Opłata adiacencka po śmierci właściciela – czy odpowiadają spadkobiercy?

Kiedy gmina może ustalić opłatę adiacencką po podziale?

Podstawą ustalenia opłaty jest art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wydać decyzję, jeżeli podział został dokonany na wniosek właściciela lub uprawnionego użytkownika wieczystego i spowodował wzrost wartości nieruchomości. Opłata nie powstaje automatycznie z chwilą podziału, lecz dopiero w wyniku decyzji administracyjnej.

Wysokość stawki określa uchwała rady gminy, przy czym przy podziale nieruchomości nie może ona przekroczyć 30% różnicy wartości. Uchwała musi obowiązywać w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a organ stosuje stawkę obowiązującą właśnie w tym dniu.

Co do zasady kluczowe jest również to, kto był właścicielem nieruchomości w chwili, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna. Późniejsze przekazanie wydzielonych działek w darowiźnie nie powoduje samo przez się prostego przeniesienia obowiązku zapłaty na obdarowanego. Trzeba jednak zbadać daty, treść decyzji podziałowej oraz to, czy obdarowany jest jednocześnie spadkobiercą zmarłego.

Trzyletni termin – na wszczęcie postępowania, a nie zawsze na decyzję

W obecnym brzmieniu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie w sprawie opłaty może zostać wszczęte w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo sądowe orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Dlatego trzeba porównać przede wszystkim dwie daty: dzień ostateczności decyzji podziałowej oraz dzień skutecznego wszczęcia postępowania.

Jeżeli organ rozpoczął postępowanie prawidłowo przed upływem 3 lat i zawiadomił stronę, późniejsze przekroczenie tej granicy czasowej nie oznacza automatycznie utraty możliwości wydania decyzji. W aktach warto jednak sprawdzić, jaka czynność miała wszcząć sprawę i kiedy została zakomunikowana właścicielowi. Samo wewnętrzne przygotowanie pisma przez urząd nie przesądza jeszcze o zachowaniu terminu.

W sprawach dotyczących dawnych podziałów należy zachować ostrożność. Wcześniejsze brzmienie art. 98a oraz przepisy przejściowe mogły prowadzić do innej oceny terminu. Bez ustalenia daty decyzji podziałowej nie należy automatycznie stosować reguł obowiązujących obecnie.

Co dzieje się po śmierci właściciela w toku postępowania?

Po uzyskaniu informacji o śmierci strony organ powinien ustalić, czy postępowanie może być kontynuowane, czy stało się bezprzedmiotowe. Art. 30 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego przewiduje wejście następców prawnych do spraw dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych. Przepis ten nie rozstrzyga jednak wprost, czy przed wydaniem konstytutywnej decyzji obowiązek z tytułu opłaty adiacenckiej może zostać ustalony wobec spadkobierców.

Jeżeli wezwanie spadkobierców nie jest możliwe, a sprawa nie podlega umorzeniu, organ może zawiesić postępowanie na podstawie art. 97 § 1 pkt 1 K.p.a. Gdy natomiast uzna, że po śmierci strony brak jest podmiotu, wobec którego można wydać decyzję, powinien rozważyć umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego na podstawie art. 105 § 1 K.p.a.

Spadkobiercy powinni zawiadomić gminę o śmierci strony, dołączyć odpis aktu zgonu i poprosić o informację o stanie sprawy. Jeżeli krąg spadkobierców został już potwierdzony, organ może zażądać postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia.

Czy spadkobiercy odpowiadają za opłatę adiacencką?

Jeżeli przed śmiercią nie było ostatecznej decyzji ustalającej opłatę, nie istniała jeszcze wymagalna należność w konkretnej wysokości. Decyzja o opłacie ma charakter konstytutywny, czyli dopiero tworzy skonkretyzowany obowiązek zapłaty. Z tego powodu w części orzecznictwa przyjmowano, że organ nie może po śmierci właściciela po prostu ustalić opłaty wobec jego spadkobierców.

Takie stanowisko przedstawiono między innymi w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z 17 września 2019 r. Wskazano w niej, że publicznoprawny obowiązek, który nie został jeszcze skonkretyzowany decyzją, nie przechodzi na spadkobierców na zasadach prawa cywilnego.

W nowszym orzecznictwie pojawił się jednak pogląd przeciwny. W wyroku z 29 kwietnia 2025 r., sygn. akt I OSK 2516/23, Naczelny Sąd Administracyjny zaakcentował majątkową korzyść wynikającą ze wzrostu wartości nieruchomości i dopuścił możliwość obciążenia następcy prawnego w analizowanym stanie faktycznym. Wyrok ten nie oznacza, że każda sprawa po śmierci właściciela może być automatycznie prowadzona przeciwko wszystkim spadkobiercom. Organ musi wykazać podstawę ich udziału, związek z nieruchomością i korzyścią oraz uwzględnić okoliczności konkretnej sprawy.

W opisanej sytuacji istotne jest dodatkowo, że działki zostały przekazane dzieciom w drodze darowizny jeszcze za życia ojca. Obdarowany jest następcą szczególnym, a nie spadkobiercą z samego faktu darowizny. Samo nabycie działki nie przesądza więc jeszcze, że gmina może skierować do niego decyzję o opłacie należnej w związku z podziałem dokonanym przez poprzedniego właściciela. Inaczej może być oceniana sytuacja osoby, która jest zarazem obdarowanym i spadkobiercą, zwłaszcza w świetle nowszego orzecznictwa.

Jeżeli ostateczna decyzja ustalająca opłatę została wydana przed śmiercią, sytuacja jest inna. Wtedy istnieje już publicznoprawna należność w oznaczonej wysokości, a problem dotyczy odpowiedzialności za istniejący dług spadkowy, nie zaś dopiero możliwości jego pierwotnego ustalenia. W takim przypadku znaczenie mogą mieć przepisy ustawy o finansach publicznych oraz odpowiednio stosowane przepisy działu III Ordynacji podatkowej.

Jak zaskarżyć decyzję skierowaną do spadkobierców?

Od decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta można wnieść odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Termin wynosi co do zasady 14 dni od skutecznego doręczenia decyzji danej stronie. Termin ten liczy się osobno wobec każdego spadkobiercy.

Decyzja wydana i doręczona wyłącznie na nazwisko osoby, która już nie żyła, nie rozpoczyna biegu terminu odwoławczego dla spadkobierców. Organ powinien prawidłowo ustalić strony i dokonać doręczeń. Jeżeli spadkobierca otrzymał decyzję, nie powinien jej ignorować, nawet gdy uważa, że została skierowana do niewłaściwej osoby.

W odwołaniu można podnosić w szczególności:

• brak podstawy prawnej do kontynuowania postępowania wobec spadkobierców lub obdarowanych,
• wszczęcie postępowania po upływie właściwego terminu,
• brak uchwały rady gminy obowiązującej w wymaganym dniu albo zastosowanie niewłaściwej stawki,
• brak rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości,
• błędy w operacie szacunkowym i w przyjętym materiale porównawczym,
• nieprawidłowe ustalenie osoby zobowiązanej, kręgu stron lub sposobu doręczeń,
• zastosowanie opłaty do podziału, do którego art. 98a ust. 1 nie ma zastosowania.

Wniesienie odwołania w terminie co do zasady wstrzymuje wykonanie decyzji. Odwołanie nie musi zawierać rozbudowanego uzasadnienia, ale w sprawie o opłatę adiacencką warto dokładnie wskazać zarzuty dotyczące sukcesji, terminu oraz wyceny.

Co sprawdzić w operacie szacunkowym?

Opłata może zostać ustalona tylko wtedy, gdy podział faktycznie zwiększył wartość nieruchomości. Rzeczoznawca powinien określić wartość przed podziałem i po podziale według cen z dnia, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji podziałowej, a stan po podziale na dzień jej ostateczności.

Przy wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, a wartość po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania. Jeżeli wydzielono grunty pod drogi publiczne lub poszerzenie dróg, ich powierzchnię pomniejsza się przy porównaniu wartości. Warto również sprawdzić, czy użyte transakcje porównawcze dotyczą rzeczywiście podobnych nieruchomości.

Art. 98a ust. 1 nie stosuje się do podziałów dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Jeżeli podział nastąpił w jednym z takich trybów, może to wykluczać opłatę.

Zapłata, raty i wymagalność opłaty

Obowiązek wniesienia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca opłatę stała się ostateczna. Jeżeli decyzja została skutecznie zaskarżona, co do zasady nie jest jeszcze ostateczna i obowiązek zapłaty nie powstaje.

Na wniosek właściciela opłata może zostać rozłożona na roczne raty płatne przez okres do 10 lat. Warunki spłaty określa decyzja, a należność gminy może zostać zabezpieczona, w tym hipoteką.

Co zrobić po otrzymaniu pisma z gminy?

1. Ustal datę wydania i datę ostateczności decyzji zatwierdzającej podział.
2. Sprawdź datę zawiadomienia o wszczęciu postępowania i sposób jego doręczenia zmarłemu.
3. Zażądaj wglądu do akt, kopii operatu szacunkowego, uchwały rady gminy oraz wszystkich dowodów doręczeń.
4. Ustal, czy przed śmiercią wydano jakąkolwiek decyzję o opłacie i czy stała się ona ostateczna.
5. Przedstaw dokumenty potwierdzające następstwo prawne i zażądaj wskazania podstawy uznania każdej osoby za stronę.
6. Po doręczeniu decyzji pilnuj 14-dniowego terminu odwoławczego.

Najczęstsze pytania

Czy śmierć właściciela automatycznie umarza postępowanie?

Nie. Organ musi ocenić, czy sprawa może być kontynuowana z udziałem następców prawnych, czy stała się bezprzedmiotowa. W orzecznictwie dotyczącym opłaty adiacenckiej występują rozbieżności, dlatego wynik zależy od etapu sprawy i konkretnego stanu faktycznego.

Czy po upływie 3 lat gmina zawsze traci prawo do opłaty?

Nie zawsze. Przy obecnym brzmieniu art. 98a termin 3 lat dotyczy wszczęcia postępowania. Jeżeli wszczęcie nastąpiło skutecznie w terminie, decyzja może zostać wydana później. Dla starszych podziałów trzeba sprawdzić przepisy obowiązujące w odpowiednim czasie.

Czy pismo wysłane na nazwisko zmarłego wiąże spadkobierców?

Nie powinno być traktowane jako skuteczne doręczenie spadkobiercom. Organ musi ustalić strony postępowania i doręczyć im pisma zgodnie z K.p.a. Po uzyskaniu informacji o sprawie warto jednak niezwłocznie skontaktować się z urzędem i przejrzeć akta.

Ile może wynosić opłata po podziale nieruchomości?

Stawka uchwalona przez radę gminy nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli operat nie wykaże wzrostu wartości, brak jest podstaw do ustalenia opłaty.

Czy można rozłożyć opłatę na raty?

Tak. Na wniosek opłata może zostać rozłożona na roczne raty płatne przez okres do 10 lat. Należność podlega zabezpieczeniu, a raty są oprocentowane według zasad ustawowych.

Podsumowanie

W sprawie opłaty adiacenckiej po śmierci właściciela trzeba rozdzielić dwie sytuacje. Jeżeli przed śmiercią nie wydano ostatecznej decyzji, sporne jest, czy organ może dopiero ustalić opłatę wobec następców prawnych. Jeżeli decyzja była już ostateczna, istnieje skonkretyzowana należność i analizuje się zasady odpowiedzialności za dług.

Najważniejsze są: data ostateczności decyzji podziałowej, termin skutecznego wszczęcia postępowania, data darowizny, chwila śmierci, obowiązująca uchwała rady gminy oraz poprawność operatu szacunkowego. Każdy spadkobierca powinien również pilnować własnego 14-dniowego terminu na odwołanie od prawidłowo doręczonej decyzji.

Źródła i podstawa prawna

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 98a, art. 147 i art. 148 – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 399.
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 30, art. 97, art. 105 oraz art. 129–130 – tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1691.
3. Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, w szczególności art. 60 i art. 67 – tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1483.
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 kwietnia 2025 r., sygn. akt I OSK 2516/23.
5. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 17 września 2019 r., OwSS 2019/4/24–29.

Stan prawny zweryfikowany na 16 lipca 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.