Zakup mieszkania zajmowanego bez tytułu prawnego – ryzyka kupującego

Zakup mieszkania zajmowanego bez tytułu prawnego – dokumenty, które trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy

Pierwszym krokiem nie jest negocjowanie ceny, lecz ustalenie dwóch odrębnych kwestii: czy sprzedający może skutecznie przenieść własność mieszkania oraz czy kupujący będzie mógł objąć lokal w posiadanie. Prawidłowy stan księgi wieczystej nie oznacza jeszcze, że nieruchomość jest wolna od osób i rzeczy.

Księga wieczysta i dokumenty właściciela

Przed transakcją należy sprawdzić aktualną treść księgi wieczystej lokalu, w szczególności:

• Dział I-O i I-Sp – oznaczenie mieszkania oraz prawa związane z własnością lokalu.
• Dział II – właściciela albo współwłaścicieli i zgodność danych z dokumentami sprzedającego.
• Dział III – ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia, ostrzeżenia, ograniczenia rozporządzania nieruchomością i wpisy związane z egzekucją.
• Dział IV – hipoteki, które mogą wymagać spłaty i wykreślenia.
• Wzmianki o wnioskach – mogą sygnalizować postępowania dotyczące wpisów, których treść nie została jeszcze ujawniona w księdze.

Podstawę nabycia własności przez sprzedającego należy porównać z księgą wieczystą. Może to być wcześniejszy akt notarialny, dokument dotyczący dziedziczenia lub inne właściwe rozstrzygnięcie. Jeżeli lokal należy do kilku osób albo wchodzi do majątku wspólnego małżonków, trzeba ustalić, kto powinien uczestniczyć w sprzedaży.

Gdy mieszkanie pochodzi ze spadku, a następstwo prawne nie zostało prawidłowo udokumentowane, konieczne może być wcześniejsze ustalenie spadkobierców nieruchomości.

Dokumenty dotyczące faktycznych mieszkańców

W transakcji dotyczącej zajętego lokalu kupujący powinien zażądać od sprzedającego informacji i dostępnych dokumentów pozwalających ustalić:

• kto faktycznie mieszka w lokalu i czy przebywają tam również osoby małoletnie lub wymagające opieki;
• od kiedy mieszkanie jest zajmowane i w jakich okolicznościach mieszkańcy uzyskali do niego dostęp;
• czy zawierano umowę najmu, użyczenia lub inne porozumienie dotyczące korzystania z lokalu;
• czy doszło do wypowiedzenia albo rozwiązania stosunku prawnego oraz czy można udokumentować skuteczność tych czynności;
• czy mieszkańcy kwestionują obowiązek opuszczenia mieszkania;
• czy zapadł już wyrok eksmisyjny, czy jest prawomocny i czy nadano mu klauzulę wykonalności;
• czy toczy się postępowanie sądowe lub egzekucyjne dotyczące opróżnienia lokalu.

Sam brak pisemnej umowy nie przesądza, że mieszkaniec nie ma tytułu prawnego. W określonych sytuacjach stosunek najmu może wynikać także z ustnych uzgodnień lub zachowania stron. Znaczenie mogą mieć również wcześniejsze umowy, korespondencja, historia płatności i okoliczności zamieszkania.

Nie należy utożsamiać zameldowania z prawem do mieszkania. Meldunek ma charakter ewidencyjny. Nie tworzy własności ani najmu, ale również jego brak nie dowodzi, że zajmowanie lokalu jest bezprawne.

Ewidencja gruntów i budynków, dokumentacja lokalu oraz ustalenia planistyczne służą sprawdzeniu innych cech nieruchomości. Nie zastępują ustalenia statusu prawnego osób, które w niej mieszkają.

Obciążenia i prawa osób trzecich – kto może legalnie pozostać w mieszkaniu?

Największym błędem kupującego jest przyjęcie bez sprawdzenia zapewnienia, że mieszkanie jest zajmowane bez tytułu prawnego. Dla przyszłej eksmisji decydujące znaczenie ma rzeczywista sytuacja mieszkańców, a nie samo określenie użyte w ogłoszeniu sprzedaży.

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy wynajętej co do zasady wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Możliwość wypowiedzenia najmu mieszkalnego podlega jednak również przepisom szczególnym, w tym ustawie o ochronie praw lokatorów. Nie można zakładać, że zakup pozwala automatycznie wypowiedzieć każdą umowę.

Trzeba uwzględnić także możliwość wstąpienia określonych osób w stosunek najmu po śmierci najemcy na zasadach art. 691 Kodeksu cywilnego.

Hipoteka, służebność osobista mieszkania, dożywocie i roszczenie o opróżnienie lokalu to różne zagadnienia. Spłata hipoteki nie usuwa mieszkańców, a zobowiązanie sprzedającego do wydania mieszkania nie unicestwia samodzielnego prawa osoby trzeciej.

Jak przebiega odzyskanie lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego?

Jeżeli mieszkaniec nie ma skutecznego wobec właściciela uprawnienia do zajmowania nieruchomości i nie opuszcza jej dobrowolnie, podstawę żądania wydania lokalu może stanowić art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Typowa kolejność działania wygląda następująco:

1. Wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu – najlepiej pisemne, z oznaczeniem mieszkania, podstawy żądania i odpowiedniego terminu.
2. Próba uzgodnienia dobrowolnego wyprowadzenia się – jeżeli strony zawrą porozumienie, należy precyzyjnie określić termin, sposób wydania mieszkania i rozliczenia.
3. Pozew o opróżnienie lokalu – gdy mieszkaniec odmawia wyprowadzki, właściciel może wystąpić do właściwego sądu. Sprawy oparte na roszczeniu windykacyjnym dotyczącym nieruchomości podlegają właściwości miejscowej określonej w art. 38 Kodeksu postępowania cywilnego.
4. Uzyskanie tytułu wykonawczego – samo wezwanie ani wniesienie pozwu nie wystarczają do przymusowego usunięcia mieszkańca.
5. Egzekucja komornicza – odbywa się na zasadach art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, z uwzględnieniem sytuacji osoby eksmitowanej.

Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego wynosi co do zasady 200 zł, zgodnie z art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika, egzekucji, przechowywania ruchomości oraz utrzymywania mieszkania w okresie sporu. Dochodzenie odszkodowania pieniężnego może generować dodatkowe opłaty.

Nie istnieje jeden ustawowy termin zakończenia całej eksmisji. Czas odzyskania mieszkania zależy od przebiegu postępowania, ewentualnego zaskarżenia orzeczenia, prawa do najmu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia i możliwości przeprowadzenia egzekucji.

Najem socjalny, zakaz eksmisji zimą i osoby bez tytułu prawnego

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególne zasady orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu oraz ograniczenia wykonywania wyroków eksmisyjnych.

Art. 16 tej ustawy ustanawia, przy spełnieniu ustawowych przesłanek, zakaz wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do przekwaterowania.

Jednak art. 17 ust. 1 przewiduje wyjątki, w tym sytuację, gdy dana osoba zajęła lokal bez tytułu prawnego. W takich przypadkach nie stosuje się zasad wynikających z art. 14 i art. 16, z zastrzeżeniem art. 17 ust. 1a, który dopuszcza wyjątkowe przyznanie uprawnienia do najmu socjalnego, jeżeli szczególnie usprawiedliwiają to zasady współżycia społecznego.

Nie wolno jednak utożsamiać osoby, która od początku samowolnie zajęła mieszkanie, z byłym najemcą, który pierwotnie korzystał z lokalu legalnie. Zakwalifikowanie sytuacji do odpowiedniego reżimu ochronnego wymaga ustalenia historii zajmowania mieszkania.

W postępowaniu egzekucyjnym mogą mieć również znaczenie przepisy o tymczasowych pomieszczeniach, w szczególności art. 25d ustawy i art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy można otrzymywać odszkodowanie za zajmowanie mieszkania?

Art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje obowiązek comiesięcznego płacenia odszkodowania przez osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego do dnia jego opróżnienia. Co do zasady odszkodowanie odpowiada czynszowi możliwemu do uzyskania z najmu lokalu, przy czym przepisy przewidują szczególne zasady dla określonych kategorii osób oraz możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego.

Roszczenia dotyczące okresu sprzed przeniesienia własności nie przechodzą automatycznie na kupującego tylko dlatego, że nabył mieszkanie. Ewentualne przejęcie istniejących wierzytelności wymaga odrębnej oceny i odpowiedniego uregulowania.

Możliwość dochodzenia odszkodowania nie oznacza, że uda się je wyegzekwować. Przy ocenie opłacalności zakupu trzeba uwzględnić także rzeczywistą sytuację majątkową mieszkańców.

Stan techniczny i legalność lokalu – co sprawdzić, gdy mieszkanie jest zajęte?

Obecność mieszkańców często uniemożliwia swobodne oględziny, wykonanie pomiarów i ocenę instalacji. To odrębne ryzyko finansowe, które może pojawić się dopiero po odzyskaniu lokalu.

Przed zakupem należy w miarę możliwości:

• obejrzeć wszystkie pomieszczenia, a nie wyłącznie część udostępnioną przez sprzedającego;
• sprawdzić instalację elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazową i wentylacyjną oraz widoczne zawilgocenia lub zniszczenia;
• ustalić, czy przebudowy i zmiany sposobu użytkowania wymagały zgód lub procedur budowlanych oraz czy zostały przeprowadzone zgodnie z prawem;
• zweryfikować powierzchnię i układ mieszkania, szczególnie gdy różnią się od dokumentów;
• uzyskać informacje od zarządcy budynku o stanie nieruchomości wspólnej, planowanych remontach i istotnych zobowiązaniach;
• ocenić, czy istnieją ograniczenia związane z dostępem do mediów, części wspólnych lub przynależności.

Rozbieżności w dokumentacji powierzchni wymagają osobnej analizy. W przypadku różnic między dokumentami i stanem faktycznym pomocny będzie poradnik dotyczący błędnego metrażu lokalu.

Jeżeli dostęp do mieszkania jest niemożliwy, nie należy wpisywać do dokumentów transakcyjnych, że kupujący zbadał jego pełny stan techniczny. Zamiast tego trzeba opisać zakres oględzin, ograniczenia dostępu i sposób rozliczenia ewentualnych ujawnionych później problemów.

Jak zabezpieczyć ryzyko w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym?

Przy mieszkaniu zajmowanym bez tytułu prawnego samo zapewnienie sprzedającego, że lokal zostanie wydany, jest niewystarczającym zabezpieczeniem. Umowa powinna jasno określać, kto odpowiada za opróżnienie mieszkania, kiedy ma do tego dojść i jakie są skutki niewykonania tego obowiązku.

Wariant pierwszy: sprzedający opróżnia mieszkanie przed sprzedażą

To rozwiązanie zazwyczaj najbezpieczniejsze dla osoby kupującej lokal na własne potrzeby.

W umowie przedwstępnej należy określić:

• termin całkowitego opróżnienia i udostępnienia lokalu;
• obowiązek usunięcia osób i rzeczy, których obecność uniemożliwia swobodne korzystanie z mieszkania;
• prawo kupującego do końcowych oględzin przed podpisaniem umowy przenoszącej własność;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej i zasady jego ewentualnego przedłużenia;
• konsekwencje niewydania mieszkania, w tym możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej na uzgodnionych warunkach;
• sposób rozliczenia wpłaconego zadatku albo zaliczki.

Można odpowiednio powiązać obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej z wcześniejszym opróżnieniem lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Warunki i kolejność działań należy zatem prawidłowo skonstruować na etapie zobowiązaniowym transakcji.

Wariant drugi: kupujący świadomie nabywa zajęty lokal

Jeżeli kupujący akceptuje fakt, że mieszkanie pozostanie zajęte również po sprzedaży, powinien traktować transakcję jako zakup nieruchomości z istotnym ryzykiem prawnym i ekonomicznym.

W szczególności trzeba ustalić:

• czy kupujący sam przejmuje zadanie odzyskania lokalu, czy sprzedający nadal ma podejmować określone działania;
• jakie dokumenty i informacje dotyczące mieszkańców zostaną przekazane;
• czy zostaną przekazane dokumenty z dotychczasowych postępowań sądowych i egzekucyjnych;
• czy cena uwzględnia brak możliwości natychmiastowego zamieszkania lub wynajęcia mieszkania;
• kto ponosi konkretne koszty utrzymania mieszkania oraz jak rozlicza się zobowiązania sprzed daty sprzedaży;
• jak strony postąpią, jeżeli sprzedający zataił istniejący tytuł prawny mieszkańca.

Odpowiedzialność sprzedającego za nieprawdziwe oświadczenia może wynikać z postanowień umowy i właściwych przepisów Kodeksu cywilnego, w tym zasad odpowiedzialności kontraktowej oraz, zależnie od okoliczności, przepisów o rękojmi. Treść oświadczeń i zakres wiedzy kupującego mają istotne znaczenie dla późniejszego sporu.

Zadatek, zatrzymanie części ceny i depozyt notarialny

Zadatek podlega zasadom art. 394 Kodeksu cywilnego, o ile umowa nie stanowi inaczej. W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron mogą powstać uprawnienia związane z zatrzymaniem zadatku albo żądaniem sumy dwukrotnie wyższej. Trzeba jednak ustalić, czy niewykonanie rzeczywiście obciąża daną stronę oraz czy strony nie uzgodniły odmiennego rozliczenia.

Zaliczka nie wywołuje automatycznie tych samych skutków. Dlatego umowa powinna jednoznacznie nazywać wpłaconą kwotę i określać zasady jej zwrotu.

Jeżeli własność ma zostać przeniesiona przed opróżnieniem mieszkania, strony mogą rozważyć umowne zatrzymanie części ceny do czasu wykonania określonego obowiązku albo wykorzystanie depozytu notarialnego. Warunki wypłaty powinny być obiektywne, możliwe do udokumentowania i przewidywać sposób postępowania w przypadku sporu.

Ważne jest również ustalenie terminu wydania mieszkania i odpowiednich konsekwencji jego przekroczenia. Można rozważyć karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku niepieniężnego, na zasadach art. 483 Kodeksu cywilnego.

Uwaga: poddanie się przez sprzedającego egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego nie daje automatycznie możliwości usunięcia każdej osoby trzeciej zajmującej mieszkanie. Zakres skuteczności tytułu egzekucyjnego należy ocenić z uwzględnieniem praw mieszkańców i przepisów dotyczących egzekucji opróżnienia lokalu.

Dokumenty do aktu i protokół wydania mieszkania

Przed podpisaniem aktu notarialnego należy przygotować dokumenty wymagane dla konkretnego rodzaju nieruchomości oraz dokumenty potrzebne do rozliczenia ryzyka zajmowania lokalu.

Nie wszystkie wymienione dokumenty stanowią ustawowo obowiązkowe załączniki do aktu. Część z nich służy ocenie ryzyka i zabezpieczeniu interesów kupującego. Ostateczny zestaw dokumentów powinien zostać uzgodniony z notariuszem.

Co powinien zawierać protokół wydania?

Protokół powinien potwierdzać faktyczny stan mieszkania w chwili przekazania, a nie jedynie formalne zobowiązanie sprzedającego.

Należy w nim wskazać:

• datę i godzinę przekazania;
• dane stron oraz oznaczenie lokalu;
• informację, czy lokal został całkowicie opróżniony z osób i rzeczy;
• liczbę przekazanych kluczy i innych urządzeń umożliwiających dostęp;
• stany liczników mediów, jeżeli można je ustalić;
• stan techniczny i ujawnione uszkodzenia;
• pozostawione przedmioty oraz sposób ich dalszego rozliczenia, jeżeli występują;
• ewentualne zastrzeżenia kupującego i załączoną dokumentację fotograficzną.

Nie należy podpisywać protokołu potwierdzającego wydanie pustego mieszkania, jeśli faktycznie nadal przebywają w nim mieszkańcy. Przekazanie samych kluczy nie jest równoznaczne z odzyskaniem możliwości swobodnego korzystania z lokalu.

Jeżeli do wydania nie doszło, warto sporządzić dokument opisujący rzeczywisty stan i przyczyny odmowy lub niemożności przekazania lokalu.

Czerwone flagi przed zakupem – kiedy negocjować cenę, a kiedy zrezygnować?

Niska cena mieszkania zajmowanego bez tytułu prawnego może być uzasadniona trudnościami z jego odzyskaniem. Nie zawsze jednak rabat rekompensuje ryzyko wielomiesięcznego sporu i kosztów utrzymania nieruchomości.

Do szczególnie niepokojących sygnałów należą:

• Brak możliwości ustalenia, kto zajmuje lokal. Sprzedający unika odpowiedzi, nie zna liczby mieszkańców albo przedstawia sprzeczne informacje.
• Nieudokumentowany brak tytułu prawnego. Sprzedający powołuje się na wypowiedzenie najmu, ale nie potrafi przedstawić umowy, wypowiedzenia lub dokumentów pozwalających ocenić jego skuteczność.
• Spór o prawa do mieszkania. Mieszkaniec powołuje się na najem, służebność, dożywocie albo inne uprawnienie, którego sprzedający nie ujawnił.
• Presja na natychmiastowe podpisanie aktu i zapłatę całej ceny. Sprzedający odmawia uzgodnienia terminów wydania, zabezpieczeń finansowych i odpowiedzialności za nieprawdziwe oświadczenia.
• Brak dostępu do lokalu. Kupujący nie może ocenić stanu mieszkania, instalacji i zakresu ewentualnych zniszczeń.
• Niejasne postępowanie eksmisyjne. Sprzedający deklaruje, że ma wyrok, ale nie przedstawia jego treści, informacji o prawomocności ani dokumentów egzekucyjnych.

W takich sytuacjach decyzję warto uzależnić od dodatkowej analizy prawnej, sprawdzenia dokumentów sądowych albo uzyskania wiarygodnych informacji o stanie faktycznym.

Jak ocenić opłacalność zakupu zajętego mieszkania?

Kupujący powinien porównać cenę ofertową z wartością podobnego, wolnego mieszkania, a następnie uwzględnić:

• potencjalne koszty postępowania i egzekucji;
• koszty utrzymania lokalu podczas oczekiwania na jego odzyskanie;
• możliwe wydatki remontowe, zwłaszcza gdy nie przeprowadzono pełnych oględzin;
• koszt finansowania zakupu i brak możliwości korzystania z mieszkania;
• ryzyko, że postępowanie potrwa dłużej, niż zakładano;
• możliwość faktycznego odzyskania odszkodowania od dotychczasowych mieszkańców.

Nie istnieje jeden uniwersalny procent rabatu rekompensujący zajęcie mieszkania. Obniżka ceny powinna wynikać z konkretnej kalkulacji kosztów, czasu oraz prawdopodobnych scenariuszy zakończenia sporu.

Jeżeli kupujący potrzebuje mieszkania do szybkiego zamieszkania, a termin jego opróżnienia jest niepewny, rezygnacja z transakcji może być rozsądniejsza niż przyjęcie znacznego rabatu.

Jeżeli natomiast kupujący jest przygotowany na prowadzenie sporu, posiada środki na pokrycie kosztów i zna status prawny mieszkańców, zakup może być rozważany jako inwestycja obciążona świadomie zaakceptowanym ryzykiem.

Najczęstsze pytania kupujących zajęte mieszkanie

Czy po zakupie można wymienić zamki, jeśli mieszkaniec nie ma prawa do lokalu?

Nie należy samodzielnie pozbawiać mieszkańca dostępu do zajmowanego lokalu. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, nawet gdy posiadacz jest w złej wierze. Samo nabycie mieszkania nie uzasadnia wymiany zamków, usunięcia rzeczy ani odcinania mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Właściwą drogą jest dobrowolne wydanie lokalu albo zgodna z prawem procedura sądowa i egzekucyjna.

Czy brak zameldowania oznacza, że można szybciej eksmitować mieszkańca?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania i nie przesądza o istnieniu albo braku tytułu prawnego. O możliwości eksmisji i zasadach jej wykonania decydują rzeczywiste uprawnienia mieszkańca oraz przepisy dotyczące opróżnienia lokalu.

Czy wyrok eksmisyjny uzyskany przez sprzedającego wystarczy nowemu właścicielowi?

Nie należy tego zakładać bez sprawdzenia dokumentów. Znaczenie mają treść wyroku, jego prawomocność, zakres osób objętych nakazem, etap egzekucji oraz przepisy o następstwie prawnym w postępowaniu egzekucyjnym. Przed zakupem należy ustalić z prawnikiem lub komornikiem, jakie dokumenty i czynności będą potrzebne nowemu właścicielowi.

Czy kupujący może dochodzić odszkodowania za okres sprzed zakupu?

Nie automatycznie. Samo nabycie mieszkania nie oznacza przejęcia wszystkich wcześniejszych roszczeń pieniężnych przysługujących sprzedającemu wobec mieszkańców. Jeśli strony chcą przenieść istniejące wierzytelności, powinny odrębnie ustalić ich podstawę, wysokość i sposób skutecznego przeniesienia.

Ostateczna decyzja o zakupie powinna wynikać nie tylko z ceny, ale przede wszystkim z możliwości udokumentowania sytuacji mieszkańców i określenia prawnie wykonalnego sposobu przejęcia lokalu. Brak takich ustaleń może sprawić, że kupujący nabędzie własność mieszkania, z którego przez długi czas nie będzie mógł korzystać.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 157, art. 222, art. 342, art. 394, art. 471, art. 483, art. 678, art. 691 i art. 908.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 2, art. 11, art. 14–18 i art. 25d.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 38, art. 777 i art. 1046.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności przepisy dotyczące jawności ksiąg oraz rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 27 pkt 11.