Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – zadatek, termin i forma notarialna

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – charakter i wymagana forma umowy

Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Jej istotą jest zobowiązanie jednej albo obu stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego dokument powinien określać istotne postanowienia przyszłej umowy. Przy sprzedaży nieruchomości trzeba przede wszystkim jednoznacznie ustalić jej przedmiot oraz cenę albo sposób pozwalający cenę oznaczyć.

Nie wystarczy zatem ogólne stwierdzenie, że strony zamierzają w przyszłości sprzedać mieszkanie lub działkę. Nieruchomość powinna być opisana tak, aby nie było wątpliwości, czego ma dotyczyć późniejsza sprzedaż. Zwykle wykorzystuje się numer księgi wieczystej, adres, numer działki, powierzchnię, oznaczenie lokalu i związanych z nim udziałów oraz dane wynikające z dokumentu stanowiącego podstawę własności.

Dla samej ważności typowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przepisy nie wymagają aktu notarialnego. Można więc zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego przesądza jednak o tym, jakie roszczenia będą dostępne, jeżeli druga strona później odmówi zawarcia umowy sprzedaży.

Notarialna umowa przedwstępna nadal nie oznacza, że kupujący stał się właścicielem. Własność nieruchomości przechodzi dopiero na podstawie właściwej umowy przenoszącej własność sporządzonej w formie aktu notarialnego albo – w odpowiedniej sytuacji – na skutek prawomocnego orzeczenia zastępującego oświadczenie woli.

Przy umowie notarialnej można dodatkowo rozważyć ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności. Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawniać takie roszczenia, a po wpisie uzyskują one skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu na zasadach określonych w ustawie. Jest to szczególnie istotne, gdy pomiędzy umową przedwstępną a finalnym aktem ma upłynąć kilka miesięcy.

Według obowiązujących przepisów opłata sądowa od wniosku o wpis prawa osobistego lub roszczenia do księgi wieczystej wynosi 150 zł. Do kosztu umowy notarialnej mogą dojść wynagrodzenie notariusza, podatek od tego wynagrodzenia, koszty wypisów oraz opłaty związane z innymi dokonywanymi czynnościami. Wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od rodzaju i wartości czynności oraz granic określonych w rozporządzeniu o maksymalnych stawkach taksy notarialnej.

Najważniejsze postanowienia i warunki umowy przedwstępnej

Dobrze przygotowana umowa powinna regulować nie tylko cenę i dzień wizyty u notariusza. Najwięcej sporów powstaje właśnie wtedy, gdy dokument ogranicza się do kilku zdań i nie określa, co stanie się w razie problemu z finansowaniem, hipoteką, dokumentami albo stanem prawnym nieruchomości.

W umowie należy w szczególności ustalić:

• dokładne oznaczenie stron i nieruchomości,
• cenę sprzedaży oraz sposób i terminy jej zapłaty,
• kwotę wpłacaną przy umowie oraz jednoznaczne wskazanie, czy jest to zadatek, zaliczka czy innego rodzaju płatność,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• źródło finansowania i zasady postępowania w razie odmowy udzielenia kredytu,
• sposób spłaty istniejącej hipoteki oraz dokumenty, które ma przedstawić wierzyciel hipoteczny,
• stan, w jakim nieruchomość ma zostać wydana kupującemu, oraz termin wydania,
• zasady rozliczenia opłat za lokal, mediów, podatku od nieruchomości i innych należności dotyczących okresu przed wydaniem,
• oświadczenia sprzedającego dotyczące praw osób trzecich, najmu, służebności, postępowań egzekucyjnych i innych obciążeń,
• konsekwencje niewykonania poszczególnych obowiązków.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Najbezpieczniej wskazać konkretną datę albo możliwy do jednoznacznego ustalenia termin. Można również powiązać akt z wcześniejszym spełnieniem określonych warunków, np. otrzymaniem dokumentów z banku czy wykreśleniem określonego wpisu, ale trzeba jednocześnie wskazać końcową granicę czasową i procedurę na wypadek przedłużenia się tych czynności.

Jeżeli strony w ogóle nie ustalą terminu, zastosowanie ma art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego. Umowa przyrzeczona powinna wtedy zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną. Jeżeli obie strony mogą żądać zawarcia umowy i wyznaczą różne terminy, wiąże termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej termin nie zostanie wyznaczony, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sam upływ wpisanej w umowie daty nie zawsze oznacza automatyczne wygaśnięcie wszystkich zobowiązań. Trzeba sprawdzić, jakie skutki strony przypisały przekroczeniu terminu, czy przewidziały możliwość jego przesunięcia oraz czy zachowanie jednej ze stron można uznać za uchylanie się od zawarcia umowy.

Zadatek a zaliczka

Zadatek powinien zostać opisany jednoznacznie. Z art. 394 Kodeksu cywilnego wynika domyślny mechanizm, zgodnie z którym w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może – jeżeli nie umówiono się inaczej – bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała. Gdy zaliczenie nie jest możliwe, podlega zwrotowi. Zadatek powinien również zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej nie powstaje w sytuacjach określonych w art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego, w szczególności gdy umowa zostaje rozwiązana albo niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiadają obie strony.

Zaliczka nie daje automatycznie takich skutków. Jest przede wszystkim przedpłatą na poczet ceny. Dlatego zapis „kupujący przekazuje 30 000 zł” bez wyjaśnienia charakteru tej kwoty może prowadzić do niepotrzebnego sporu.

Jeżeli po stronie kupującej występuje kilka osób, trzeba również ustalić, kto wnosi zadatek, w jakich częściach strony nabędą nieruchomość i z czyich środków będzie finansowana cena. Problemy związane z udziałami i finansowaniem wspólnego nabycia szerzej omawia materiał dotyczący zakupu mieszkania z partnerem.

Niewykonanie umowy przez kupującego lub sprzedającego

Konsekwencje odmowy podpisania aktu zależą przede wszystkim od formy umowy przedwstępnej i jej treści. Trzeba odróżnić trzy grupy uprawnień: żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia odszkodowawcze oraz uprawnienia wynikające z dodatkowych zabezpieczeń, takich jak zadatek lub kara umowna.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej – przy sprzedaży nieruchomości oznacza to przede wszystkim zachowanie formy aktu notarialnego – strona uprawniona może na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli powództwo zostanie uwzględnione, prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli strony, która odmawiała zawarcia umowy.

Takiego skutku nie daje zwykła pisemna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Właśnie dlatego przed wyborem tańszej formy dokumentu warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy stronie wystarczy zabezpieczenie finansowe, czy chce także realnej możliwości dochodzenia samego nabycia lub zbycia nieruchomości.

Odszkodowanie

Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość żądania naprawienia szkody poniesionej przez to, że druga strona liczyła na zawarcie umowy. Nie jest to automatycznie odszkodowanie odpowiadające całemu zyskowi, jaki zostałby osiągnięty po finalizacji transakcji. Trzeba wykazać podstawę odpowiedzialności, poniesioną szkodę i jej związek z niedojściem umowy do skutku.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Możliwe jest także zastrzeżenie kary umownej dla prawidłowo określonego obowiązku niepieniężnego, np. obowiązku stawienia się i zawarcia umowy w uzgodnionych warunkach. Jeżeli umowa przewiduje jednocześnie zadatek i karę umowną, trzeba wyraźnie określić ich wzajemną relację oraz zasady dochodzenia dalszego odszkodowania. Nieprecyzyjne kumulowanie kilku zabezpieczeń często staje się osobnym źródłem sporu.

Termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Jest to krótki termin, dlatego po definitywnej odmowie zawarcia aktu nie powinno się przez wiele miesięcy ograniczać do nieformalnych rozmów bez oceny skutków dla biegu przedawnienia.

Jeżeli druga strona nie przychodzi do notariusza, nie przedstawia wymaganych dokumentów albo wprost odmawia podpisania aktu, warto zabezpieczyć dowody: korespondencję, wezwania, potwierdzenia doręczenia, projekt aktu, uzgodnienia z kancelarią notarialną i dokumentację dotyczącą spełnienia własnych obowiązków. Przy zadatku trzeba również prawidłowo złożyć wymagane oświadczenie o odstąpieniu, jeżeli strona chce skorzystać z mechanizmu przewidzianego w art. 394 Kodeksu cywilnego.

Bezpieczny przepływ ceny – kredyt, hipoteka, depozyt notarialny i raty

Umowa przedwstępna powinna opisywać nie tylko wysokość ceny, ale też cały mechanizm jej przepływu. Ma to szczególne znaczenie wtedy, gdy kupujący korzysta z kredytu albo nieruchomość jest obciążona hipoteką sprzedającego.

Zakup finansowany kredytem

Jeżeli kupujący potrzebuje kredytu, umowa powinna wskazywać, czy uzyskanie finansowania jest jego wyłącznym ryzykiem, czy też strony wiążą z odmową kredytu szczególne skutki. Można przykładowo określić termin na złożenie kompletnego wniosku, obowiązek przedstawienia decyzji banku, liczbę wymaganych odmów i to, co w takim przypadku dzieje się z zadatkiem.

Samo zamieszczenie zdania, że „zakup zostanie sfinansowany kredytem”, może być niewystarczające do przyjęcia, że odmowa banku automatycznie uwalnia kupującego od zobowiązania do zawarcia umowy. Jeżeli finansowanie stanowi warunek, od którego strony uzależniają dalsze związanie transakcją, mechanizm ten powinien zostać opisany precyzyjnie.

Spłata hipoteki sprzedającego

Istniejąca hipoteka nie musi wykluczać sprzedaży. Przed podpisaniem umowy trzeba jednak uzyskać aktualny dokument banku lub innego wierzyciela wskazujący co najmniej kwotę konieczną do spłaty, rachunek do przelewu oraz warunki wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki po zaspokojeniu wierzyciela.

Bezpiecznym rozwiązaniem jest często podział ceny: część odpowiadająca zadłużeniu trafia bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego, a pozostała część do sprzedającego. Umowa powinna określać, co stanie się w razie zmiany salda pomiędzy wydaniem zaświadczenia a datą aktu.

Depozyt notarialny i rachunek powierniczy

Prawo o notariacie pozwala notariuszowi, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Warunki przyjęcia i wydania środków są dokumentowane w protokole, a pieniądze trafiają na specjalny rachunek bankowy. Depozyt może być przydatny wtedy, gdy sprzedający chce mieć pewność, że środki istnieją przed podpisaniem aktu, a kupujący nie chce przekazywać ich sprzedającemu przed ziszczeniem się uzgodnionych warunków.

Alternatywą w niektórych transakcjach może być bankowy rachunek powierniczy. Nie jest on jednak standardowym obowiązkowym elementem zwykłej sprzedaży na rynku wtórnym – wymaga odpowiedniej umowy z bankiem, określenia warunków wypłaty i uwzględnienia kosztów usługi.

Cena płatna w ratach

Sprzedający powinien szczególnie ostrożnie podchodzić do przeniesienia własności przed otrzymaniem całej ceny. Własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, dlatego zwykłe stwierdzenie, że „własność pozostaje przy sprzedającym do czasu zapłaty ostatniej raty”, nie zastąpi prawidłowej konstrukcji prawnej.

Jeżeli część ceny ma być płatna po akcie, można rozważyć odpowiednie zabezpieczenie roszczenia o zapłatę, np. przewidziane prawem poddanie się egzekucji w akcie notarialnym albo inne zabezpieczenie dostosowane do transakcji. Rodzaj zabezpieczenia trzeba ustalić jeszcze przed podpisaniem aktu, a nie dopiero wtedy, gdy kupujący przestanie płacić.

Dokumenty i weryfikacja stron przed podpisaniem umowy

Umowa przedwstępna nie powinna poprzedzać podstawowej kontroli prawnej nieruchomości. W szczególności należy sprawdzić aktualną księgę wieczystą, a nie opierać się na wydruku sprzed kilku miesięcy.

Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, przed finalnym aktem mogą być potrzebne dokumenty dotyczące rozliczenia podatku od spadków i darowizn albo potwierdzające możliwość dokonania czynności notarialnej. Zakres dokumentów zależy od podstawy i daty nabycia.

Przy kilku kupujących trzeba również opisać sposób nabycia własności. Własność nieruchomości, udział we współwłasności, samo finansowanie ceny i prawo do korzystania z lokalu to odrębne zagadnienia. Sam fakt wpłacenia większej części ceny przez jedną osobę nie zmienia automatycznie udziałów wpisanych później do księgi wieczystej.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna albo udział w takiej nieruchomości, mogą mieć znaczenie dodatkowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, uprawnień określonych podmiotów i warunków nabycia. Szczególny przypadek opisuje poradnik dotyczący zakupu udziału w nieruchomości rolnej.

Sam podpis umowy przedwstępnej, która nie przenosi własności, co do zasady nie jest jeszcze sprzedażą nieruchomości powodującą rozliczenie podatku właściwego dla finalnej umowy sprzedaży. Skutki podatkowe należy jednak ocenić przy umowie przyrzeczonej z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości, statusu stron, sposobu jej wcześniejszego nabycia oraz tego, czy transakcja podlega przepisom o VAT albo podatku od czynności cywilnoprawnych.

Scenariusze szczególne – śmierć strony, odmowa kredytu, opóźnienie aktu i zmiana stanu prawnego

Śmierć kupującego albo sprzedającego

Śmierć strony po zawarciu umowy przedwstępnej nie oznacza automatycznie, że zobowiązanie przestaje istnieć. Prawa i obowiązki majątkowe co do zasady wchodzą do spadku, chyba że z ich charakteru lub z przepisów wynika co innego. W konkretnej transakcji trzeba zatem ustalić, kto jest następcą prawnym zmarłego, czy następstwo zostało formalnie potwierdzone oraz jakie skutki dla terminów przewiduje sama umowa.

Jeżeli śmierć właściciela nastąpiła jeszcze przed uporządkowaniem następstwa prawnego albo kupujący nie wie, kto może skutecznie sprzedać nieruchomość, zastosowanie mają dodatkowe reguły spadkowe. Ten problem szerzej omawia materiał dotyczący zakupu po zmarłym właścicielu.

Odmowa kredytu

Nie należy zakładać, że negatywna decyzja banku automatycznie rozwiązuje umowę. Jeżeli możliwość wycofania się z powodu braku finansowania ma być elementem transakcji, trzeba określić ją wprost. Można wskazać m.in. termin na złożenie wniosku, wymagane parametry finansowania, obowiązek współdziałania sprzedającego, sposób dokumentowania odmowy oraz rozliczenie wpłaconego zadatku.

Trzeba też odróżnić rzeczywistą odmowę banku od sytuacji, w której kupujący nie złożył kompletnego wniosku, nie dostarczył dokumentów lub zrezygnował z procedury kredytowej. Z punktu widzenia odpowiedzialności za niewykonanie umowy mogą to być zupełnie różne sytuacje.

Opóźnienie podpisania aktu

Jeżeli obie strony nadal chcą transakcji, najbezpieczniej odpowiednio wcześnie uzgodnić zmianę terminu w formie wymaganej przez umowę. Nie należy zakładać, że ustne przesunięcie daty zawsze wystarczy, zwłaszcza gdy umowa przewiduje rygor określonej formy dla jej zmian.

Jeżeli jedna strona jest gotowa do zawarcia umowy, a druga odwleka termin bez uzasadnienia, trzeba dokumentować gotowość do wykonania zobowiązania i wezwać drugą stronę do działania. Dalsze kroki zależą od formy umowy, zapisów o zadatku, ewentualnej karze umownej i tego, czy strona chce nadal nabyć nieruchomość, czy zakończyć stosunek umowny i dochodzić roszczeń finansowych.

Zmiana stanu prawnego nieruchomości przed umową przyrzeczoną

Pomiędzy umową przedwstępną a aktem końcowym może pojawić się nowa hipoteka, zajęcie egzekucyjne, roszczenie osoby trzeciej, ostrzeżenie albo wzmianka o wniosku złożonym do sądu wieczystoksięgowego. Z tego powodu księgę wieczystą należy sprawdzić ponownie możliwie krótko przed aktem.

W umowie przedwstępnej można zobowiązać sprzedającego do niezbywania i nieobciążania nieruchomości oraz do niezwłocznego informowania o każdej zmianie jej stanu prawnego. Sam zapis umowny nie jest jednak tym samym co rzeczowe zablokowanie możliwości rozporządzenia nieruchomością. Dodatkową ochronę może dać ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej.

Jeżeli nieruchomość jest nabywana od dewelopera, trzeba dodatkowo sprawdzić, jaki rodzaj umowy jest właściwy dla danej inwestycji i jakie szczególne przepisy chronią nabywcę. Problematyka późniejszego niewykonania obowiązków przez przedsiębiorcę i roszczenia wobec dewelopera wymaga odrębnej analizy i nie powinna być utożsamiana ze zwykłą umową przedwstępną na rynku wtórnym.

Najczęstsze pytania o umowę przedwstępną

Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być u notariusza?

Nie. Dla samego związania stron umową przedwstępną akt notarialny nie jest co do zasady konieczny. Jeżeli jednak stronie zależy na możliwości sądowego dochodzenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, umowa przedwstępna powinna spełniać wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej, czyli powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Czy zadatek musi wynosić 10% ceny nieruchomości?

Nie. Kodeks cywilny nie określa obowiązkowego procentu zadatku przy sprzedaży nieruchomości. Strony ustalają jego kwotę w umowie. Najważniejsze jest jednoznaczne wskazanie, że dana wpłata jest zadatkiem, oraz opisanie jej rozliczenia w konkretnych sytuacjach.

Czy sprzedający może zatrzymać zadatek, jeżeli bank odmówi kupującemu kredytu?

Nie można odpowiedzieć na to wyłącznie na podstawie faktu odmowy kredytu. Trzeba przeanalizować umowę i ustalić, kto ponosił ryzyko uzyskania finansowania, jakie były przyczyny niedojścia transakcji do skutku i czy strony przewidziały szczególną klauzulę kredytową. Jeżeli zwrot zadatku w razie odmowy banku ma być zagwarantowany, powinno to wynikać z treści umowy.

Czy jedna strona może samodzielnie przesunąć termin aktu?

Jeżeli termin został już uzgodniony w umowie, jednostronna zmiana co do zasady wymaga podstawy wynikającej z samej umowy albo zgody drugiej strony. Inaczej wygląda sytuacja, gdy terminu w ogóle nie ustalono – wtedy zastosowanie może mieć mechanizm jego wyznaczenia przewidziany w art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy umowa przedwstępna blokuje sprzedającemu możliwość sprzedaży nieruchomości innej osobie?

Samo podpisanie umowy przedwstępnej nie powoduje przeniesienia własności i nie działa jak automatyczna blokada księgi wieczystej. Sprzedający nadal pozostaje właścicielem, choć zbycie nieruchomości z naruszeniem umowy może rodzić odpowiedzialność wobec pierwszego kupującego. Silniejszą ochronę może zapewnić notarialna umowa przedwstępna połączona, gdy są ku temu podstawy, z ujawnieniem w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 64, art. 157–158, art. 389–390, art. 394 oraz art. 483–484.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 1066, w szczególności art. 16–19.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 614, w szczególności art. 108.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące zastąpienia oświadczenia woli prawomocnym orzeczeniem oraz tytułów egzekucyjnych.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 ze zmianami, w szczególności art. 43.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 1566.