Błędny metraż lokalu w akcie notarialnym i księdze wieczystej – jak go sprostować?

Od czego zacząć wyjaśnianie błędnego metrażu?

Nie należy zaczynać od samego wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Najpierw trzeba ustalić źródło rozbieżności. W przypadku lokalu użytkowego warto zgromadzić i porównać:

• akt ustanowienia odrębnej własności lokalu i późniejsze akty sprzedaży,
• rzuty kondygnacji i załączniki do aktu ustanawiającego lokal,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu,
• dokumentację budowlaną, powykonawczą lub inwentaryzację lokalu,
• wypis z rejestru lokali w ewidencji gruntów i budynków,
• treść działu I-O i działu I-Sp księgi wieczystej lokalu oraz dane księgi prowadzonej dla nieruchomości wspólnej,
• dokument, na podstawie którego obliczono udział lokalu w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli rozbieżność została wykryta już w toku sprzedaży lokalu, umowa przedwstępna powinna regulować także skutki sytuacji, w której sprzedający wycofuje się z umowy z powodu konieczności uporządkowania dokumentów.

Warto również przewidzieć przypadek, w którym przed finalnym aktem nastąpi śmierć sprzedającego przed podpisaniem aktu, ponieważ możliwość kontynuowania transakcji będzie zależała od treści zawartych umów i ustalenia następców prawnych.

Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starosta, a w mieście na prawach powiatu prezydent miasta. Nie jest to gminna ewidencja ani odrębna instytucja pod nazwą Państwowa Ewidencja Gruntów. Ewidencja obejmuje między innymi położenie, funkcję użytkową i powierzchnię użytkową lokalu. W rejestrze lokali wykazuje się również powierzchnię pomieszczeń przynależnych.

Trzeba także sprawdzić, czy wartości 162 m² i 192 m² opisują ten sam parametr. Różnica może wynikać nie tylko z omyłki rachunkowej, lecz także z doliczenia pomieszczeń przynależnych, powierzchni pod ścianami, części wspólnych albo zastosowania innej metody pomiaru. Przy różnicy wynoszącej 30 m² nie należy zakładać bez dokumentów, że chodzi wyłącznie o prosty błąd pisarski.

Co zrobić, gdy ewidencja jest prawidłowa, a księga wieczysta błędna?

Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli aktualny wypis z rejestru lokali wskazuje prawidłową powierzchnię, a dział I-O księgi wieczystej zawiera inną wartość, właściciel lokalu może złożyć do sądu rejonowego prowadzącego księgę wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS. Należy wskazać numer księgi, żądany sposób sprostowania i dokument stanowiący podstawę zmiany, najczęściej odpowiedni wypis z operatu ewidencyjnego przeznaczony do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Opłata stała od wniosku o sprostowanie działu I-O wynosi 100 zł.

Sąd nie przeprowadza w tym postępowaniu samodzielnego pomiaru lokalu. Bada wniosek, księgę i dokumenty mogące stanowić podstawę wpisu. Jeżeli ewidencja nadal wskazuje 192 m², sam prywatny pomiar wykazujący 162 m² z reguły nie wystarczy do sprostowania działu I-O na podstawie art. 27. Najpierw trzeba poprawić dokument źródłowy i dane ewidencyjne.

Osoba, która dopiero zamierza kupić lokal, co do zasady nie zastępuje obecnego właściciela w procedurze aktualizacji danych. Może jednak uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od dostarczenia prawidłowych dokumentów i ujawnienia właściwych danych w księdze wieczystej.

Co zrobić, gdy błędna powierzchnia widnieje w ewidencji gruntów i budynków?

Jeżeli nieprawidłowa wartość znajduje się w rejestrze lokali, właściciel powinien złożyć do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu wniosek o aktualizację danych ewidencyjnych. Podstawę prawną stanowią przede wszystkim art. 20, art. 22 i art. 24 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Jeżeli rozbieżność nie dotyczy wyłącznie metrażu lokalu, lecz także oznaczenia działki lub innych danych nieruchomości, przed zakupem trzeba wyjaśnić niezgodność księgi wieczystej z ewidencją gruntów, aby nie przenosić błędu do kolejnych dokumentów.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty pozwalające jednoznacznie ustalić prawidłową powierzchnię. Zależnie od przyczyny rozbieżności mogą to być między innymi: akt notarialny, prawomocne orzeczenie, ostateczna decyzja, dokumentacja budowlana lub powykonawcza, dokumentacja inwentaryzacyjna, rzuty lokalu, zaświadczenie o samodzielności albo dokumentacja geodezyjna przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Samo oświadczenie właściciela lub nieformalny pomiar może okazać się niewystarczający.

Aktualizacja może nastąpić w drodze czynności materialno-technicznej, gdy istnieje dokument wymieniony w art. 24 ust. 2b pkt 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. W pozostałych przypadkach sprawa jest rozstrzygana decyzją administracyjną. Odmowa aktualizacji również powinna przybrać formę decyzji. Od decyzji starosty przysługuje odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego i kartograficznego, składane za pośrednictwem organu pierwszej instancji, co do zasady w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.

Jeżeli organ nie może uzyskać potrzebnych danych w inny sposób, może w drodze decyzji nałożyć na właściciela obowiązek opracowania dokumentacji niezbędnej do aktualizacji ewidencji. Rodzaj dokumentacji zależy od tego, czy problem dotyczy danych lokalu, budynku, przebudowy, sposobu użytkowania czy błędu w dotychczasowych materiałach.

Czy notariusz może sprostować błędny metraż w akcie?

Zgodnie z art. 80 § 4 Prawa o notariacie notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe i inne oczywiste omyłki. Ten tryb nadaje się do błędu, którego prawidłowy wynik wynika jednoznacznie z treści aktu i dokumentów oraz nie prowadzi do zmiany oświadczeń stron ani zakresu ich praw.

Jeżeli trzeba dopiero ustalić, czy lokal ma 162 m² czy 192 m², a zmiana wpływa na przedmiot sprzedaży, cenę lub udział w nieruchomości wspólnej, błąd może mieć charakter merytoryczny, a nie tylko pisarski. Wtedy konieczny może być nowy akt notarialny korygujący wcześniejszą czynność, zawarty przez odpowiednie osoby, albo prawomocne orzeczenie sądu. Nie każdy dawny akt da się poprawić jednostronnie przez obecnego właściciela.

Jeżeli błąd znajduje się wyłącznie w przygotowanym projekcie przyszłej umowy sprzedaży, należy wpisać do niej dane prawidłowe i zgodne z dokumentami stanowiącymi podstawę oznaczenia lokalu. Nie powinno się jednak tworzyć kolejnej rozbieżności przez wpisanie do nowego aktu powierzchni, której nie potwierdzają jeszcze ewidencja i dokumenty źródłowe.

Błędny metraż a udział w nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej zasadniczo odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu powinna określać zarówno powierzchnię lokalu, jak i wielkość udziału.

Jeżeli omyłkowo przyjęto 192 m² zamiast 162 m² i na tej podstawie wyliczono udział, problem nie ogranicza się do oznaczenia nieruchomości w dziale I-O. Udział jest prawem związanym z własnością lokalu. Jego zmiana może wpływać na prawa pozostałych właścicieli, rozliczenia kosztów wspólnoty, siłę głosu oraz udział w gruncie i częściach wspólnych.

Art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece służy sprostowaniu oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru. Nie jest samodzielną podstawą do zmiany prawnie określonego udziału. W zależności od historii wyodrębnienia lokali i treści dokumentów może być potrzebna umowa w formie aktu notarialnego obejmująca osoby, których prawa ulegają zmianie, oraz odpowiednie wnioski wieczystoksięgowe. Gdy nie ma zgody lub dokumenty nie pozwalają na wpis, może być konieczne powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Trzeba również sprawdzić przepisy szczególne i historię całej nieruchomości. W starszych budynkach udziały mogły być ustalane według zasad wskazanych w art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali. Dlatego ponowne przeliczenie jednego udziału bez analizy wszystkich lokali może prowadzić do kolejnych niezgodności.

Gdy błąd metrażu ujawni się po podpisaniu umowy przedwstępnej, odrębnej oceny może wymagać również utrata zadatku i odpowiedzialność kupującego przy rezygnacji z zakupu.

Przed nabyciem lokalu trzeba również zweryfikować sam tytuł własności; zakup nieruchomości bez księgi wieczystej wymaga dodatkowych dokumentów, a przy jednoczesnym błędzie metrażu poziom ryzyka jest wyższy. Ponieważ prostowanie powierzchni i udziału może opóźnić finalizację, strony powinny też uwzględnić skutki śmierci kupującego przed finalizacją sprzedaży nieruchomości, jeżeli zdarzenie nastąpi już po zawarciu umowy przedwstępnej.

Jak zabezpieczyć się przed zakupem lokalu z błędną powierzchnią?

Przy rozbieżności rzędu 30 m² kupujący powinien potraktować sprawę jako istotne ryzyko prawne i ekonomiczne. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej warto:

1. zażądać aktualnego wypisu z rejestru lokali oraz pełnych podstaw wpisów w księdze wieczystej,
2. zlecić profesjonalną inwentaryzację i ustalić metodę pomiaru,
3. sprawdzić powierzchnię pomieszczeń przynależnych i sposób obliczenia udziału,
4. ustalić, czy cena została wyliczona za metr kwadratowy i według którego metrażu,
5. uzależnić zawarcie umowy albo wypłatę części ceny od zakończenia procedury sprostowania,
6. zapisać w umowie odpowiedzialność sprzedającego za niezgodność dokumentów i koszty korekt.

Jeżeli właściciel ujawniony w dokumentach zmarł, przed skutecznym uporządkowaniem wpisów trzeba ustalić jego następców prawnych. Szerzej opisuje to artykuł o zakupie nieruchomości po zmarłym.

Jeżeli lokal jest kupowany od dewelopera albo błąd wynika z dokumentacji inwestycji, trzeba przeanalizować również umowę deweloperską lub sprzedaży, zasady rozliczenia powierzchni, protokół odbioru i możliwe roszczenia wobec dewelopera. Zakres roszczeń zależy od treści umowy, statusu stron, daty transakcji i przyczyny rozbieżności.

Co można zrobić po zakupie lokalu?

Jeżeli błąd zostanie wykryty dopiero po sprzedaży, należy równolegle uporządkować rejestry i ocenić roszczenia wobec sprzedającego. Możliwe rozwiązania mogą obejmować sprostowanie dokumentów, żądanie obniżenia ceny, naprawienie szkody albo powołanie się na wadę oświadczenia woli. Nie każde z tych roszczeń będzie jednak dostępne w każdej sprawie.

Znaczenie mają między innymi: treść aktu, sposób określenia ceny, zapewnienia sprzedającego, możliwość wcześniejszego wykrycia błędu, status konsumenta lub przedsiębiorcy, moment wydania lokalu oraz upływ terminów. Dlatego roszczenia cywilne powinny być ocenione niezależnie od technicznej procedury aktualizacji ewidencji i księgi wieczystej.

Najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

W przypadku rozbieżności metrażu kolejność jest zasadnicza. Najpierw ustala się prawidłową powierzchnię i dokument źródłowy, następnie aktualizuje ewidencję gruntów i budynków, potem oznaczenie w księdze wieczystej, a niezależnie ocenia się potrzebę korekty aktu notarialnego i udziału w nieruchomości wspólnej. Przy różnicy 162 m² i 192 m² oraz błędnym udziale kupujący nie powinien ograniczać się do zapewnienia, że jest to tylko czeski błąd.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341 – tekst aktu.

2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1151 – tekst aktu.

3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz.U. z 2021 r. poz. 1390 z późn. zm. – tekst aktu.

4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232 – tekst aktu.

5. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1001 – tekst aktu.

6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 – tekst aktu.