Komórka na wspólnym korytarzu – czy właściciel może korzystać z niej wyłącznie?

Komórka na wspólnym korytarzu – część lokalu czy nieruchomość wspólna?

Pierwszy krok to ustalenie statusu prawnego samej przestrzeni. Ustawa o własności lokali pozwala, aby do lokalu należało jako pomieszczenie przynależne m.in. pomieszczenie gospodarcze, piwnica, strych lub garaż, nawet gdy nie przylega bezpośrednio do mieszkania. Taki status powinien jednak wynikać z dokumentów dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokalu i oznaczenia jego części składowych.

Dlatego trzeba zestawić przede wszystkim:

• akt notarialny ustanawiający lub przenoszący własność lokalu,
• treść księgi wieczystej lokalu i księgi nieruchomości wspólnej,
• rzuty kondygnacji i dokumenty stanowiące podstawę wyodrębnienia lokalu,
• dokumentację techniczną budynku, jeżeli pokazuje przebieg korytarza i instalacji,
• uchwały, umowy lub wcześniejsze ustalenia dotyczące korzystania z tej części budynku.

Jeżeli komórka została prawidłowo przypisana do konkretnego lokalu jako pomieszczenie przynależne, właściciel może co do zasady korzystać z niej z wyłączeniem innych. Jeżeli natomiast dokumenty nie obejmują tej przestrzeni, a znajduje się ona w części budynku niesłużącej wyłącznie jednemu lokalowi, może stanowić nieruchomość wspólną. Podobny problem dokumentacyjny występuje, gdy analizowana jest piwnica niewpisana do księgi.

W przypadku nieruchomości wspólnej każdy właściciel ma prawo do współkorzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Możliwe jest jednak uregulowanie sposobu korzystania w ten sposób, że określony fragment zostanie oddany do faktycznego użytku jednemu właścicielowi. Takie ustalenie, często określane jako podział do korzystania (quoad usum), nie przenosi własności tej części na korzystającego. Dlatego sprzedaż lokalu, zmiana ustaleń między właścicielami albo spór o zakres wcześniejszej zgody mogą wymagać ponownej analizy dokumentów.

Nie należy też utożsamiać wyłącznego korzystania z własnością. Ta sama zasada pojawia się przy innych fragmentach nieruchomości wspólnej, np. gdy badany jest status ogródka przy lokalu.

Jaka zgoda jest potrzebna na wyłączne korzystanie z komórki?

Jeżeli komórka jest częścią nieruchomości wspólnej, trzeba odróżnić bieżące administrowanie od czynności przekraczających zwykły zarząd. W dużej wspólnocie, czyli gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, zarząd samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających ten zakres potrzebna jest uchwała właścicieli lokali oraz umocowanie zarządu do jej wykonania.

Ustawa wprost zalicza do czynności przekraczających zwykły zarząd m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz zgodę na przebudowę nieruchomości wspólnej w przypadkach wskazanych w art. 22 ustawy o własności lokali. Jeżeli więc właściciel chce trwale wydzielić fragment korytarza, zamknąć go i przeznaczyć na prywatny schowek, sama ustna zgoda administratora może być niewystarczająca.

Uchwały dużej wspólnoty zapadają co do zasady większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów. Trzeba jednak ocenić dokładny zakres uchwały. Czym innym jest uregulowanie sposobu korzystania z części wspólnej, a czym innym rozporządzenie prawem własności albo zmiana granic lokalu. Uchwała nie zastąpi czynności prawnej wymaganej do przeniesienia własności lub zmiany zakresu odrębnego lokalu.

Podobne rozróżnienie między korzystaniem z części wspólnej a trwałą zmianą jej funkcji ma znaczenie przy takich przedsięwzięciach jak adaptacja strychu.

Projekt, zgłoszenie i wymagania techniczne przy zabudowie korytarza

Zgoda właścicieli na korzystanie z części wspólnej nie przesądza jeszcze, że planowana zabudowa jest dopuszczalna na gruncie prawa budowlanego. Trzeba oddzielnie ustalić zakres robót. Nie każda lekka ścianka wewnętrzna wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, ale kwalifikacja zależy od tego, czy roboty stanowią przebudowę, ingerują w elementy konstrukcyjne lub instalacje oraz czy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania.

Jeżeli planowana zmiana sposobu użytkowania zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, zastosowanie może mieć art. 71 Prawa budowlanego. W takim przypadku zgłoszenie do organu administracji architektoniczno-budowlanej powinno zawierać ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Organem pierwszej instancji jest co do zasady starosta, a w mieście na prawach powiatu – prezydent miasta, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Największe znaczenie ma zwykle bezpieczeństwo komunikacji i ewakuacji. Zgodnie z warunkami technicznymi szerokość poziomych dróg ewakuacyjnych powinna wynosić co najmniej 1,4 m, a może zostać zmniejszona do 1,2 m, jeżeli droga jest przeznaczona do ewakuacji nie więcej niż 20 osób. Skrzydła drzwi po całkowitym otwarciu nie mogą co do zasady zmniejszać wymaganej szerokości drogi ewakuacyjnej.

Przepisy przeciwpożarowe zabraniają również składowania materiałów palnych na drogach komunikacji ogólnej służących ewakuacji oraz ustawiania przedmiotów w sposób zmniejszający wymaganą szerokość lub wysokość tej drogi. Dlatego nawet poprawna uchwała wspólnoty nie legalizuje rozwiązania, które utrudnia bezpieczną ewakuację.

Przed wykonaniem komórki trzeba również sprawdzić dostęp do pionów instalacyjnych, zaworów, liczników, hydrantów, szaf technicznych i innych elementów obsługujących więcej niż jeden lokal. Jeżeli ich serwis wymaga wejścia do wydzielonej przestrzeni, zasady dostępu powinny być określone z góry.

Kto płaci za wykonanie komórki i późniejsze koszty?

Jeżeli wspólnota dopuszcza prywatne korzystanie z fragmentu części wspólnej, dokument regulujący to rozwiązanie powinien określać nie tylko zgodę, lecz także koszty. W szczególności trzeba ustalić, kto finansuje projekt, ścianki i drzwi, ewentualną instalację elektryczną, konserwację, naprawy, szkody oraz późniejszy demontaż.

Sfinansowanie zabudowy przez jednego właściciela nie powoduje samo przez się, że staje się on właścicielem zajętej części korytarza. Jeżeli ma być pobierana opłata lub inne wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z nieruchomości wspólnej, jego podstawa i sposób rozliczenia powinny wynikać z właściwego ustalenia właścicieli lub umowy, a nie wyłącznie z praktyki administratora.

Jeżeli wykonanie komórki ma być finansowane ze środków wspólnoty, uchwała powinna jasno określać cel wydatku i jego związek z zarządem nieruchomością wspólną. Spory o obciążenie właścicieli kosztami innych przedsięwzięć wspólnoty mają podobny wymiar proceduralny; przykładem jest sprzeciw wobec uchwały kredytowej.

Sprzeciw właściciela i zaskarżenie uchwały wspólnoty

Właściciel, który uważa, że uchwała bezprawnie oddaje sąsiadowi część wspólnego korytarza albo narusza bezpieczeństwo, nie powinien ograniczać się do ustnego sprzeciwu. Najpierw warto uzyskać pełną treść uchwały, wyniki głosowania, plan sytuacyjny oraz dokumentację, na podstawie której wspólnota oceniała planowaną zabudowę.

Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.

Termin jest krótki: powództwo trzeba wnieść w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sprawę o uchylenie uchwały wspólnoty rozpoznaje sąd okręgowy. Opłata stała od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł.

Samo wniesienie pozwu nie zatrzymuje wykonania uchwały. Sąd może jednak wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli więc zabudowa ma rozpocząć się natychmiast i mogłaby wywołać trudne do odwrócenia skutki, w pozwie warto rozważyć również odpowiedni wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały.

Znaczenie mogą mieć m.in. dowody pokazujące, że korytarz służy wszystkim właścicielom, zabudowa ogranicza dostęp do lokalu lub instalacji, zmniejsza drogę ewakuacyjną albo że wspólnota podjęła decyzję z pominięciem właściwego trybu.

Warianty praktyczne: duża i mała wspólnota, spółdzielnia, współwłasność

Sposób podjęcia decyzji zależy od formy prawnej nieruchomości. Nie wolno automatycznie przenosić zasad głosowania dużej wspólnoty na każdy budynek wielolokalowy.

W małej wspólnocie do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy o współwłasności. Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli; przy braku zgody współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie na zasadach art. 199 Kodeksu cywilnego.

Przy klasycznej współwłasności każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z analogicznym uprawnieniem pozostałych. Sposób korzystania może zostać odmiennie ustalony między współwłaścicielami, ale takie ustalenie nadal nie jest tym samym co przeniesienie własności wydzielonego fragmentu.

W budynku spółdzielczym najpierw trzeba ustalić, czy dana część nieruchomości pozostaje objęta zarządem spółdzielni i jakie prawa przysługują osobie korzystającej z lokalu. Dopiero potem można oceniać właściwy organ i tryb zgody na zabudowę korytarza.

Najczęstsze pytania o komórkę na wspólnym korytarzu

Czy kilkanaście lat wyłącznego korzystania z komórki oznacza, że stała się własnością sąsiada?

Nie. Długotrwałe korzystanie jest faktem, który może mieć znaczenie dowodowe, ale samo nie zmienia automatycznie części nieruchomości wspólnej w część lokalu. Trzeba ustalić tytuł prawny, treść dokumentów i charakter korzystania.

Czy administrator może sam przekazać jednemu właścicielowi klucz do komórki?

Administrator może wykonywać czynności mieszczące się w zakresie powierzonych mu kompetencji, ale nie może samodzielnie zastąpić uchwały lub zgody wymaganej dla czynności przekraczającej zwykły zarząd. Szczególnie ostrożnie trzeba oceniać trwałe odgrodzenie fragmentu korytarza i wyłączenie innych właścicieli z korzystania.

Czy na drodze ewakuacyjnej można urządzić schowek?

Tylko wtedy, gdy rozwiązanie nie narusza wymagań technicznych i przeciwpożarowych. Nie wolno zawężać drogi ewakuacyjnej poniżej wymaganych parametrów ani składować materiałów palnych na drodze komunikacji ogólnej służącej ewakuacji.

Co jeśli w komórce znajdują się wspólne instalacje?

Wyłączne korzystanie nie może uniemożliwić koniecznych przeglądów, napraw ani działań awaryjnych. Warunki dostępu powinny wynikać z dokumentów regulujących korzystanie, a zabudowa musi uwzględniać wymagania techniczne.

Co zrobić, gdy sąsiad samowolnie zabudował część korytarza?

Najpierw należy ustalić status przestrzeni i zażądać od zarządu lub zarządcy informacji o podstawie zgody. Jeżeli brak uchwały lub innego tytułu, można domagać się przywrócenia zgodnego z prawem sposobu korzystania z części wspólnej. Jeżeli zabudowa może naruszać przepisy budowlane lub przeciwpożarowe, problem trzeba ocenić również w tym odrębnym reżimie, a nie wyłącznie jako spór między sąsiadami.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2, 3, 12, 19, 22, 23 i 25; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, 201 i 206; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 71; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 242; tekst jednolity: Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów; tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 822.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 17 pkt 4²; tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 27 pkt 9; tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 959 ze zm.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 27; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 889.