Taras i dach nad lokalem – część wspólna czy własność właściciela?

Taras i dach nad lokalem – część lokalu czy nieruchomość wspólna?

Punktem wyjścia jest art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Przy tarasie nie wystarcza więc odpowiedź na pytanie, kto może na niego wejść. Trzeba ustalić również, jaką funkcję pełnią jego poszczególne warstwy i elementy.

Taras może mieć w praktyce charakter mieszany. Nawierzchnia, elementy wykończeniowe lub wyposażenie służące wyłącznie właścicielowi jednego mieszkania mogą pozostawać w jego sferze utrzymania. Jednocześnie płyta konstrukcyjna, strop, warstwa przeciwwodna i termiczna, obróbki, elementy odwodnienia albo inne części trwale związane z budynkiem mogą stanowić nieruchomość wspólną, jeżeli służą także ochronie budynku lub innych lokali.

Takie podejście odpowiada uchwale Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, dotyczącej balkonów. Sąd rozróżnił część służącą wyłącznie właścicielowi lokalu od elementów konstrukcyjnych trwale połączonych z budynkiem. Koszty utrzymania pierwszej mogą obciążać właściciela lokalu, natomiast remont i konserwacja elementów konstrukcyjnych należących do nieruchomości wspólnej obciążają wspólnotę.

Jeszcze wyraźniej wygląda sytuacja, gdy taras jest jednocześnie stropodachem nad mieszkaniem położonym niżej. Funkcja dachowa nie znika dlatego, że powierzchnię tarasu użytkuje jedna osoba. W orzecznictwie przyjmuje się, że warstwy odpowiedzialne za szczelność i izolację takiego stropodachu mogą stanowić część wspólną. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2023 r., II OSK 807/20, rozpatrywał właśnie taras pełniący jednocześnie funkcję stropodachu i wskazał na obowiązki wspólnoty dotyczące jego stanu technicznego.

Przed podjęciem decyzji o remoncie lub przebudowie należy zebrać przede wszystkim akt ustanowienia odrębnej własności lokalu i późniejszy akt nabycia, księgę wieczystą lokalu oraz nieruchomości macierzystej, rzuty stanowiące podstawę wyodrębnienia lokalu, projekt budowlany i dokumentację powykonawczą. Trzeba także sprawdzić, czy właściciele nie zawarli umowy albo nie podjęli uchwały określającej zasady wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej.

Prawo do wyłącznego korzystania, często określane jako podział do korzystania, nie musi oznaczać przeniesienia własności tej części budynku. Podobne rozróżnienie pojawia się przy ustalaniu statusu ogródka przy lokalu. Z kolei znaczenie aktu, rzutu i dokumentów określających granice praw do lokalu pokazuje problem taki jak piwnica niewpisana do księgi. W przypadku tarasu dokumenty trzeba dodatkowo skonfrontować z jego funkcją konstrukcyjną.

Jaka zgoda jest potrzebna na prace przy tarasie lub dachu?

Jeżeli w nieruchomości jest więcej niż trzy lokale, stosuje się zasady zarządu przewidziane dla tzw. dużej wspólnoty. Zarząd samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga natomiast uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na jej dokonanie i udzielającej zarządowi odpowiedniego umocowania.

Nie ma jednej reguły, według której każda praca na tarasie wymaga uchwały. Rutynowa naprawa istniejącej izolacji lub usunięcie awarii może mieścić się w zwykłym zarządzie, zwłaszcza gdy mieści się w przyjętym planie gospodarczym i zatwierdzonym finansowaniu. Inaczej ocenia się wykonanie nowego zadaszenia, istotną zmianę konstrukcji, zmianę sposobu korzystania z części wspólnej, ingerencję w elewację, przebudowę odwodnienia albo trwałe zajęcie części wspólnego dachu na potrzeby jednego właściciela. Takie działania mogą przekraczać zwykły zarząd.

Ustawa o własności lokali wprost zalicza do czynności przekraczających zwykły zarząd między innymi zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Jeżeli wymaganej większości nie uda się uzyskać, zarząd lub zarządca może w przypadkach przewidzianych w art. 24 ustawy o własności lokali zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Nawet gdy sama powierzchnia użytkowa tarasu jest związana z konkretnym lokalem, właściciel nie powinien bez zgody ingerować w elementy wspólne: płytę konstrukcyjną, stropodach, elewację, wspólne odwodnienie czy inne części budynku. Problem jest zbliżony do sytuacji, w której planowana jest adaptacja strychu – samo faktyczne korzystanie z określonej przestrzeni nie zastępuje ustalenia jej statusu i wymaganej zgody na zmianę.

Trzeba też rozdzielić zgodę wspólnoty od formalności budowlanych. Uchwała właścicieli nie zastępuje wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, a uzyskanie decyzji administracyjnej nie daje samo przez się prawa do dysponowania cudzą lub wspólną częścią budynku.

Projekt, zgłoszenie i wymagania techniczne

Zakres formalności zależy od tego, co rzeczywiście ma zostać wykonane. Prawo budowlane odróżnia między innymi remont od przebudowy. Nazwa użyta w kosztorysie lub przez wykonawcę nie rozstrzyga kwalifikacji prawnej robót – liczy się ich rzeczywisty zakres i wpływ na parametry techniczne obiektu.

W budynku, którego budowa wymaga pozwolenia na budowę, remont przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych co do zasady wymaga zgłoszenia. Przebudowa przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych budynku wielorodzinnego nie korzysta z ogólnego zwolnienia przewidzianego dla prostszych przebudów i co do zasady wymaga pozwolenia na budowę. Przy drobnych pracach niewpływających na konstrukcję ani przegrody zewnętrzne zakres obowiązków może być mniejszy.

Jeżeli wystarcza zgłoszenie, należy dokonać go przed rozpoczęciem robót. Zasadniczo można rozpocząć prace, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w ciągu 21 dni od doręczenia zgłoszenia. Organ może również wcześniej wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. W typowych sprawach organem pierwszej instancji jest starosta, a w mieście na prawach powiatu – prezydent miasta, z zastrzeżeniem spraw należących do właściwości wojewody.

Przed złożeniem zgłoszenia lub wniosku o pozwolenie trzeba ustalić, kto będzie inwestorem i czy ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli prace dotyczą nieruchomości wspólnej, właściciel jednego mieszkania nie powinien zakładać, że samo prawo własności lokalu wystarcza do przeprowadzenia inwestycji na wspólnym dachu lub stropie.

Projektant powinien ocenić nie tylko konstrukcję zadaszenia lub tarasu, lecz także nośność istniejących elementów, obciążenia śniegiem i wiatrem, szczelność połączeń, hydroizolację, spadki i odwodnienie, bezpieczeństwo balustrad, ochronę przeciwpożarową oraz możliwość późniejszej kontroli i naprawy dachu. Nowa konstrukcja nie powinna blokować wpustów, dylatacji, urządzeń technicznych ani dostępu serwisowego.

Jeżeli budynek lub obszar jest objęty ochroną konserwatorską, mogą pojawić się dodatkowe wymagania wynikające z przepisów o ochronie zabytków. Dlatego przed zamówieniem kosztownego projektu należy sprawdzić również status konserwatorski nieruchomości.

Finansowanie wykonania, konserwacji i późniejszych napraw

Kto płaci, zależy przede wszystkim od tego, czego dotyczą wydatki. Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, a w kosztach zarządu nieruchomością wspólną uczestniczy według swojego udziału. Do kosztów wspólnych należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej.

Jeżeli wspólnota naprawia płytę konstrukcyjną, stropodach, hydroizolację chroniącą inne lokale albo wspólne odwodnienie, koszt co do zasady powinien być traktowany jako koszt nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że wspólnota musi finansować prywatne wyposażenie tarasu, dekoracyjne wykończenie wybrane przez jednego właściciela czy urządzenie wykonane wyłącznie dla jego wygody.

Jeżeli właściciel chce na własny koszt wykonać zadaszenie, pergolę lub inne urządzenie na części wspólnej, uchwała albo umowa powinna możliwie precyzyjnie określić nie tylko zgodę na montaż, lecz również późniejsze obowiązki. W szczególności dobrze ustalić, kto płaci za energię, przeglądy, czyszczenie, konserwację, naprawy, demontaż na czas remontu dachu oraz przywrócenie powierzchni do poprzedniego stanu.

Jeżeli koszt inwestycji ma zostać pokryty z kredytu wspólnoty, pojawia się dodatkowy problem dotyczący zasadności i treści uchwały finansowej. Szczegółowe kwestie tego rodzaju opisuje materiał o tym, jak wygląda sprzeciw wobec uchwały kredytowej.

Nie można również automatycznie przerzucić każdego kosztu wspólnego stropodachu na osobę, która jako jedyna korzysta z tarasu. Z drugiej strony właściciel nie może oczekiwać, że wspólnota zapłaci za uszkodzenie powstałe wskutek jego nieprawidłowej ingerencji. W sporze trzeba oddzielić status elementu budynku od przyczyny konkretnej szkody.

Sprzeciw właściciela i zaskarżenie uchwały wspólnoty

W dużej wspólnocie właściciel może zaskarżyć uchwałę na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, jeżeli jest ona niezgodna z prawem albo z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Nie wystarcza więc samo niezadowolenie z decyzji większości. Trzeba wskazać konkretną wadę uchwały lub sposób, w jaki godzi ona w prawnie chroniony interes właściciela.

Termin wynosi 6 tygodni. Jeżeli uchwałę podjęto na zebraniu, termin biegnie od dnia jej podjęcia. Jeżeli została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin biegnie od dnia powiadomienia danego właściciela o jej treści. Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Sprawę o uchylenie uchwały rozpoznaje w pierwszej instancji sąd okręgowy, a opłata stała od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł.

Zaskarżenie uchwały nie powoduje automatycznego wstrzymania jej wykonania. Art. 25 ust. 2 ustawy przewiduje, że uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli rozpoczęcie robót mogłoby spowodować trudne do odwrócenia skutki, wraz z pozwem warto zatem rozważyć złożenie odpowiednio uzasadnionego wniosku o wstrzymanie wykonania uchwały.

W sporze o taras lub dach przydatne mogą być: akt notarialny, księgi wieczyste, rzuty lokali, projekt budynku, dokumentacja powykonawcza, treść zaskarżonej uchwały, wyniki głosowania, kosztorysy, opinia osoby z uprawnieniami budowlanymi, fotografie uszkodzeń, dokumentacja przecieków oraz korespondencja z zarządem. Jeżeli zarzut dotyczy niewłaściwego obciążenia kosztami, trzeba wykazać także, jakiego elementu dotyczą wydatki i komu element ten rzeczywiście służy.

Inny tryb może być potrzebny, gdy żadnej uchwały nie podjęto, a właściciel samowolnie ingeruje w nieruchomość wspólną albo wspólnota odmawia usunięcia awarii. Wtedy sprawa nie sprowadza się do uchylenia uchwały z art. 25. Rodzaj roszczenia trzeba dobrać do statusu elementu, charakteru naruszenia oraz tego, czego strona żąda od wspólnoty lub innego właściciela.

Warianty praktyczne – duża i mała wspólnota, spółdzielnia oraz współwłasność

Procedura zależy od sposobu uregulowania własności i zarządu budynkiem. Nie należy stosować zasad dużej wspólnoty do każdej nieruchomości wielolokalowej.

Duża wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych oraz lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, obowiązuje model zarządu wynikający z ustawy o własności lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli. To właśnie w tym wariancie stosuje się opisany wyżej sześciotygodniowy tryb zaskarżenia uchwały.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, art. 19 ustawy o własności lokali odsyła w zakresie zarządu do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów. Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jednomyślności nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą w warunkach art. 199 Kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Budynek zarządzany przez spółdzielnię mieszkaniową

Jeżeli nieruchomość pozostaje w reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, najpierw trzeba ustalić, czy zarząd nieruchomością wspólną wykonuje nadal spółdzielnia na zasadach szczególnych z art. 27 tej ustawy, czy po wyodrębnieniu wszystkich lokali zastosowanie znajduje model przewidziany w art. 26. Znaczenie mogą mieć również uchwały, regulaminy i dokumentacja spółdzielni. Nie należy zakładać, że procedura głosowania i zaskarżenia będzie identyczna jak w klasycznej wspólnocie.

Klasyczna współwłasność bez odrębnych lokali

Jeżeli budynek pozostaje zwykłą współwłasnością kilku osób i nie ustanowiono odrębnej własności lokali, zasadnicze znaczenie mają art. 199–204 Kodeksu cywilnego. Przy zwykłym zarządzie decyduje większość udziałów, a przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, z możliwością zwrócenia się do sądu w przypadkach przewidzianych ustawą.

Najczęstsze pytania

Czy wpisanie tarasu do aktu notarialnego oznacza, że cały taras jest prywatny?

Nie zawsze. Treść aktu i rzut lokalu są bardzo ważne, ale trzeba jeszcze ustalić funkcję poszczególnych elementów. Nawet przy tarasie służącym wyłącznie właścicielowi jednego lokalu jego płyta, konstrukcja, izolacja stropodachu lub elementy chroniące budynek mogą należeć do nieruchomości wspólnej.

Kto powinien zapłacić za przeciek z tarasu do mieszkania niżej?

Najpierw trzeba ustalić przyczynę przecieku. Jeżeli uszkodzona jest wspólna hydroizolacja stropodachu lub element konstrukcyjny, naprawa może należeć do obowiązków wspólnoty. Jeżeli szkoda wynika z ingerencji właściciela, na przykład z nieprawidłowego montażu urządzenia przebijającego izolację, może powstać jego odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę.

Czy właściciel może sam naprawić wspólny stropodach i później żądać zwrotu kosztów?

Nie należy zakładać automatycznego prawa do zwrotu. W pierwszej kolejności trzeba zawiadomić zarząd lub zarządcę, udokumentować awarię i umożliwić wspólnocie podjęcie działań. Przy sytuacji nagłej znaczenie mogą mieć konieczność i pilność wykonanych prac, ale późniejsze rozliczenie zależy od podstawy prawnej, zakresu robót i okoliczności ich zlecenia.

Czy na pergolę albo zadaszenie tarasu zawsze potrzebna jest uchwała?

Nie każda wolnostojąca i niewielka konstrukcja musi być oceniana identycznie. Jeżeli jednak montaż wymaga trwałego zakotwienia w elewacji, dachu, stropie, balustradzie lub innym elemencie wspólnym albo zmienia sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, zgoda wspólnoty jest co do zasady potrzebna, a zakres ingerencji może uzasadniać uchwałę właścicieli. Oddzielnie należy sprawdzić wymagania Prawa budowlanego.

Czy wyłączny dostęp do dachu daje właścicielowi prawo do swobodnego korzystania z niego?

Nie. Sam dostęp z jednego mieszkania nie zmienia dachu w część prywatną. Jeżeli dach stanowi nieruchomość wspólną, korzystanie z niego musi respektować jego przeznaczenie, prawa pozostałych właścicieli, bezpieczeństwo budynku i zasady zarządu nieruchomością wspólną.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232, w szczególności art. 3, art. 12–14, art. 19 oraz art. 22–25.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199–204 dotyczące zarządu rzeczą wspólną.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524, według stanu obowiązującego 18 września 2026 r., w szczególności art. 3 oraz art. 28–30.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 889, w szczególności art. 26–27.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 27 pkt 9.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w aktualnym brzmieniu.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2023 r., II OSK 807/20.