Wzmianka o egzekucji w księdze wieczystej – czy można kupić nieruchomość?

Wzmianka o egzekucji w księdze wieczystej – co oznacza i jak ustalić tryb sprzedaży?

Informacja o egzekucji pojawia się najczęściej w dziale III księgi wieczystej. Należy jednak rozróżnić wzmiankę o złożonym wniosku od dokonanego wpisu o wszczęciu egzekucji. Wzmianka sygnalizuje, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek wymagający rozpoznania. Sama nie przesądza jeszcze o jego uwzględnieniu ani o aktualnym etapie egzekucji.

Zgodnie z art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego komornik składa wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji. Skutki zajęcia określa art. 925 KPC. Wobec dłużnika zasadnicze znaczenie ma doręczenie wezwania do zapłaty, natomiast wobec osób trzecich – dokonanie wpisu lub inne okoliczności wskazane w przepisie, w tym wiedza o wszczęciu egzekucji.

Największe zagrożenie przy zakupie wynika z art. 930 § 1 KPC. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że dłużnik może zawrzeć umowę sprzedaży, ale komornik nadal może prowadzić egzekucję z nieruchomości. Nabywca nie uzyskuje automatycznej ochrony tylko dlatego, że zapłacił cenę i został wpisany jako właściciel.

Trzy możliwe sytuacje kupującego

• Wzmianka o wniosku bez potwierdzonego zajęcia: trzeba ustalić, czego dotyczy wniosek, czy komornik doręczył wezwanie i czy kupujący ma wiedzę o wszczęciu egzekucji. Nie należy zakładać, że brak gotowego wpisu oznacza brak ryzyka.
• Potwierdzone zajęcie nieruchomości: zwykła sprzedaż jest obarczona ryzykiem kontynuowania egzekucji wobec nabywcy. Konieczne jest doprowadzenie do skutecznego zakończenia postępowania przed bezwarunkowym przekazaniem ceny.
• Wyznaczona licytacja: zakup powinien odbywać się według zasad sprzedaży egzekucyjnej, jeżeli egzekucja nie została skutecznie zakończona. Prywatna umowa z dłużnikiem nie zastępuje licytacji.

Dokumenty należy sprawdzać w kilku miejscach. Aktualną treść księgi można zweryfikować w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Dokumenty będące podstawą wpisu lub wzmianki znajdują się w aktach księgi wieczystej, do których dostęp odbywa się na zasadach ustawowych. Dane o egzekucji uzyskuje się od właściwego komornika, z uwzględnieniem ograniczeń dostępu osób niebędących uczestnikami postępowania.

Jeżeli sprzedający twierdzi, że sprawa została zakończona, należy żądać dokumentu potwierdzającego jej aktualny status. Samo zapewnienie o spłacie długu albo zrzut ekranu z księgi nie wystarczają.

Obciążenia, które wygasają albo pozostają po zakupie

Skutki obciążeń zależą przede wszystkim od sposobu nabycia nieruchomości. Zwykła sprzedaż przez właściciela i nabycie w egzekucji to dwa różne reżimy prawne. Nie można automatycznie przenosić korzyści wynikających z licytacji na zakup dokonany aktem notarialnym bezpośrednio od dłużnika.

Przy zwykłej sprzedaży istniejące hipoteki zasadniczo nadal obciążają nieruchomość, dopóki nie dojdzie do ich skutecznego wygaśnięcia i wykreślenia. Samo uregulowanie długu egzekwowanego przez komornika nie musi oznaczać zaspokojenia wszystkich wierzycieli hipotecznych.

W przypadku nabycia egzekucyjnego art. 1000 KPC przewiduje zasadę wygaśnięcia praw i skutków ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z ustawowymi wyjątkami. Hipoteki co do zasady wygasają, a uprawnieni mogą uzyskać zaspokojenie z ceny w ramach podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Nie wszystkie prawa znikają jednak po licytacji:

• Służebności: określone służebności mogą pozostać w mocy na podstawie art. 1000 KPC, w szczególności w zależności od ich charakteru, pierwszeństwa i ustawowych warunków.
• Dożywocie: jego dalszy los zależy między innymi od ujawnienia prawa, pierwszeństwa i zasad określonych w art. 1000 KPC. Nie wolno zakładać automatycznego wygaśnięcia.
• Najem i dzierżawa: art. 1002 KPC przewiduje wejście nabywcy w prawa i obowiązki wynajmującego lub wydzierżawiającego, z możliwością wypowiedzenia określonych umów na ustawowych warunkach. Znaczenie ma również art. 930 § 4 KPC dotyczący umów zawieranych po zajęciu.
• Prawa niewpisane: brak wpisu w księdze nie dowodzi, że nikt nie ma skutecznego prawa do korzystania z nieruchomości. Trzeba zbadać dokumenty i podstawę prawną konkretnego uprawnienia.

Przed zakupem należy przeanalizować wszystkie działy księgi wieczystej, nie tylko dział III. W dziale IV ujawniane są hipoteki, natomiast dział II pozwala ustalić właściciela i ewentualną współwłasność. Warto również sprawdzić, czy istnieją wnioski jeszcze nierozpoznane.

Oględziny, oszacowanie i ryzyka techniczne nieruchomości

Wpis dotyczący egzekucji nie mówi niczego pewnego o stanie technicznym ani o tym, kto faktycznie korzysta z nieruchomości. Dlatego przed zakupem trzeba sprawdzić zarówno dokumentację, jak i stan faktyczny.

Przy licytacji podstawowym dokumentem jest protokół opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzony w postępowaniu egzekucyjnym. Należy porównać go z aktualnym stanem budynku lub lokalu i ustalić, czy od daty oszacowania nie wystąpiły istotne zmiany.

Przy nabyciu egzekucyjnym istotne ograniczenie wynika z art. 971 KPC. Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani obniżenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów nabytych razem z nią. Z tego powodu nie należy traktować sądowego oszacowania jako gwarancji stanu technicznego.

Osobnym ryzykiem jest brak możliwości szybkiego objęcia lokalu. Zamieszkiwanie przez dłużnika, najemcę lub inną osobę nie oznacza własności, ale może wpływać na termin faktycznego wydania nieruchomości.

Cena, rękojmia przetargowa i finansowanie zakupu

Zakup bezpośrednio od właściciela z zajętą nieruchomością

Najbardziej niebezpieczny wariant polega na przekazaniu całej ceny sprzedającemu, który obiecuje później uregulować zadłużenie. Kupujący może zostać właścicielem nieruchomości, wobec której nadal prowadzona jest egzekucja.

Bezpieczniejszy model wymaga uzgodnienia z wierzycielem i komornikiem warunków spłaty oraz uzyskania dokumentów potwierdzających zakończenie postępowania. Sposób wypłaty środków powinien być powiązany z jasno określonymi warunkami, na przykład przez odpowiednią konstrukcję depozytu notarialnego.

Zakup na licytacji komorniczej

W zwykłym trybie egzekucji z nieruchomości cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi zasadniczo trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej dwie trzecie. Licytant co do zasady składa rękojmię wynoszącą jedną dziesiątą sumy oszacowania, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków i zasad konkretnego przetargu (art. 962 i 965–983 KPC).

Po uprawomocnieniu się przybicia nabywca jest wzywany do zapłaty ceny nabycia, zasadniczo w terminie dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Możliwe jest przedłużenie terminu na ustawowych warunkach, nie dłużej jednak niż do miesiąca. Zasady te wynikają z art. 967 KPC.

Niewykonanie warunków dotyczących zapłaty ceny może skutkować utratą rękojmi oraz wygaśnięciem skutków przybicia na podstawie art. 969 KPC.

Kredyt hipoteczny wymaga szczególnego przygotowania. Terminy egzekucyjne nie są automatycznie dostosowywane do procedur banku. Przed licytacją trzeba ustalić, czy bank zaakceptuje sposób zabezpieczenia i czy środki zostaną uruchomione przed upływem terminu zapłaty.

Przybicie, przysądzenie własności i wydanie nieruchomości

Wygrana licytacja nie oznacza jeszcze nabycia własności. Po przetargu następuje etap przybicia, zapłaty ceny i przysądzenia własności.

Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę zgodnie z art. 999 KPC. Stanowi ono również podstawę ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej oraz tytuł egzekucyjny umożliwiający wprowadzenie nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienie znajdujących się na niej pomieszczeń, na zasadach przewidzianych w przepisach.

Na czas zakończenia transakcji mogą wpłynąć środki zaskarżenia oraz inne przeszkody procesowe. Jeżeli problemem jest przewlekłość licytacji nieruchomości i czynności po przetargu, trzeba odrębnie ocenić stan konkretnego postępowania.

Uzyskanie własności nie zawsze oznacza natychmiastowe otrzymanie kluczy. Przy zajętym lokalu mogą być konieczne dalsze czynności egzekucyjne, w tym postępowanie o opróżnienie pomieszczeń. Znaczenie mają przepisy chroniące osoby zajmujące lokale mieszkalne, w szczególności art. 1046 KPC i właściwe przepisy dotyczące ochrony lokatorów.

Kupujący powinien uwzględnić w budżecie koszty związane z objęciem nieruchomości, jej zabezpieczeniem, remontem oraz okresem, w którym korzystanie z niej może być niemożliwe.

Prawa współwłaścicieli i dłużnika – czy mogą zablokować sprzedaż?

Przedmiotem egzekucji może być cała nieruchomość albo udział należący do dłużnika. Jeżeli egzekucja dotyczy wyłącznie udziału, nabywca nie staje się automatycznie właścicielem całej nieruchomości. Wchodzi w stosunek współwłasności z pozostałymi współwłaścicielami.

Ma to szczególne znaczenie przy garażach, drogach wewnętrznych oraz nieruchomościach rodzinnych. Konflikty związane z korzystaniem z rzeczy wspólnej mogą przypominać problemy opisane w artykule o współwłasności garażu. Przy gruntach rolnych dodatkowo należy sprawdzić ustawowe ograniczenia nabywania, zwłaszcza gdy przedmiotem transakcji jest zakup udziału w nieruchomości rolnej.

Dłużnik ma określone uprawnienia procesowe, między innymi możliwość zaskarżania czynności w ustawowych przypadkach i podejmowania działań zmierzających do zaspokojenia wierzyciela lub zakończenia egzekucji. Sam sprzeciw właściciela wobec licytacji nie powoduje jednak automatycznego wstrzymania sprzedaży.

Wierzyciele dochodzą zaspokojenia w ramach postępowania egzekucyjnego i podziału uzyskanej sumy, według właściwych zasad pierwszeństwa. Kupujący nie powinien samodzielnie zakładać, że cena uzyskana ze sprzedaży wystarczy na wszystkie zgłoszone wierzytelności.

Trzeba też odróżnić egzekucję komorniczą od sprzedaży prowadzonej w postępowaniu upadłościowym. Jeżeli nieruchomość należy do masy upadłości, stosuje się odrębne zasady wynikające z Prawa upadłościowego. Dotyczy to również sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest udział sprzedawany przez syndyka.

Jak zakończyć bezpiecznie zakup nieruchomości z egzekucją?

Przed zawarciem umowy trzeba wybrać jedno z rozwiązań odpowiadających rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości.

1. Zakup po zakończeniu egzekucji. Sprzedający doprowadza do skutecznego zakończenia postępowania, a kupujący weryfikuje dokumenty i sposób usunięcia wpisu. To zwykle najbardziej przejrzysty wariant zwykłej sprzedaży.
2. Zakup z uzgodnioną spłatą wierzycieli. Strony przygotowują rozliczenie uwzględniające aktualne należności, właściwe dokumenty i bezpieczny mechanizm przekazania ceny. Wymaga to szczególnej staranności, ponieważ samo przekazanie środków nie niweluje automatycznie skutków wcześniejszego zajęcia.
3. Zakup w egzekucji. Nabywca uczestniczy w przetargu, wpłaca wymaganą rękojmię, uiszcza cenę i uzyskuje własność na podstawie prawomocnego przysądzenia, przy uwzględnieniu praw pozostających w mocy.

W obu wariantach poza licytacją należy ustalić, kto składa wniosek o wykreślenie wpisu i jaki dokument będzie jego podstawą. Zgodnie z art. 924 § 2 KPC w razie umorzenia albo innego zakończenia egzekucji komornik składa odpowiedni wniosek dotyczący wpisu o wszczęciu egzekucji.

Jeżeli w księdze nadal istnieje nierozpoznana wzmianka lub brak potwierdzenia zakończenia egzekucji, nie należy traktować transakcji jako wolnej od ryzyka tylko z powodu przedstawienia przez sprzedającego potwierdzenia przelewu.

Najczęstsze pytania o zakup nieruchomości z wpisem egzekucyjnym

Czy notariusz może sporządzić akt sprzedaży mimo wpisu komornika?

Sam wpis egzekucji nie ustanawia bezwzględnego zakazu każdej sprzedaży. Nie oznacza to jednak bezpieczeństwa nabywcy. Notariusz ocenia dopuszczalność czynności na podstawie dokumentów, a skutki zajęcia określa przede wszystkim art. 930 KPC.

Czy spłata komornika przez kupującego automatycznie usuwa wpis?

Nie. Trzeba ustalić pełny zakres należności, stan postępowania oraz podstawę wykreślenia. Sam przelew nie zastępuje czynności procesowych ani nie rozstrzyga o prawach wszystkich wierzycieli.

Czy można dostać kredyt na mieszkanie z wpisem o egzekucji?

Nie istnieje jeden ustawowy zakaz udzielania takiego kredytu. Bank ocenia jednak ryzyko prawne i własne warunki zabezpieczenia. Może odmówić finansowania albo uzależnić wypłatę od usunięcia przeszkód prawnych.

Czy wykreślenie wpisu egzekucji oznacza, że nieruchomość jest wolna od długów?

Nie. Wykreślenie informacji o określonej egzekucji nie musi oznaczać wygaśnięcia hipoteki, innych ograniczonych praw rzeczowych ani wszelkich zobowiązań związanych z nieruchomością. Każde obciążenie wymaga osobnej weryfikacji.

Czy nowy właściciel odpowiada za wszystkie długi poprzednika?

Nie staje się automatycznie osobistym dłużnikiem z tytułu wszystkich zobowiązań sprzedającego. Może jednak nabyć nieruchomość obciążoną prawami osób trzecich lub podlegającą wcześniej wszczętej egzekucji. Odpowiedzialność osobista i ryzyko egzekucji z nieruchomości to odrębne kwestie.

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 923–925, 930, 942–948, 962–971, 998–1002 i 1046.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności przepisy o jawności ksiąg, wzmiankach oraz hipotekach.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności przepisy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości i współwłasności.
• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, w zakresie skutków sprzedaży składników masy upadłości.
• Oficjalny System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/.
• Internetowy System Aktów Prawnych: https://isap.sejm.gov.pl/.