Dom teściowej i planowana rozbudowa – darowizna czy dożywocie?

Dlaczego prawa do domu trzeba uregulować przed rozbudową?

Właścicielem gruntu i domu jest obecnie teściowa. Zgodnie z zasadą, że budynki i ich części trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości, dobudowane piętro nie stanie się odrębną własnością osoby, która sfinansowała prace. Samo opłacenie projektu, materiałów i wykonawców nie powoduje wpisania inwestora do księgi wieczystej.

Dlatego najbezpieczniejsza kolejność jest następująca: najpierw sprawdzenie księgi wieczystej i stanu prawnego budynku, następnie wybór oraz podpisanie aktu notarialnego, a dopiero później rozpoczęcie kosztownej inwestycji. Trzeba również ustalić, kto będzie inwestorem w postępowaniu budowlanym i kto ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeżeli przeniesienie własności nie jest jeszcze możliwe, przed wydaniem pieniędzy należy zawrzeć szczegółową umowę dotyczącą nakładów. Powinna ona określać zakres prac, sposób finansowania, zasady rozliczenia, termin zwrotu pieniędzy oraz konsekwencje sprzedaży domu, śmierci właścicielki, rozwodu albo przerwania budowy.

Darowizna całej nieruchomości lub udziału

Teściowa może w formie aktu notarialnego darować córce, zięciowi albo obojgu małżonkom całą nieruchomość lub określone udziały. Nie wystarczy potoczne dopisanie do księgi wieczystej. Wpis własności musi wynikać z ważnej czynności prawnej, najczęściej umowy darowizny, sprzedaży albo dożywocia.

Współwłasność w częściach ułamkowych reguluje między innymi art. 195 Kodeksu cywilnego. Do sprzedaży całej nieruchomości oraz innych czynności przekraczających zwykły zarząd co do zasady potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jednocześnie, zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem bez zgody pozostałych.

Oznacza to, że uzyskanie 51% albo większego udziału nie daje pełnej gwarancji, że teściowa nie sprzeda lub nie podaruje własnego udziału osobie trzeciej. Większość udziałów ma znaczenie przy czynnościach zwykłego zarządu, ale nie odbiera innemu współwłaścicielowi prawa do zbycia jego udziału. Z kolei sprzedaż całego domu bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie będzie możliwa.

Osobno warto przeanalizować wariant opisany jako przekazanie nieruchomości córce. Trzeba przy tym uwzględnić także ustrój majątkowy małżonków. Przedmiot otrzymany przez żonę w darowiźnie co do zasady wchodzi do jej majątku osobistego, chyba że darczyńca wyraźnie postanowi inaczej. Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie czyni więc męża współwłaścicielem.

Możliwe rozwiązania to darowizna określonych udziałów bezpośrednio obojgu małżonkom, darowizna do ich majątku wspólnego, jeżeli pozwala na to treść aktu i ich ustrój majątkowy, albo darowizna córce, a następnie odrębne przeniesienie części prawa na męża. Każdy wariant powinien zostać opisany w akcie w sposób jednoznaczny.

Trzeba też pamiętać, że darowizna może mieć znaczenie przy przyszłych rozliczeniach spadkowych i zachowku. Darczyńca może ponadto w określonych ustawowo przypadkach odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności. Nie jest to więc rozwiązanie całkowicie pozbawione ryzyka.

Umowa dożywocia – własność w zamian za utrzymanie i opiekę

Na podstawie art. 908 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości może przenieść jej własność na nabywcę w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Jeżeli strony nie ustalą inaczej, obowiązki mogą obejmować przyjęcie zbywcy jako domownika, zapewnienie mieszkania, wyżywienia, ubrania, światła, opału, pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Umowę można dopasować do sytuacji rodziny. W akcie należy precyzyjnie określić, czy teściowa ma otrzymywać konkretne świadczenia pieniężne, opiekę osobistą, pokrycie kosztów leczenia, prawo korzystania z określonych pomieszczeń, służebność mieszkania albo użytkowanie części nieruchomości. Ogólne sformułowania mogą w przyszłości prowadzić do sporu.

Własność przechodzi na nabywcę już przy zawarciu aktu notarialnego, a nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia. Jeżeli nieruchomość zostanie później sprzedana, nabywca odpowiada osobiście za świadczenia objęte prawem dożywocia, które staną się wymagalne po nabyciu. Sprzedaż jest więc prawnie możliwa, ale nie usuwa ochrony dożywotnika.

W razie poważnego konfliktu sąd może zamienić uprawnienia wynikające z dożywocia na dożywotnią rentę, a w wyjątkowych przypadkach rozwiązać umowę. Z tego względu zakres obowiązków powinien być realny do wykonania i odpowiadać rzeczywistym relacjom rodzinnym.

Umowa dożywocia jest umową odpłatną. W praktyce bywa korzystna, gdy teściowa chce od razu przenieść własność, ale jednocześnie potrzebuje trwałej gwarancji mieszkania, utrzymania i opieki. Nabywcami mogą być oboje małżonkowie, jeżeli tak zostanie ukształtowana umowa.

Darowizna ze służebnością mieszkania

Alternatywą jest darowizna nieruchomości połączona z ustanowieniem na rzecz teściowej dożywotniej, nieodpłatnej służebności mieszkania albo użytkowania. Takie prawo powinno dokładnie wskazywać pomieszczenia, z których teściowa może korzystać, dostęp do części wspólnych, zasady korzystania z mediów oraz ewentualne obowiązki w zakresie kosztów utrzymania.

Służebność mieszkania chroni prawo teściowej do korzystania z domu, ale sama w sobie nie nakłada na właścicieli pełnego obowiązku utrzymania i opieki, jaki może wynikać z dożywocia. Dlatego wybór między tymi rozwiązaniami zależy od tego, czy celem jest jedynie zapewnienie miejsca zamieszkania, czy także regularnej pomocy i świadczeń.

Przed podpisaniem aktu warto przeanalizować obowiązki przy służebności mieszkania, ponieważ samo ustanowienie służebności nie zawsze oznacza obowiązek osobistej opieki nad uprawnioną.

Jak zabezpieczyć nakłady na dom teściowej?

Jeżeli rozbudowa rozpocznie się przed przeniesieniem własności, należy zawrzeć co najmniej pisemną, a przy znacznej wartości najlepiej profesjonalnie przygotowaną umowę o finansowanie i rozliczenie nakładów. Wydatki trzeba dokumentować fakturami, potwierdzeniami przelewów, kosztorysami i protokołami odbioru.

Umowa powinna określać:

• kto i w jakiej wysokości finansuje projekt, pozwolenia, materiały oraz wykonawców;
• czy wydatki są pożyczką, świadczeniem zwrotnym, czy wkładem rozliczanym przy późniejszym przeniesieniu własności;
• kiedy i w jaki sposób nastąpi zwrot pieniędzy;
• co stanie się z nakładami w razie sprzedaży domu, śmierci właścicielki, zakończenia wspólnego zamieszkiwania albo rozwodu;
• czy roszczenie ma zostać dodatkowo zabezpieczone, na przykład hipoteką, o ile strony i stan prawny nieruchomości na to pozwalają.

Bez takiej umowy spór o zwrot nakładów na dom teściów może wymagać wykazywania podstawy prawnej każdego wydatku, celu świadczenia i tego, kto rzeczywiście odniósł korzyść. Roszczenie o zwrot pieniędzy nie jest tym samym co prawo własności do części domu.

Podatek od darowizny

Darowizna od matki na rzecz córki może korzystać z pełnego zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego nie składa się odrębnego zgłoszenia SD-Z2, ponieważ dane przekazuje notariusz.

Zięć należy do I grupy podatkowej, ale nie do tak zwanej grupy zerowej objętej zwolnieniem z art. 4a. Przy darowiźnie na jego rzecz podatek ustala się po uwzględnieniu kwoty wolnej właściwej dla I grupy, wynoszącej obecnie 36 120 zł od jednego darczyńcy w okresie wskazanym w ustawie. Przy udziale w nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych podatek zwykle będzie więc należny, a pobierze go notariusz jako płatnik.

Darowizna najpierw na rzecz córki, a następnie darowizna udziału przez żonę na rzecz męża może korzystać ze zwolnienia dla małżonków, ale wymaga kolejnego aktu notarialnego, kolejnego wpisu w księdze wieczystej i poniesienia dodatkowych kosztów. Nie należy traktować tego jako automatycznej czynności technicznej.

Sama darowizna nie powoduje powstania przychodu opodatkowanego PIT po stronie darczyńcy lub obdarowanego, ponieważ podlega odrębnym przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Podatki przy umowie dożywocia

Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, a obowiązek zapłaty ciąży na nabywcy. Przy wartości domu z działką wynoszącej 500 000–600 000 zł podatek wyniesie odpowiednio około 10 000–12 000 zł.

W zakresie PIT utrwalone znaczenie ma uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14. NSA uznał, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie można określić przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia nieruchomości. W konsekwencji samo zawarcie umowy dożywocia co do zasady nie prowadzi do ustalenia PIT po stronie zbywcy. W nietypowym stanie faktycznym warto jednak odrębnie sprawdzić skutki podatkowe.

Koszty notarialne i sądowe

Łączny koszt aktu nie ogranicza się do wynagrodzenia notariusza. Może obejmować taksę notarialną, 23% VAT od taksy, opłaty za wypisy, opłatę sądową za wpis w księdze wieczystej oraz podatek pobierany przez notariusza.

Według podstawowej tabeli maksymalnych stawek taksy notarialnej przy wartości przedmiotu czynności od 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Dla wartości 500 000 zł daje to 2770 zł netto, a dla 600 000 zł – 3170 zł netto. Do taksy dolicza się VAT. Wynagrodzenie można negocjować, ponieważ rozporządzenie określa stawki maksymalne, a nie obowiązkową cenę każdej kancelarii.

Za wpis własności lub ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej pobiera się co do zasady 200 zł. Przy wpisie udziału opłata jest proporcjonalna do wysokości udziału, ale nie może być niższa niż 100 zł. Dochodzą opłaty za wypisy aktu, których liczba zależy od treści czynności i liczby instytucji otrzymujących dokumenty.

Przed podpisaniem umowy warto poprosić notariusza o pisemną kalkulację dla co najmniej dwóch wariantów: darowizny na córkę lub oboje małżonków oraz dożywocia. Kalkulacja powinna osobno wskazywać taksę, VAT, podatek, opłaty sądowe i wypisy.

Które rozwiązanie najlepiej zabezpiecza rodzinę?

Jeżeli teściowa chce przenieść własność od razu, a jednocześnie oczekuje realnego utrzymania i opieki, najpełniejsze zabezpieczenie może zapewnić umowa dożywocia zawarta z obojgiem małżonków. Trzeba jednak zaakceptować 2% PCC i precyzyjnie opisać obowiązki.

Jeżeli najważniejsze jest ograniczenie podatku, darowizna na rzecz córki jest zwykle najtańsza podatkowo. Nie zabezpiecza jednak automatycznie zięcia, ponieważ nieruchomość najczęściej wejdzie do majątku osobistego żony. W akcie należy więc świadomie rozstrzygnąć, czy i w jakim zakresie mąż ma zostać właścicielem.

Darowizna obojgu małżonkom z ustanowieniem na rzecz teściowej dożywotniej służebności mieszkania może być prostsza od dożywocia, gdy teściowa potrzebuje przede wszystkim gwarancji zamieszkania, a nie pełnego utrzymania. Część przeznaczona dla zięcia może jednak powodować podatek od darowizny.

Pozostawienie całej własności przy teściowej i rozpoczęcie rozbudowy jest najsłabszym wariantem z perspektywy osób finansujących inwestycję. Jeżeli rodzina wybiera ten model, konieczna jest szczegółowa umowa o nakłady i rozważenie rzeczowego zabezpieczenia roszczenia.

Co sprawdzić przed wizytą u notariusza?

• aktualną treść księgi wieczystej, w tym hipoteki, służebności, roszczenia i ostrzeżenia;
• czy teściowa jest jedyną właścicielką gruntu i wszystkich części budynku;
• czy stan budynku jest zgodny z dokumentacją i czy planowana rozbudowa jest dopuszczalna;
• wartość rynkową nieruchomości i planowanych udziałów;
• ustrój majątkowy małżonków oraz sposób wpisania ich praw do księgi wieczystej;
• zakres praw teściowej po przeniesieniu własności;
• skutki podatkowe, spadkowe i związane z zachowkiem;
• zasady rozliczenia dotychczasowych i przyszłych nakładów.

FAQ

Czy samo wpisanie męża i żony do księgi wieczystej wystarczy?

Nie można dokonać wpisu bez podstawy prawnej. Najpierw potrzebny jest akt notarialny przenoszący własność lub udział, a dopiero na jego podstawie sąd dokonuje wpisu w księdze wieczystej.

Czy teściowa może sprzedać dom bez zgody współwłaścicieli?

Nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości, jeżeli ma tylko udział. Może jednak bez zgody pozostałych sprzedać własny udział, chyba że istnieje szczególne ograniczenie wynikające z ustawy.

Czy posiadanie ponad 50% udziałów całkowicie zabezpiecza rodzinę?

Nie. Większość pomaga przy czynnościach zwykłego zarządu, ale nie blokuje sprzedaży udziału należącego do innego współwłaściciela i nie zastępuje jednomyślności przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd.

Czy dom darowany córce staje się wspólny z jej mężem?

Co do zasady nie. Darowizna na rzecz jednego małżonka wchodzi do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowi inaczej albo później dojdzie do odrębnego przeniesienia prawa.

Czy umowa dożywocia chroni przed roszczeniem o zachowek?

Dożywocie jest umową odpłatną, dlatego co do zasady nie jest doliczane do spadku jak darowizna. Jeżeli jednak umowa była pozorna i w rzeczywistości ukrywała darowiznę, jej charakter może zostać zakwestionowany w sporze.

Czy służebność mieszkania uniemożliwia sprzedaż domu?

Nie. Właściciel może sprzedać nieruchomość, ale prawidłowo ustanowiona i wpisana służebność co do zasady nadal ją obciąża, a nowy właściciel musi ją respektować.

Czy wydatki na dobudowę dają prawo do części domu?

Nie automatycznie. Mogą powstać roszczenia o rozliczenie nakładów, zależne od umowy i okoliczności, lecz własność lub udział nabywa się na podstawie odpowiedniej czynności prawnej i wpisu do księgi wieczystej.

Podsumowanie

Przed rozpoczęciem rozbudowy należy uregulować nie tylko przyszłe dziedziczenie, lecz przede wszystkim aktualną własność i zasady finansowania. W opisanej sytuacji praktycznie warto porównać trzy warianty: dożywocie na rzecz obojga małżonków, darowiznę obojgu z zabezpieczeniem teściowej oraz darowiznę córce z późniejszym, świadomie zaplanowanym uregulowaniem praw męża. Pozostawienie własności wyłącznie przy teściowej powinno łączyć się z mocną umową o rozliczenie nakładów.

Ostateczny wybór zależy od wieku i potrzeb teściowej, relacji rodzinnych, wartości nieruchomości, ustroju majątkowego małżonków, planu rozbudowy oraz akceptowanego obciążenia podatkowego. Projekt aktu warto skonsultować przed wizytą u notariusza, a nie dopiero po dokonaniu inwestycji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795; pierwotny adres aktu w ISAP: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478, z uwzględnieniem zmiany Dz.U. 2026 poz. 775.
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191.
5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.
6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228.
7. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14, dotycząca PIT przy zbyciu nieruchomości w drodze umowy dożywocia – informacja o uchwale.