Śmierć kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości – co dalej?

Co dzieje się z umową przedwstępną po śmierci kupującego?

Punktem wyjścia jest art. 922 Kodeksu cywilnego. Do spadku wchodzą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, z wyjątkiem tych, które są ściśle związane z jego osobą albo z mocy ustawy przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia. Roszczenia i obowiązki wynikające z typowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mają charakter majątkowy, dlatego co do zasady przechodzą na spadkobierców.

Nie oznacza to jednak, że po śmierci kupującego można od razu stawić się u notariusza i podpisać akt. Trzeba ustalić, kto jest spadkobiercą oraz kto może skutecznie reprezentować stronę kupującą. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy, lecz wobec osób trzecich jego status powinien być wykazany przede wszystkim prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli krąg następców prawnych nie jest jeszcze ustalony, pomocny może być osobny materiał dotyczący ustalenia spadkobierców nieruchomości. Choć opisuje on śmierć właściciela, a nie kupującego, mechanizm potwierdzania następstwa prawnego ma tu podobne znaczenie praktyczne.

Najpierw ustal, na jakim etapie była transakcja

Skutki śmierci zależą od tego, co dokładnie zostało podpisane przed zgonem:

• były tylko negocjacje – co do zasady nie istnieje jeszcze obowiązek kupna nieruchomości, choć mogą pozostać do rozliczenia wpłacone kwoty lub koszty;
• zawarto umowę rezerwacyjną – trzeba analizować jej treść, charakter opłaty i warunki jej zwrotu;
• zawarto umowę przedwstępną – prawa i obowiązki z niej wynikające mogą przejść na spadkobierców;
• podpisano już przyrzeczoną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego – sytuacja jest zasadniczo inna, ponieważ własność nieruchomości została już przeniesiona, a do spadku wchodzi nabyta nieruchomość, nawet jeżeli wpis kupującego do księgi wieczystej nie został jeszcze dokonany.

Forma umowy przedwstępnej decyduje o sile roszczeń

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości szczególne znaczenie ma forma, w jakiej została zawarta.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego i spełnia wymagania co do treści umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna została zawarta wyłącznie w zwykłej formie pisemnej, nie daje zazwyczaj możliwości przymusowego doprowadzenia do przeniesienia własności nieruchomości. Może natomiast powstać roszczenie odszkodowawcze na zasadach z art. 390 Kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem postanowień samej umowy.

Ta różnica przechodzi również na następców prawnych zmarłego. Spadkobiercy nie uzyskują większych uprawnień niż te, które przysługiwały kupującemu, ale też sama śmierć nie odbiera im roszczeń majątkowych należących do spadku.

Termin roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, pozostałe roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Śmierć kupującego nie powoduje automatycznego rozpoczęcia nowego terminu przedawnienia.

Jakie dokumenty muszą przygotować spadkobiercy kupującego?

W pierwszej kolejności trzeba zgromadzić dokumenty dotyczące zarówno spadku, jak i samej transakcji. Bez tego trudno ustalić, kto może działać po stronie kupującej i jakie zobowiązania faktycznie pozostały do wykonania.

Jeżeli jest kilku spadkobierców, trzeba ustalić sposób ich działania w sprawie. Do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z odrębnościami wynikającymi z prawa spadkowego. W praktyce przy czynności prowadzącej do nabycia nieruchomości przez następców zmarłego notariusz powinien otrzymać dokumenty pozwalające jednoznacznie ustalić osoby uprawnione i sposób ich reprezentacji. Jeżeli część spadkobierców nie może stawić się osobiście, trzeba wcześniej ustalić z notariuszem dopuszczalną formę pełnomocnictwa.

Stwierdzenie nabycia spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia?

Potwierdzenie praw do spadku można uzyskać przed sądem albo – gdy spełnione są warunki ustawowe i nie ma przeszkód – u notariusza w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia ma skutki prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku pobierana jest opłata stała 100 zł. Przy postępowaniu notarialnym wynagrodzenie jest ustalane według przepisów o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, do czego mogą dojść podatki i opłaty związane z konkretnymi czynnościami. Sam wybór trybu zależy między innymi od tego, czy krąg spadkobierców jest bezsporny i czy notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia.

Czy spadkobiercy muszą kupić nieruchomość?

Nie można odpowiedzieć na to pytanie bez zbadania konkretnej umowy. Jeżeli obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej wszedł do spadku, spadkobiercy przejmują sytuację prawną zmarłego. Nie oznacza to jednak, że każda umowa da sprzedającemu możliwość przymusowego doprowadzenia do sprzedaży.

Jeżeli umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego i spełnia wymagania potrzebne do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, pozycja sprzedającego może być znacznie silniejsza niż przy zwykłej pisemnej umowie. Gdy forma nie daje roszczenia o zawarcie umowy, w grę mogą wchodzić roszczenia odszkodowawcze oraz rozliczenie zadatku lub innych świadczeń.

Znaczenie ma też finansowanie. Zobowiązanie z umowy przedwstępnej może przejść na spadkobierców, ale decyzja kredytowa, promesa lub gotowość banku do wypłaty kredytu nie muszą „przejść” na nich na tych samych zasadach. Bank ocenia zdolność kredytową konkretnych kredytobiorców. Brak możliwości uzyskania finansowania przez spadkobierców nie powinien więc być automatycznie utożsamiany z prawnym wygaśnięciem umowy przedwstępnej.

Co zrobić z terminem aktu notarialnego po śmierci kupującego?

Jeżeli termin umowy przyrzeczonej jest bliski, najgorszym rozwiązaniem jest brak reakcji. Spadkobiercy lub osoby działające w ich interesie powinny niezwłocznie poinformować sprzedającego o śmierci kupującego i zaproponować uzgodnienie nowego terminu potrzebnego na potwierdzenie dziedziczenia i przygotowanie dokumentów.

Przesunięcie terminu powinno zostać dokonane w sposób odpowiadający wymaganiom konkretnej umowy. Przy umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego bezpiecznym rozwiązaniem jest uzgodnienie treści aneksu z notariuszem. Nie należy zakładać, że sama wiadomość e-mail zawsze wystarczy do skutecznej zmiany terminu.

Jeżeli termin już upłynął, nadal trzeba przeanalizować, czy i jakie roszczenia powstały oraz czy druga strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu, wyznaczyła dodatkowy termin albo podjęła inne czynności przewidziane w umowie lub ustawie.

Zadatek po śmierci kupującego – czy sprzedający może go zatrzymać?

Nie ma zasady, zgodnie z którą śmierć kupującego automatycznie powoduje utratę zadatku. Art. 394 Kodeksu cywilnego wiąże skutki zadatku z niewykonaniem umowy i przyczyną tego niewykonania. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Jednocześnie sama śmierć kupującego nie zawsze oznacza, że wykonanie umowy stało się niemożliwe. Jeżeli prawa i obowiązki przeszły na spadkobierców i transakcja może być kontynuowana, późniejsza odmowa wykonania umowy wymaga odrębnej oceny. Trzeba zbadać przyczynę odmowy, formę umowy, postanowienia o finansowaniu, termin oraz treść klauzul dotyczących odstąpienia i zadatku.

Jeżeli wpłacona kwota była zaliczką, a nie zadatkiem, nie stosuje się automatycznie mechanizmu zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości. Dlatego nazwa i funkcja wpłaty w umowie mają praktyczne znaczenie.

Co jeśli spadkobiercy nie chcą albo nie mogą dokończyć zakupu?

Możliwe są trzy podstawowe scenariusze. Pierwszy to wykonanie umowy przez spadkobierców po potwierdzeniu ich praw. Drugi to zgodne rozwiązanie umowy przedwstępnej i ustalenie sposobu rozliczenia dokonanych wpłat. Trzeci to spór dotyczący niewykonania umowy, zadatku, odszkodowania albo obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy rozwiązaniu za porozumieniem stron warto jednoznacznie zapisać, co dzieje się z zadatkiem lub zaliczką, czy strony zrzekają się dalszych roszczeń, kto ponosi dotychczasowe koszty oraz kiedy nastąpi zwrot pieniędzy. Takie porozumienie powinno uwzględniać również to, kto jest uprawniony do działania po stronie spadku.

Jeżeli spadkobiercy rozważają odrzucenie spadku, trzeba pamiętać, że dotyczy ono całego spadku, a nie wyłącznie niekorzystnej umowy przedwstępnej. Co do zasady oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku można złożyć w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania. Brak oświadczenia w tym terminie skutkuje przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Kiedy trzeba działać szybko?

Szczególnej pilności wymagają sytuacje, w których:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej już minął albo upływa w najbliższych dniach;
• sprzedający złożył oświadczenie o odstąpieniu lub zapowiedział zatrzymanie zadatku;
• umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego;
• zmarły kupujący wpłacił znaczną część ceny;
• spadkobiercy nie są zgodni co do dalszego prowadzenia transakcji;
• zakup był finansowany kredytem, którego bank nie może wypłacić po śmierci pierwotnego kredytobiorcy;
• zbliża się roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej.

W takich przypadkach analiza samego aktu zgonu nie wystarczy. Potrzebna jest przede wszystkim umowa przedwstępna wraz z aneksami, dowody płatności i korespondencja pokazująca stanowisko sprzedającego.

Najczęstsze pytania po śmierci kupującego przed finalizacją sprzedaży

Czy sprzedający może sprzedać nieruchomość komuś innemu od razu po śmierci kupującego?

Nie powinien zakładać, że śmierć automatycznie rozwiązała umowę przedwstępną. Najpierw trzeba ustalić, czy umowa nadal wiąże następców prawnych, czy została skutecznie rozwiązana lub czy zaistniała podstawa do odstąpienia. Sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej mimo istniejącego roszczenia z umowy przedwstępnej może prowadzić do dalszych roszczeń.

Czy do aktu sprzedaży muszą przyjść wszyscy spadkobiercy?

Jeżeli prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej należą wspólnie do kilku spadkobierców, notariusz musi ustalić, kto i w jakim zakresie może działać po stronie kupującej. W zależności od sytuacji może być konieczny udział wszystkich zainteresowanych albo działanie przez należycie umocowanego pełnomocnika. Sposób reprezentacji warto ustalić z notariuszem przed wyznaczeniem terminu aktu.

Czy można podpisać akt przed zakończeniem sprawy spadkowej?

Spadkobiercy nabywają spadek z chwilą śmierci, ale w obrocie trzeba wykazać ich prawa. Przy sprzedaży nieruchomości notariusz będzie wymagał dokumentów pozwalających pewnie ustalić następców prawnych. W typowej sytuacji potrzebne jest prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.

Czy śmierć kupującego automatycznie rozwiązuje umowę kredytową lub promesę banku?

Nie należy łączyć skutków umowy przedwstępnej ze skutkami umowy kredytowej. Finansowanie podlega odrębnej ocenie przez bank i zależy od treści dokumentów kredytowych. Spadkobiercy powinni jak najszybciej poinformować bank o śmierci kupującego i ustalić, czy finansowanie może być kontynuowane, zmienione albo musi zostać zorganizowane od nowa.

Czy spadkobierca może odrzucić tylko obowiązek zakupu nieruchomości?

Nie. Odrzucenie spadku dotyczy całego spadku przypadającego danej osobie. Nie można odrzucić jednego niekorzystnego zobowiązania, a zachować pozostałych aktywów spadkowych.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, 389–390, 394, 922, 924–925, 1015, 1025 i 1035; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności przepisy o aktach poświadczenia dziedziczenia.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 49.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2024 r. poz. 1566.