Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką – jak bezpiecznie spłacić bank?

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką – dokumenty przed podpisaniem umowy

Pierwszym krokiem jest ustalenie, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie zabezpieczenia zostały ustanowione i czy sprzedający może skutecznie przenieść własność. Sama informacja o wysokości pozostałego kredytu nie wystarcza do bezpiecznego zakupu.

Podstawowe znaczenie ma księga wieczysta. Należy sprawdzić wszystkie cztery działy:

• Dział I-O i I-Sp – oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z własnością.
• Dział II – właściciel lub użytkownik wieczysty oraz zgodność danych ze sprzedającym.
• Dział III – ograniczenia, roszczenia, prawa osobiste, ostrzeżenia i wpisy dotyczące egzekucji.
• Dział IV – hipoteki, ich wierzyciele, sumy hipoteczne i ewentualne wzmianki o wnioskach dotyczących zabezpieczeń.

Suma hipoteki wpisana w dziale IV nie jest tym samym co aktualne zadłużenie. Hipoteka może zabezpieczać kapitał, odsetki i inne należności wynikające z określonego stosunku prawnego. Kwotę niezbędną do zwolnienia nieruchomości z obciążenia trzeba potwierdzić w dokumentach bankowych.

Jeżeli sprzedający nabył nieruchomość w spadku, trzeba sprawdzić dokumenty potwierdzające następstwo prawne oraz uprawnienie wszystkich osób uczestniczących w sprzedaży. Osobno omawiamy ustalenie spadkobierców nieruchomości.

Jakie dokumenty trzeba uzyskać od banku sprzedającego?

Przed zawarciem umowy przyrzeczonej kupujący powinien zapoznać się z aktualnym dokumentem wystawionym przez wierzyciela hipotecznego. Może on nosić nazwę zaświadczenia o saldzie zadłużenia, zaświadczenia do sprzedaży nieruchomości albo promesy zwolnienia zabezpieczenia.

Dokument powinien umożliwiać ustalenie:

• nazwy wierzyciela i identyfikacji kredytu zabezpieczonego hipoteką;
• kwoty potrzebnej do całkowitej spłaty według wskazanej daty;
• rachunku bankowego przeznaczonego do spłaty i wymaganego tytułu przelewu;
• terminu, do którego podana kwota pozostaje aktualna;
• sposobu rozliczenia odsetek oraz ewentualnych kosztów wcześniejszej spłaty;
• warunków i terminu wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki.

Nie każdy dokument określany jako promesa ma identyczną treść i skutki. Jeśli hipoteka zabezpiecza również inne wierzytelności albo kilka kredytów, spłata jednego zobowiązania nie musi wystarczyć do zwolnienia zabezpieczenia. W przypadku hipoteki łącznej trzeba ustalić, czy bank zgodzi się na zwolnienie właśnie kupowanej nieruchomości.

Obciążenia i prawa osób trzecich – co pozostanie po zakupie?

Najważniejsze zagrożenie wynika z rzeczowego charakteru hipoteki. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Kupujący może więc nabyć własność, ale nadal odpowiadać z nieruchomości za zabezpieczoną wierzytelność.

Nie oznacza to automatycznie przejęcia osobistego długu kredytowego sprzedającego. Nabycie obciążonej nieruchomości należy odróżnić od przejęcia długu wymagającego spełnienia odrębnych przesłanek, w tym odpowiedniej zgody wierzyciela.

Oprócz hipoteki należy zweryfikować służebności, użytkowanie, dożywocie, najem, roszczenia dotyczące przeniesienia własności i wpisy o egzekucji. Nie wszystkie prawa osób trzecich muszą być ujawnione w księdze wieczystej. Sprawdzenie faktycznego posiadania nieruchomości jest odrębną czynnością. Własność nie jest tożsama z zameldowaniem, posiadaniem ani prawem do zamieszkiwania.

Jeżeli w księdze ujawniono egzekucję, zajęcie nieruchomości albo ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego, zwykły model spłaty kredytu może być niewystarczający. Niezbędne staje się ustalenie skutków zajęcia, pierwszeństwa wierzycieli i zasad rozliczenia ceny.

Stan techniczny i legalność zabudowy – zakres kontroli przed spłatą

Bezpieczne rozliczenie hipoteki nie zastępuje sprawdzenia samej nieruchomości. Przy zakupie domu należy ustalić legalność zabudowy, podstawę użytkowania obiektu, dostęp do drogi publicznej i przebieg granic działki. Znaczenie mogą mieć również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje administracyjne, dostęp do mediów oraz potencjalne zanieczyszczenie gruntu. Szerszy zakres czynności wyjaśnia poradnik o tym, jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem.

Przy lokalu trzeba porównać dokumentację własnościową z rzeczywistym stanem nieruchomości, zweryfikować powierzchnię, przynależności oraz ewentualne samowolne przebudowy. Problemy związane z rozbieżnościami powierzchni szczegółowo opisuje materiał dotyczący błędnego metrażu lokalu.

Oględziny, dokumentacja administracyjna i analiza stanu prawnego powinny zakończyć się przed nieodwracalnym przekazaniem ceny. W przypadku istotnych wątpliwości technicznych uzasadnione jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy.

Jak zabezpieczyć spłatę hipoteki w umowie sprzedaży?

Najbezpieczniejszy wariant rozliczenia to podział ceny na część przekazywaną bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu oraz część należną sprzedającemu. Zasady powinny znaleźć się w akcie notarialnym, a nie tylko w korespondencji między stronami.

Bezpośredni przelew części ceny do banku

W akcie notarialnym należy wskazać całkowitą cenę nieruchomości, kwotę przeznaczoną na spłatę zobowiązania, rachunek wskazany przez wierzyciela, termin wykonania przelewu oraz sposób rozliczenia pozostałej ceny.

Jeżeli zadłużenie może zmienić się między wystawieniem zaświadczenia a przelewem, strony powinny wcześniej ustalić, jak zostanie rozliczona różnica. Może ona wynikać z narastających odsetek, opłat przewidzianych umową kredytu albo dokonanych przez sprzedającego spłat.

Depozyt notarialny i zatrzymanie części ceny

Jeżeli strony nie chcą dokonywać całego rozliczenia bezpośrednio po zawarciu umowy, można rozważyć depozyt notarialny na zasadach określonych w Prawie o notariacie. Notariusz może przyjąć pieniądze związane z dokonywaną czynnością i wydać je zgodnie z warunkami udokumentowanymi w protokole przyjęcia depozytu.

Depozyt nie zastępuje jednak uzgodnienia warunków spłaty z bankiem. Nie gwarantuje też sam z siebie wykreślenia hipoteki. Konieczne jest określenie, komu, kiedy i po spełnieniu jakich warunków pieniądze zostaną wypłacone.

Innym rozwiązaniem jest umowne zatrzymanie części ceny do momentu dostarczenia dokumentu bankowego albo wykreślenia hipoteki. Takie zabezpieczenie wymaga ostrożności, ponieważ bank może oczekiwać całkowitej spłaty przed wydaniem zgody na wykreślenie.

Co powinien gwarantować sprzedający?

W akcie notarialnym powinny znaleźć się oświadczenia sprzedającego o stanie zadłużenia, liczbie wierzycieli hipotecznych, braku nieujawnionych uzgodnień wpływających na zabezpieczenie oraz obowiązku współdziałania przy wykreśleniu hipoteki.

Warto uregulować konsekwencje niedostarczenia dokumentów, niezgodności salda, dodatkowych obciążeń oraz przekroczenia terminu spłaty. Samo oświadczenie, że sprzedający zobowiązuje się spłacić kredyt, nie zapewnia kupującemu zwolnienia nieruchomości z hipoteki.

Przy umowie przedwstępnej należy określić warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, termin przedstawienia dokumentów bankowych oraz zasady rozliczenia zadatku. Zadatek podlega zasadom z art. 394 Kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem odmiennych postanowień stron. Nie należy utożsamiać zadatku z zaliczką.

Jeśli strony przewidują umowne prawo odstąpienia, powinny sformułować je zgodnie z właściwymi przepisami, w szczególności art. 395 Kodeksu cywilnego. Nie można zakładać, że każda nieprawidłowość automatycznie pozwala odstąpić od zawartej umowy przenoszącej własność.

Dokumenty do aktu i protokół wydania – kolejność bezpiecznej transakcji

Najczęstsze problemy wynikają nie z samego ustanowienia hipoteki, lecz z nieprecyzyjnego harmonogramu dokumentów i płatności. Dlatego warto potraktować zakup jako procedurę składającą się z kilku następujących po sobie etapów.

Jak wygląda wykreślenie hipoteki po spłacie?

Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności co do zasady powoduje wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Samo wygaśnięcie wierzytelności nie usuwa jednak automatycznie istniejącego wpisu z księgi wieczystej.

Art. 100 tej ustawy zobowiązuje wierzyciela, w razie wygaśnięcia hipoteki, do dokonania czynności umożliwiających jej wykreślenie. Bank po spełnieniu warunków wydaje zazwyczaj oświadczenie określane jako zgoda na wykreślenie hipoteki albo list mazalny.

Dokument należy ocenić pod względem treści i formy. W przypadku banków znaczenie ma art. 95 Prawa bankowego, przewidujący szczególne zasady dotyczące dokumentów bankowych i dokonywania na ich podstawie wpisów w księgach wieczystych.

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Nie wolno zakładać, że notariusz automatycznie złoży przyszły wniosek o wykreślenie hipoteki po otrzymaniu przez kupującego dokumentu z banku.

Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi co do zasady 100 zł. Wynika to z art. 46 w związku z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy większej liczbie odrębnych hipotek łączne koszty mogą być wyższe.

Przepisy nie ustanawiają jednego uniwersalnego terminu, w którym sąd musi wykreślić hipotekę po spłacie kredytu. Czas rozpoznania wniosku zależy między innymi od obciążenia wydziału wieczystoksięgowego i prawidłowości dokumentów.

Jakie koszty powinien uwzględnić kupujący?

Strony mogą uzgodnić między sobą, kto ekonomicznie poniesie określone wydatki, z zastrzeżeniem obowiązków wynikających z przepisów. Koszty wykreślenia starej hipoteki warto jednoznacznie przypisać w umowie.

Protokół wydania nieruchomości

Przekazanie nieruchomości powinno nastąpić w terminie określonym w akcie, z uwzględnieniem uzgodnionej kolejności płatności. Protokół powinien zawierać datę wydania, stan nieruchomości, odczyty liczników, liczbę przekazanych kluczy, pilotów i kart dostępu oraz ewentualne zastrzeżenia kupującego.

Przy zakupie mieszkania warto uzyskać dokumenty dotyczące rozliczeń ze wspólnotą lub spółdzielnią, a przy domu dokumentację instalacji i urządzeń. Jeśli nieruchomość ma zostać wydana bez mieszkańców, stan ten trzeba faktycznie sprawdzić.

Czerwone flagi – kiedy wstrzymać zakup nieruchomości z hipoteką?

Nie każde obciążenie hipoteczne uzasadnia rezygnację z transakcji. Są jednak sytuacje, w których standardowy podział ceny i zwykłe zaświadczenie banku nie zapewniają dostatecznej ochrony.

• Brak aktualnego dokumentu banku. Sprzedający pokazuje jedynie harmonogram kredytu albo nieaktualne saldo, bez określenia warunków całkowitej spłaty.
• Zadłużenie przewyższa cenę sprzedaży. Trzeba ustalić, skąd sprzedający uzyska środki na brakującą kwotę i czy wierzyciel zwolni zabezpieczenie.
• Kilka hipotek lub różnych wierzycieli. Wymagane jest uzgodnienie rozliczenia z każdym wierzycielem, którego zabezpieczenie ma zostać usunięte.
• Wszczęta egzekucja z nieruchomości. Zakup po zajęciu podlega szczególnym ograniczeniom i ryzykom, w tym wynikającym z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego.
• Hipoteka przymusowa. Może zabezpieczać inne zobowiązanie niż zwykły kredyt hipoteczny. Należy ustalić wierzyciela, podstawę wpisu i warunki wykreślenia.
• Sprzedający żąda całej ceny na własny rachunek. Jeśli nie godzi się na bezpośrednią spłatę wierzyciela ani inne odpowiednie zabezpieczenie, ryzyko kupującego istotnie wzrasta.
• Nowe wzmianki w księdze wieczystej. Mogą sygnalizować toczące się postępowanie dotyczące praw do nieruchomości lub jej obciążeń.

Jeśli pozostałe zadłużenie wynosi 520 000 zł, a cena sprzedaży 480 000 zł, nie wystarczy przekazanie całej ceny bankowi. Pozostaje niedobór 40 000 zł, który dodatkowo może wzrosnąć o odsetki i inne należności. Sprzedający powinien wykazać możliwość pokrycia różnicy albo przedstawić zaakceptowane przez wierzyciela warunki zwolnienia hipoteki.

Przy istotnych niezgodnościach można uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od dostarczenia dodatkowych dokumentów, negocjować cenę lub odmówić zawarcia transakcji. Jeżeli została już podpisana umowa przedwstępna, konsekwencje takiej decyzji zależą od jej treści oraz przyczyn niewykonania zobowiązania.

Najbardziej racjonalne rozwiązanie to ustalenie sposobu zwolnienia nieruchomości z hipoteki przed podpisaniem aktu i przekazaniem środków. Późniejsze dochodzenie roszczeń od sprzedającego może być kosztowne, czasochłonne i nie zastąpić prawidłowego rozliczenia z wierzycielem.

Najczęstsze pytania przy zakupie nieruchomości z hipoteką

Czy bank sprzedającego musi wyrazić zgodę na samą sprzedaż mieszkania?

Co do zasady hipoteka nie uniemożliwia właścicielowi rozporządzania nieruchomością, a art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje nieważność zastrzeżenia, przez które właściciel zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Nie oznacza to jednak, że można bez współpracy banku skutecznie usunąć jego zabezpieczenie. Warunki zwolnienia hipoteki wymagają odrębnego ustalenia.

Czy kupujący może zapłacić bankowi sprzedającego przed aktem notarialnym?

Technicznie jest to możliwe, ale bardzo ryzykowne bez odpowiedniego zabezpieczenia. Kupujący finansuje wówczas cudzy dług, nie mając jeszcze własności nieruchomości. Jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, odzyskanie pieniędzy może wymagać dochodzenia roszczeń. Bezpieczniej powiązać płatność z zawarciem aktu i właściwie udokumentowanym mechanizmem rozliczenia.

Co zrobić, gdy bank po spłacie nie wydaje zgody na wykreślenie hipoteki?

Najpierw należy ustalić, czy rzeczywiście wygasły wszystkie wierzytelności zabezpieczone hipoteką oraz czy spełniono warunki zwolnienia zabezpieczenia. Jeżeli tak, wierzyciel ma obowiązek współdziałać przy wykreśleniu na podstawie art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Można skierować do banku reklamację lub wezwanie do wydania odpowiedniego dokumentu. Przy dalszym sporze sposób dochodzenia roszczeń zależy od przyczyny odmowy i posiadanych dowodów.

Czy kupujący może zaciągnąć własny kredyt na mieszkanie obciążone hipoteką sprzedającego?

Tak. Bank finansujący zakup może zaakceptować nieruchomość z istniejącym obciążeniem, jeżeli przewidziano odpowiedni sposób spłaty poprzedniego kredytu i uzyskania wymaganego zabezpieczenia nowego finansowania. Zwykle trzeba skoordynować dokumenty obu banków, terminy uruchomienia środków oraz wnioski wieczystoksięgowe. Konkretne wymagania wynikają z decyzji i dokumentacji banku kupującego.

Czy wykreślenie hipoteki musi nastąpić przed wydaniem kluczy?

Nie ma jednej ustawowej zasady nakazującej zakończenie postępowania o wykreślenie hipoteki przed przekazaniem posiadania nieruchomości. Strony mogą uzgodnić inny harmonogram. Kupujący powinien jednak zadbać, aby spłata zabezpieczonego zobowiązania została wykonana prawidłowo, a uzyskanie dokumentu do wykreślenia hipoteki było odpowiednio zabezpieczone.

Źródła

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – w szczególności art. 65, 72, 94 i 100.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 394 i 395.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 930 oraz przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 42 i 46.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe – art. 95.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – przepisy dotyczące przyjmowania pieniędzy na przechowanie.