Kupujący rezygnuje z zakupu nieruchomości – utrata zadatku i odpowiedzialność

Czy kupujący może po prostu zrezygnować z zakupu nieruchomości?

Samo podpisanie umowy przedwstępnej oznacza, że kupujący nie ma już takiej swobody jak na etapie oglądania mieszkania lub negocjowania ceny. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.

Jeżeli więc kupujący zobowiązał się kupić nieruchomość, a następnie stwierdza, że zmienił zdanie, znalazł inną nieruchomość, uznał cenę za zbyt wysoką albo po prostu nie chce już finalizować transakcji, trzeba ustalić skutki niewykonania przyjętego zobowiązania. Nie wystarczy samo poinformowanie sprzedającego: „rezygnuję z zakupu”.

W pierwszej kolejności należy przeczytać umowę przedwstępną i ustalić:

• czy wpłacona kwota została nazwana zadatkiem czy zaliczką,
• jakie skutki strony przypisały tej wpłacie,
• czy kupujący miał prawo odstąpić od umowy w określonych przypadkach,
• czy zawarcie umowy przyrzeczonej uzależniono od konkretnego zdarzenia,
• czy przewidziano skutki nieuzyskania kredytu,
• czy w umowie znajdują się dodatkowe kary albo postanowienia odszkodowawcze,
• kiedy i w jakiej formie miała zostać zawarta umowa sprzedaży.

Znaczenie może mieć również to, co kupujący ustalił podczas badania stanu prawnego nieruchomości. Przed związaniem się transakcją należy sprawdzić stan księgi wieczystej, dokumenty właściciela, obciążenia i podstawowe dane nieruchomości. Jeżeli problem dotyczy np. niezgodności powierzchni, pomocne będzie omówienie dotyczące błędnego metrażu lokalu.

Zadatek a zaliczka – przy rezygnacji kupującego różnica jest zasadnicza

Przed oceną odpowiedzialności kupującego trzeba ustalić charakter przekazanej sprzedającemu kwoty. Potoczne określenia używane przez strony nie zawsze odpowiadają skutkom prawnym przewidzianym w umowie.

Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli natomiast zadatek dała strona, która następnie jest uprawniona do skorzystania z tego mechanizmu, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Dlatego określenie wpłaty jako zadatku ma dla kupującego realne znaczenie finansowe. Jeśli to właśnie kupujący ponosi odpowiedzialność za niedojście umowy do skutku, ryzykuje utratę całej kwoty.

Kiedy kupujący może odzyskać zadatek mimo niedojścia transakcji do skutku?

Rezygnacja kupującego nie zawsze oznacza utratę zadatku. Art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje zwrot zadatku w razie rozwiązania umowy, a także wtedy, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony. W takich sytuacjach odpada również obowiązek zapłaty podwójnego zadatku.

Przed przesądzeniem, kto odpowiada za niedojście sprzedaży do skutku, trzeba więc ustalić rzeczywistą przyczynę. Możliwa jest zasadnicza różnica między sytuacją, w której kupujący bez uzasadnienia zmienia decyzję, a przypadkiem, w którym przed aktem notarialnym wychodzą na jaw problemy dotyczące prawa własności, obciążeń lub stanu nieruchomości, a sprzedający nie realizuje obowiązków przyjętych w umowie.

Jeżeli wątpliwości dotyczą tego, kto w ogóle może skutecznie sprzedać nieruchomość po śmierci dotychczasowego właściciela, znaczenie ma prawidłowe ustalenie spadkobierców nieruchomości. Brak właściwego tytułu po stronie sprzedającej może całkowicie zmienić ocenę przyczyn niedojścia transakcji do skutku.

Rozwiązanie umowy za zgodą obu stron

Najprostszym wariantem jest porozumienie sprzedającego i kupującego. Strony mogą uzgodnić rozwiązanie umowy przedwstępnej oraz sposób rozliczenia otrzymanych kwot. Jeżeli dochodzi do rozwiązania umowy w rozumieniu art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego, zadatek powinien zostać zwrócony, chyba że strony w ramach dopuszczalnego porozumienia uregulują wzajemne rozliczenia inaczej.

Takie porozumienie powinno jasno wskazywać, że strony rozwiązują konkretną umowę, określać sposób i termin zwrotu pieniędzy oraz – jeżeli taki jest ich zamiar – rozstrzygać, czy mają wobec siebie jeszcze jakiekolwiek roszczenia.

Przyczyna leży po stronie sprzedającego

Kupujący nie powinien automatycznie godzić się z utratą zadatku, jeśli zawarcie umowy przyrzeczonej uniemożliwiła okoliczność obciążająca sprzedającego. Może chodzić np. o niewykonanie konkretnego obowiązku, który zgodnie z umową miał zostać spełniony przed aktem notarialnym.

Trzeba jednak odróżnić rzeczywiste niewykonanie zobowiązania przez sprzedającego od sytuacji, w której kupujący dopiero po podpisaniu umowy zaczyna inaczej oceniać cechy nieruchomości, które znał wcześniej albo które nie zostały objęte żadnym zapewnieniem sprzedającego.

Niewykonanie umowy z przyczyn niezależnych od obu stron

Jeżeli za niedojście transakcji do skutku nie odpowiada żadna ze stron, art. 394 § 3 przewiduje zwrot zadatku. Ocena, czy rzeczywiście wystąpiła taka sytuacja, wymaga jednak sprawdzenia umowy oraz okoliczności konkretnego przypadku. Nie każda trudność, która pojawiła się po jej podpisaniu, automatycznie oznacza brak odpowiedzialności kupującego.

Brak kredytu hipotecznego – czy kupujący traci zadatek?

To jedna z najczęstszych przyczyn sporów. Sam fakt, że bank odmówił kupującemu kredytu, nie daje automatycznie odpowiedzi, co stanie się z zadatkiem.

Najpierw trzeba sprawdzić, czy umowa przedwstępna przewiduje skutki nieuzyskania finansowania. Strony mogą przykładowo uzgodnić, że po przedstawieniu określonej liczby decyzji odmownych kupujący może odstąpić od umowy i otrzymać zadatek z powrotem. Mogą też określić termin na uzyskanie kredytu albo wskazać inne warunki chroniące kupującego.

Jeżeli takich postanowień nie ma, trzeba analizować odpowiedzialność za niewykonanie umowy według jej treści i przepisów Kodeksu cywilnego. Nie można zakładać, że każda odmowa banku jest zdarzeniem całkowicie niezależnym od kupującego. Przyczyną odmowy może być np. sytuacja finansowa nabywcy, wcześniejsze zobowiązania albo niespełnienie wymogów banku. Z drugiej strony problem może dotyczyć również samej nieruchomości lub jej stanu prawnego.

Czy sprzedający może żądać od kupującego czegoś więcej niż utracony zadatek?

Nie należy automatycznie zakładać, że odpowiedzialność kupującego zawsze ogranicza się do utraty zadatku albo że sprzedający zawsze może obok zadatku żądać pełnego odszkodowania. Trzeba sprawdzić konstrukcję konkretnej umowy.

Przy umowie przedwstępnej art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że gdy strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie tej umowy. Strony mogą jednak inaczej określić zakres odszkodowania w umowie.

Jeżeli równocześnie zastrzeżono zadatek, jego relację z innymi roszczeniami trzeba oceniać na podstawie całej umowy. Sąd Najwyższy wskazuje, że strony w ramach swobody umów mogą w szczególności odpowiednio ukształtować dodatkowe sankcje umowne, a w określonych konstrukcjach dopuścić kumulację zadatku i kary umownej. Nie oznacza to jednak, że dodatkowa odpowiedzialność powstaje automatycznie w każdej umowie przedwstępnej.

Dlatego sprzedający, który chce oprócz zatrzymania zadatku dochodzić jeszcze kolejnej kwoty, powinien wskazać konkretną podstawę wynikającą z umowy lub przepisów. Kupujący powinien natomiast sprawdzić przede wszystkim postanowienia o zadatku, odszkodowaniu i karach umownych.

Czy sprzedający może zmusić kupującego do zawarcia umowy sprzedaży?

To zależy przede wszystkim od formy umowy przedwstępnej. Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej – w przypadku sprzedaży nieruchomości chodzi w szczególności o odpowiednią formę notarialną – art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala stronie uprawnionej dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli natomiast umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawarto tylko w zwykłej formie pisemnej, co do zasady nie daje ona tzw. silniejszego skutku umożliwiającego przymusowe doprowadzenie do przeniesienia własności. Pozostają wówczas roszczenia wynikające ze słabszego skutku umowy przedwstępnej, z uwzględnieniem zadatku i treści samej umowy.

Roszczenia z umowy przedwstępnej podlegają także szczególnemu terminowi. Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego przedawniają się zasadniczo z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, termin dla pozostałych roszczeń biegnie od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Co kupujący powinien zrobić przed poinformowaniem sprzedającego o rezygnacji?

Przed wysłaniem wiadomości o rezygnacji najlepiej nie przesądzać samodzielnie, że zadatek „przepada” albo że sprzedający „musi go zwrócić”. Najpierw należy zebrać dokumenty i ustalić podstawę prawną swojego stanowiska.

Jeżeli przyczyną rezygnacji jest ujawniona wada prawna lub problem z przedmiotem sprzedaży, trzeba udokumentować, kiedy kupujący uzyskał tę informację i jakie znaczenie miała ona dla obowiązków wynikających z umowy. Szczególnej ostrożności wymaga zakup udziału zamiast całej nieruchomości; związane z nim problemy opisuje materiał o ryzykach zakupu udziału rolnego.

Jak zakończyć sprawę bez sporu sądowego?

Jeżeli kupujący chce wycofać się z transakcji, a sytuacja nie daje mu jednoznacznego prawa do zwrotu zadatku, można próbować zawrzeć ze sprzedającym porozumienie. Z ekonomicznego punktu widzenia czasami obie strony wolą szybko uwolnić się od umowy niż prowadzić wielomiesięczny spór.

Porozumienie powinno określać co najmniej:

• która umowa zostaje rozwiązana,
• co dzieje się z zadatkiem lub zaliczką,
• czy część pieniędzy jest zwracana kupującemu,
• termin rozliczenia,
• czy strony zachowują dalsze roszczenia, czy też uznają wzajemne rozliczenia za zakończone.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, kolejnym krokiem może być pisemne przedstawienie stanowiska i wezwanie do odpowiedniego rozliczenia. W przypadku sporu o zapłatę pozew jest odpłatny. W sprawach o prawa majątkowe wysokość opłaty zależy od wartości przedmiotu sporu; przy wartości przekraczającej 20 000 zł opłata wynosi obecnie 5% wartości przedmiotu sporu, nie więcej niż 100 000 zł. Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika i inne wydatki związane z postępowaniem.

Najczęstsze pytania o rezygnację kupującego

Czy kupujący zawsze traci zadatek, jeśli sam rezygnuje?

Nie. Trzeba ustalić, dlaczego nie dochodzi do zawarcia umowy, czy kupujący ponosi odpowiedzialność za tę sytuację oraz co przewidziano w umowie. Jeżeli strony rozwiązują umowę albo niedojście transakcji do skutku wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie, art. 394 § 3 przewiduje zwrot zadatku.

Czy wystarczy powiedzieć sprzedającemu, że rezygnuję i zostawiam zadatek?

Niekoniecznie. Taka deklaracja nie musi wyczerpywać wszystkich skutków zawartej umowy. Trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje inne roszczenia, czy została zawarta w formie aktu notarialnego oraz czy sprzedający może dochodzić jej wykonania albo dodatkowych świadczeń.

Czy odmowa kredytu oznacza zwrot zadatku?

Nie automatycznie. Najbezpieczniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy umowa wyraźnie określa skutki nieuzyskania finansowania. Bez takiego postanowienia trzeba analizować przyczynę odmowy oraz zasady odpowiedzialności za niewykonanie umowy.

Czy sprzedający musi wykazać szkodę, żeby zachować zadatek?

Mechanizm zadatku z art. 394 Kodeksu cywilnego nie jest uzależniony od wykazania przez sprzedającego szkody odpowiadającej wysokości zadatku. Warunkiem jest natomiast spełnienie przesłanek pozwalających zastosować zadatek zgodnie z umową i przepisami, w szczególności odpowiedzialność drugiej strony za niewykonanie umowy.

Czy można negocjować zwrot części zadatku?

Tak. Strony mogą dojść do porozumienia w sprawie rozwiązania umowy i wzajemnych rozliczeń. Warto uregulować je na piśmie w sposób jednoznaczny, aby nie pozostawić później sporu o to, czy któraś ze stron zachowała dodatkowe roszczenia.

Jak długo sprzedający może dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się zasadniczo po roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jest to termin szczególny wynikający z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego, dlatego w razie sporu nie należy odkładać analizy dokumentów.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 389–390, art. 394 oraz art. 471 i nast., tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 z późn. zm.
• Sąd Najwyższy, wyrok z 25 maja 2023 r., II CSKP 1246/22 – w zakresie dopuszczalności odpowiedniego umownego ukształtowania relacji zadatku i dodatkowych sankcji umownych.