństwo wspólnego zakupu od początku z wariantem, w którym partner jest jedynym właścicielem.
2. Przed przekazaniem środków uzgodnij z bankiem, czy pożyczka od partnera może finansować wkład własny i jakie dokumenty są wymagane.
3. Zawrzyj pisemną umowę pożyczki, określ termin zwrotu, sposób wypłaty i zasady rozliczenia przy ewentualnym nabyciu udziału.
4. Przekaż środki przelewem z jednoznacznym tytułem i zachowaj komplet dokumentów.
5. Dopilnuj PCC-3 i zapłaty 0,5% PCC w terminie 14 dni, o ile podatku nie pobiera notariusz.
6. Przy większej kwocie rozważ notarialne poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c.
7. Jeżeli udział ma być nabyty w przyszłości, przygotuj notarialną umowę przedwstępną lub od razu plan przyszłej sprzedaży z uwzględnieniem banku, wartości rynkowej, PCC i PIT.

Najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

Jeżeli mieszkanie ma należeć wyłącznie do partnera, wpłatę drugiej osoby warto przed przekazaniem pieniędzy uregulować jako pożyczkę i uzgodnić jej dopuszczalność z bankiem. Umowa powinna zapewniać realny zwrot, a przy większej kwocie można wzmocnić ją notarialnym poddaniem się egzekucji. Późniejsze nabycie udziału wymaga aktu notarialnego i osobnego rozliczenia wartości rynkowej, PCC, możliwego PIT oraz hipoteki. Gdy wspólna własność jest rzeczywistym celem od początku, warto policzyć, czy bezpieczniejszy wspólny zakup nie jest korzystniejszy niż wieloetapowa konstrukcja oparta na pożyczce.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 389–390, art. 498 i art. 720 – Dz.U. 2026 poz. 795.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 – Dz.U. 2026 poz. 468.
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 4, art. 7, art. 9 pkt 17 i art. 10 – Dz.U. 2026 poz. 191.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 2026 poz. 478.
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e – Dz.U. 2026 poz. 592.
6. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 33 i art. 47 – Dz.U. 2026 poz. 236.
7. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65 i art. 72 – Dz.U. 2025 poz. 341.
8. Ministerstwo Finansów, aktualne stawki i limity podatku od spadków i darowizn – podatki.gov.pl.