Zakup mieszkania z partnerem, pożyczka na wkład własny, jak zabezpieczyć udział i podatki

Ryzyko podatkowe i majątkowe przy przekazaniu pieniędzy bez umowy

Jeżeli przekazuję partnerowi środki na zakup mieszkania, a w dokumentach właścicielem jest wyłącznie partner, to bez jasnej podstawy prawnej pojawia się ryzyko potraktowania tej wpłaty jako darowizny. Darowizna jest zdefiniowana w art. 888 Kodeksu cywilnego. W relacji nieformalnej (bez małżeństwa) może to oznaczać opodatkowanie podatkiem od spadków i darowizn według zasad dla III grupy podatkowej (bo „pozostali nabywcy”).

W praktyce warto więc od razu nadać przekazanym pieniądzom charakter zwrotny (albo odpłatny), aby ograniczyć zarówno ryzyko podatkowe, jak i ryzyko „braku rozliczenia” w razie sporu.

Dlaczego PCC przy współwłasności może być problemem w tej konfiguracji

Jeżeli zakup jest na rynku wtórnym, standardowo pojawia się PCC od umowy sprzedaży (zwykle pobierany przez notariusza). Zwolnienie z PCC dla nabycia tzw. pierwszego mieszkania dotyczy kupującego, który nigdy nie miał praw do lokalu/domu ani udziału w takich prawach, z ustawowymi wyjątkami.

W praktyce, gdy kupujących jest dwóch, warunki zwolnienia muszą być spełnione przez oboje, a nie tylko przez jedną osobę. To tłumaczy, dlaczego dopisanie mnie jako współwłaścicielki „od razu” może powodować utratę zwolnienia (jeżeli wcześniej miałam już mieszkanie) i konieczność zapłaty PCC od sprzedaży.

Pożyczka jako najprostsze zabezpieczenie mojego wkładu na dziś

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem na etapie zakupu jest umowa pożyczki: ja pożyczam partnerowi kwotę mojego wkładu, a partner zobowiązuje się do jej zwrotu. Podstawą jest art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego.

To rozwiązanie:

• potwierdza, że przekazane pieniądze nie są darowizną (tylko świadczeniem zwrotnym),

• daje mi roszczenie o zwrot kwoty (w tym na wypadek rozstania),

• pozwala zostawić decyzję o ewentualnej współwłasności na przyszłość.

Forma umowy pożyczki, dokumentowa, pisemna, notarialna

Dla pożyczki powyżej 1000 zł ustawa wymaga zachowania formy dokumentowej (art. 720 § 2 Kodeksu cywilnego).W praktyce najbezpieczniej sporządzić klasyczną umowę pisemną (podpisy stron, data, kwota, cel, termin i sposób zwrotu). E-mail/SMS też może spełniać „formę dokumentową”, ale przy sporach i podatkach zwykła umowa pisemna jest po prostu czytelniejsza.

Akt notarialny nie jest obowiązkowy dla ważności pożyczki, ale może znacząco wzmocnić egzekwowalność, jeżeli w akcie znajdzie się oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego).To skraca drogę dochodzenia należności, gdyby partner nie oddał pieniędzy dobrowolnie.

PCC od pożyczki, terminy, ryzyko stawki sankcyjnej

Pożyczka (między osobami niespokrewnionymi) co do zasady podlega PCC 0,5% podstawy opodatkowania.Obowiązek podatkowy ciąży na pożyczkobiorcy (partnerze) i standardowo rozlicza się go deklaracją PCC-3 w terminie 14 dni od zawarcia umowy pożyczki (chyba że umowa jest u notariusza, wtedy formalności zwykle „idą przez notariusza”).

Warto tego dopilnować, bo w określonych sytuacjach przepisy przewidują sankcyjną stawkę PCC 20% (np. gdy w toku kontroli pożyczkobiorca „przyzna się” do pożyczki, od której PCC nie został zapłacony).

Jak opisać zwrot pożyczki i powiązać ją z przyszłą współwłasnością

W umowie pożyczki warto jednoznacznie wskazać:

• kwotę i sposób przekazania (przelew, tytuł przelewu),

• termin zwrotu (data, raty albo „na żądanie” z terminem np. 30 dni od wezwania),

• cel (wkład na zakup konkretnego lokalu),

• co dzieje się w razie rozstania (np. przyspieszenie wymagalności),

• opcjonalnie: że przy przyszłym nabyciu udziału w mieszkaniu strony rozliczą pożyczkę przez potrącenie (czyli cena za udział „zostanie pokryta” wierzytelnością z pożyczki).

Takie powiązanie daje elastyczność: albo odzyskuję pieniądze, albo uzyskuję udział w mieszkaniu w przyszłości bez „dublowania” przepływów.

Czy partner może mnie dopisać jako współwłaścicielkę, sprzedaż udziału i podatki

Docelowe uzyskanie współwłasności najczęściej robi się przez odpłatne przeniesienie udziału (sprzedaż udziału) w formie aktu notarialnego. Taka sprzedaż na rynku wtórnym co do zasady wiąże się z PCC 2% (od wartości rynkowej udziału).

Po stronie partnera może pojawić się też PIT, jeżeli sprzedaż udziału nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).W wielu scenariuszach da się to neutralizować, m.in. gdy nie ma realnego „dochodu” albo gdy spełnione są warunki zwolnień (to już wymaga policzenia na konkretnych kwotach i datach). W interpretacjach podatkowych potwierdza się, że wydatkowanie środków na spłatę kredytu mieszkaniowego może mieścić się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Darowizny udziału w mieszkaniu między partnerami (bez małżeństwa) zwykle są znacznie mniej korzystne podatkowo, bo relacja nie daje zwolnień jak dla najbliższej rodziny; stosuje się zasady dla III grupy, z niską kwotą wolną i progresywną skalą (12%, 16%, 20% od nadwyżki ponad kwotę wolną).

Kredyt hipoteczny, zgoda banku i praktyka

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką, umowa kredytowa często ogranicza zbywanie udziałów bez zgody banku. W praktyce przed sprzedażą udziału lub zmianą właściciela trzeba sprawdzić umowę kredytową i procedury banku (często bank oczekuje przystąpienia do długu lub co najmniej zgód na obciążenie udziału hipoteką).

Małżeństwo i rozszerzenie wspólności majątkowej jako wariant docelowy

Jeżeli planowany jest ślub, często najbardziej „miękkim” podatkowo i organizacyjnie wariantem jest: teraz pożyczka (zabezpieczenie wkładu), a po ślubie rozważenie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność na to mieszkanie (akt notarialny). Wtedy kwestia współposiadania może być rozwiązana bez klasycznej sprzedaży udziału, a pożyczkę da się rozliczyć (np. spłata, potrącenie, umowne umorzenie w odpowiednim momencie).

Co jeśli partner ma zostać jedynym właścicielem

Jeżeli ostatecznie uznacie Państwo, że partner pozostaje jedynym właścicielem, umowa pożyczki nadal spełnia swoją funkcję: ja odzyskuję 50 tys. zł w uzgodniony sposób i terminie, a partner zachowuje mieszkanie. To jest wariant najprostszy „na wypadek W”, choć nie daje mi udziału w ewentualnym wzroście wartości nieruchomości.

Rekomendowany plan działania

1. Zawrzeć umowę pożyczki na kwotę mojego wkładu (najbezpieczniej pisemnie; rozważyć notariusza i art. 777 k.p.c., jeśli zależy mi na bardzo mocnym zabezpieczeniu).

2. Przekazać środki przelewem z czytelnym tytułem (np. „pożyczka na wkład własny, lokal mieszkalny”).

3. Dopilnować PCC od pożyczki: stawka 0,5%, PCC-3 i 14 dni (o ile nie rozlicza notariusz).

4. W umowie przewidzieć mechanizm rozliczenia pożyczki przy ewentualnym nabyciu udziału w mieszkaniu (potrącenie).

5. Docelowo zdecydować między: sprzedażą udziału, rozwiązaniem „po ślubie” (rozszerzenie wspólności), albo zwrotem środków i pozostaniem partnera jedynym właścicielem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.