Śmierć sprzedającego przed podpisaniem aktu notarialnego – co z umową?

Czy śmierć sprzedającego powoduje wygaśnięcie umowy przedwstępnej?

Nie. Sama śmierć właściciela nieruchomości nie oznacza, że zawarta wcześniej umowa przedwstępna przestaje istnieć. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Wyjątek dotyczy praw i obowiązków ściśle związanych z osobą zmarłego oraz tych, które na podstawie szczególnych przepisów przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia.

Zobowiązanie wynikające z typowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie ma charakteru ściśle osobistego. Jeżeli więc zmarły właściciel zobowiązał się sprzedać nieruchomość, jego śmierć co do zasady nie uwalnia spadkobierców od skutków tego zobowiązania.

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa go właśnie z tą chwilą. Późniejsze postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia przede wszystkim formalnie wykazują następstwo prawne. W praktyce bez odpowiedniego dokumentu potwierdzającego krąg spadkobierców przeprowadzenie dalszej transakcji u notariusza może być niemożliwe.

Kto po śmierci sprzedającego może podpisać akt notarialny?

Nie wystarczy ustalenie, że zmarły miał małżonka albo dzieci. Trzeba wykazać, kto rzeczywiście jest jego spadkobiercą. Dziedziczenie może wynikać z ustawy albo z testamentu, a sytuację mogą dodatkowo komplikować odrzucenie spadku, niegodność dziedziczenia lub inne zdarzenia wpływające na krąg następców prawnych.

W praktyce podstawowym dokumentem jest prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Jeżeli kupujący nie wie, kto przejął prawa po zmarłym właścicielu, pomocny może być odrębny poradnik dotyczący ustalenia spadkobierców nieruchomości.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, nieruchomość może należeć do nich wspólnie w ramach wspólności majątku spadkowego, a po dziale spadku – do jednej lub kilku konkretnych osób. Dlatego przed ustaleniem nowego terminu aktu trzeba sprawdzić aktualny stan prawny nieruchomości, dokumenty spadkowe i zakres uprawnień każdej osoby, która ma wystąpić u notariusza.

Forma umowy przedwstępnej decyduje o tym, czego może żądać kupujący

Najważniejsza różnica dotyczy tego, czy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to bezpośrednie znaczenie dla skutków umowy przedwstępnej określonych w art. 390 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganie odpowiedniej formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to w praktyce, że odpowiednio skonstruowana notarialna umowa przedwstępna może dawać kupującemu tzw. silniejszy skutek.

Jeżeli po śmierci sprzedającego jego spadkobiercy odmawiają zawarcia umowy mimo istniejącego obowiązku, kupujący może rozważyć powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. Podstawą materialnoprawną jest art. 390 § 2 w związku z art. 64 Kodeksu cywilnego, natomiast art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego reguluje skutek prawomocnego orzeczenia zastępującego wymagane oświadczenie woli.

Nie wystarczy jednak sam fakt, że dokument sporządził notariusz. Trzeba sprawdzić całą umowę: oznaczenie nieruchomości, cenę, strony, termin, warunki zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ewentualne zastrzeżenia powodujące, że obowiązek sprzedaży jeszcze nie powstał albo zależy od spełnienia określonego warunku.

Zwykła pisemna umowa przedwstępna

Jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawarto wyłącznie na piśmie, bez zachowania formy aktu notarialnego, kupujący co do zasady nie uzyskuje na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenia o przymusowe doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości.

Może natomiast, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki, żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Zakres odpowiedzialności może być również inaczej określony w samej umowie. Osobno trzeba ocenić skutki wręczenia zadatku, jeżeli został on skutecznie zastrzeżony.

Co zrobić po otrzymaniu informacji o śmierci sprzedającego?

Najpierw należy zabezpieczyć dokumenty i ustalić dokładną sytuację prawną. Nie warto od razu zakładać ani że transakcja upadła, ani że spadkobiercy muszą niezwłocznie pojawić się u notariusza.

Jeżeli spadkobiercy są zgodni co do wykonania umowy, najczęściej możliwe jest kontynuowanie transakcji po uporządkowaniu dokumentów spadkowych. Notariusz powinien wcześniej otrzymać dokumenty pozwalające ustalić osoby uprawnione do rozporządzania nieruchomością oraz wskazać, jakie dodatkowe dokumenty będą niezbędne w konkretnej sprawie.

Jeżeli natomiast między spadkobiercami istnieje konflikt, część z nich kwestionuje umowę, nie można ustalić kręgu spadkobierców albo nieruchomość została obciążona lub zbyta, potrzebna może być odrębna analiza roszczeń i zabezpieczenia interesu kupującego.

Co z zadatkiem lub zaliczką po śmierci sprzedającego?

Śmierć sprzedającego sama w sobie nie przesądza automatycznie, że kupujący może żądać dwukrotności zadatku. Art. 394 Kodeksu cywilnego wiąże typowe skutki zadatku z niewykonaniem umowy przez jedną ze stron. Trzeba więc zbadać przyczynę niewykonania umowy, dalsze zachowanie spadkobierców oraz dokładne postanowienia kontraktu.

Jeżeli umowa zostanie wykonana przez spadkobierców i dojdzie do sprzedaży, zadatek co do zasady zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli umowa zostanie rozwiązana albo jej niewykonanie nastąpi wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, ustawowe zasady rozliczenia zadatku są inne niż przy zawinionym niewykonaniu zobowiązania.

Nie należy również utożsamiać zadatku z zaliczką. O tym, z jakim świadczeniem mamy do czynienia, decydują przede wszystkim treść umowy i okoliczności jego przekazania, a nie sama nazwa używana później przez strony.

Terminy – kiedy kupujący może utracić możliwość dochodzenia roszczeń?

W sprawach dotyczących umowy przedwstępnej szczególne znaczenie ma art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego. Roszczenia wynikające z tego przepisu przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Śmierć sprzedającego nie powoduje automatycznie rozpoczęcia tego terminu od nowa.

Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie odszkodowawcze z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie oddalające żądanie stało się prawomocne.

Jeżeli w umowie przedwstępnej nie wskazano terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zastosowanie ma art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego. Uprawniona strona może wyznaczyć odpowiedni termin. Jeżeli obie strony były uprawnione do wyznaczenia terminu i wskazały różne daty, wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia.

Czy trzeba iść do sądu?

Nie zawsze. Jeżeli spadkobiercy uznają umowę i chcą ją wykonać, strony mogą po skompletowaniu wymaganych dokumentów ustalić termin czynności notarialnej. Postępowanie sądowe staje się istotne przede wszystkim wtedy, gdy osoby zobowiązane nie chcą zawrzeć umowy albo pojawia się spór co do zakresu obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej.

Przy notarialnej umowie przedwstępnej powództwo może zmierzać do zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim postępowaniu niezwykle ważne jest prawidłowe określenie pozwanych, treści żądanego oświadczenia oraz nieruchomości i warunków sprzedaży. Prawomocne orzeczenie w przypadkach przewidzianych prawem może zastąpić wymagane oświadczenie woli.

Pozew dotyczący zawarcia umowy jest sprawą o prawo majątkowe. Wysokość opłaty sądowej zależy od wartości przedmiotu sporu. Zgodnie z aktualnymi zasadami ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, przy wartości ponad 20 000 zł pobierana jest co do zasady opłata stosunkowa wynosząca 5% wartości przedmiotu sporu, nie więcej jednak niż 100 000 zł. Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika, dokumentów, odpisów i innych czynności procesowych.

Jeżeli strony dochodzą do porozumienia bez procesu, trzeba natomiast uwzględnić koszty czynności notarialnej i dokumentów potrzebnych do sprzedaży. Ich wysokość zależy m.in. od wartości nieruchomości, zakresu czynności i stanu prawnego konkretnej nieruchomości.

Jakie dokumenty warto przygotować przed dalszym działaniem?

Do oceny sytuacji kupującego potrzebne są przede wszystkim dokumenty dotyczące samej transakcji oraz następstwa prawnego po zmarłym. W typowej sprawie należy zebrać umowę przedwstępną wraz z aneksami, potwierdzenia przekazania zadatku lub zaliczki, korespondencję dotyczącą terminu aktu, numer księgi wieczystej oraz dostępne dokumenty potwierdzające śmierć sprzedającego i ustalenie jego spadkobierców.

Jeżeli postępowanie spadkowe zostało już zakończone, szczególne znaczenie ma prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Przed samym aktem notarialnym notariusz może wymagać także dalszych dokumentów zależnych od rodzaju nieruchomości, sposobu jej nabycia przez spadkodawcę i spadkobierców oraz kwestii podatkowych.

Najczęstsze pytania po śmierci sprzedającego

Czy spadkobiercy mogą powiedzieć, że nie podpisywali umowy, więc ich ona nie dotyczy?

Sam argument, że spadkobiercy osobiście nie podpisali umowy, co do zasady nie wystarcza. Jeżeli obowiązek wynikający z umowy miał charakter majątkowy i wszedł do spadku, spadkobiercy wstępują w sytuację prawną zmarłego. Trzeba jednak zbadać ważność i treść konkretnej umowy oraz to, kto rzeczywiście jest spadkobiercą.

Czy kupujący staje się właścicielem nieruchomości na podstawie samej umowy przedwstępnej?

Nie. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia przyszłej umowy, ale sama co do zasady nie przenosi własności nieruchomości. Do przeniesienia własności potrzebna jest właściwa czynność prawna w formie aktu notarialnego albo – w sytuacjach przewidzianych prawem – prawomocne orzeczenie wywołujące odpowiedni skutek.

Czy trzeba czekać na wpis spadkobierców do księgi wieczystej?

Nie można przyjąć jednej reguły dla każdej sprawy. Prawo do spadku powstaje z chwilą jego otwarcia, natomiast dla przeprowadzenia czynności notarialnej trzeba wiarygodnie wykazać następstwo prawne. Zakres dokumentów i ewentualna potrzeba wcześniejszego uporządkowania księgi wieczystej zależą od stanu konkretnej nieruchomości i dokumentów spadkowych.

Czy śmierć sprzedającego automatycznie daje prawo do podwójnego zadatku?

Nie. Trzeba ustalić, dlaczego umowa nie została wykonana, czy spadkobiercy odmawiają jej wykonania, jakie postanowienia zawiera umowa i czy rzeczywiście przekazana kwota była zadatkiem. Dopiero na tej podstawie można oceniać skutki z art. 394 Kodeksu cywilnego.

Czy można pozwać tylko jednego ze spadkobierców?

Nie należy tego zakładać bez analizy sytuacji spadkowej i żądania pozwu. Jeżeli do wykonania umowy konieczne jest rozporządzenie prawem należącym do kilku następców prawnych, prawidłowe określenie wszystkich osób, których oświadczenia są potrzebne, może mieć zasadnicze znaczenie dla skuteczności postępowania.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 64, art. 158, art. 389–390, art. 394 oraz art. 922–925; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1047; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468 z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13; tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228, z uwzględnieniem zmiany Dz.U. z 2025 r. poz. 1157.