Zakup lokalu z najemcą bez pisemnej umowy – skutki dla kupującego

Zakup lokalu z najemcą bez pisemnej umowy – dokumenty, które trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy

Przedmiotem zakupu jest prawo własności nieruchomości, ale jego nabycie nie musi oznaczać możliwości natychmiastowego zamieszkania w lokalu. Najemca korzystający z mieszkania na podstawie ustnej umowy może posiadać skuteczny tytuł prawny do jego zajmowania. Dlatego kontrola dokumentów powinna obejmować zarówno stan prawny nieruchomości, jak i faktyczną historię korzystania z lokalu.

Dokumenty dotyczące własności i stanu prawnego

Na początek należy sprawdzić:

• Księgę wieczystą: oznaczenie lokalu w dziale I, prawa związane z własnością, właściciela w dziale II, prawa i roszczenia osób trzecich oraz wzmianki w dziale III, a także hipoteki w dziale IV.
• Podstawę nabycia własności przez sprzedającego: przykładowo akt notarialny zakupu, dokumenty spadkowe albo orzeczenie sądu. Jeżeli właściciel zmarł i nie ustalono prawidłowo następstwa prawnego, osobnego wyjaśnienia wymaga ustalenie spadkobierców nieruchomości.
• Dokumenty identyfikujące nieruchomość: w razie niezgodności danych wypis z ewidencji gruntów i budynków, dokumenty dotyczące samodzielności lokalu oraz jego powierzchni.
• Informacje o przeznaczeniu: gdy kupujący planuje zmianę sposobu użytkowania, należy sprawdzić przeznaczenie wynikające z właściwych aktów planistycznych i dokumentów administracyjnych.
• Dokumenty wspólnoty lub spółdzielni: informacje o opłatach, zadłużeniu, planowanych remontach i rozliczeniach związanych z lokalem.

Czysta księga wieczysta nie potwierdza, że mieszkanie jest wolne od najmu. Prawo najmu może zostać ujawnione w księdze wieczystej, ale nie każde istniejące prawo najmu jest wpisane. Brak takiego wpisu nie oznacza wygaśnięcia ustnej umowy ani braku uprawnień lokatora.

Jak ustalić treść ustnej umowy najmu?

Najważniejszy problem stanowi odtworzenie rzeczywistych uzgodnień między sprzedającym a lokatorem. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego najem polega na oddaniu rzeczy do używania w zamian za umówiony czynsz. Do zawarcia zwykłej umowy najmu nie zawsze jest konieczny podpisany dokument. Znaczenie mogą mieć również zachowania stron potwierdzające zawarcie i wykonywanie umowy.

Od sprzedającego należy zażądać udostępnienia następujących materiałów:

• potwierdzeń przelewów czynszu i rozliczeń gotówkowych za możliwie długi okres;
• korespondencji z lokatorem dotyczącej rozpoczęcia najmu, wysokości czynszu, czasu trwania i ewentualnych podwyżek;
• potwierdzenia pobrania kaucji oraz informacji o jej aktualnej wysokości i nierozliczonych potrąceniach;
• korespondencji dotyczącej wypowiedzenia, zaległości, wezwania do zapłaty lub zamiaru wyprowadzki;
• informacji o osobach zamieszkujących lokal, ewentualnym współnajmie i podnajmie;
• protokołu pierwotnego wydania lokalu, dokumentacji wyposażenia oraz zgłoszonych usterek.

Warto poprosić lokatora, za jego zgodą, o pisemne potwierdzenie daty rozpoczęcia najmu, wysokości czynszu, kaucji, sposobu rozliczania mediów i uzgodnionego czasu trwania umowy. Taki dokument może ograniczyć późniejsze spory dowodowe. Odmowa podpisania potwierdzenia nie oznacza jednak, że najem nie istnieje.

Trzeba też sprawdzić, czy sprzedający nie określa zajmującej lokal osoby mianem najemcy jedynie potocznie. Może bowiem chodzić o użyczenie, korzystanie na podstawie innego tytułu, wcześniejszy najem już zakończony albo zajmowanie bez tytułu prawnego. Każda z tych sytuacji ma odmienne konsekwencje.

Obciążenia i prawa osób trzecich – co kupujący przejmuje razem z lokalem?

Ustny najem nie wygasa wskutek sprzedaży mieszkania

Art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że nabywca rzeczy najętej wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Skutek ten następuje z mocy prawa. Kupujący staje się zatem nowym wynajmującym w ramach istniejącego stosunku najmu, bez potrzeby zawierania odrębnej umowy z lokatorem.

Nie ma przy tym znaczenia samo to, że sprzedający i najemca nie sporządzili pisemnego dokumentu. Jeżeli skutecznie zawarli i wykonywali umowę ustną, kupujący musi uwzględnić wynikające z niej prawa i obowiązki.

Przykładowo: jeżeli sprzedający przez trzy lata pobierał od mieszkańca comiesięczny czynsz, wydawał mu pokwitowania i akceptował korzystanie z mieszkania, brak papierowej umowy nie wystarcza, aby uznać lokatora za osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego.

Czy nowy właściciel może od razu wypowiedzieć najem?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od rodzaju lokalu.

W przypadku lokalu mieszkalnego, który najemca już objął, art. 692 Kodeksu cywilnego wyłącza stosowanie przepisów o szczególnym wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej. Kupujący nie może więc powołać się na sam fakt nabycia mieszkania, aby wypowiedzieć istniejący najem. Musi respektować przepisy dotyczące zakończenia stosunku najmu, w szczególności ustawę o ochronie praw lokatorów.

W zwykłym najmie mieszkalnym wypowiedzenie przez właściciela jest ograniczone do ustawowo określonych przyczyn. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę. Przykładowo:

• przy zaległościach obejmujących co najmniej trzy pełne okresy płatności trzeba wcześniej pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych oraz bieżących należności; samo wypowiedzenie następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy właściciel chce sam zamieszkać w lokalu, zastosowanie mogą znaleźć art. 11 ust. 4 lub 5, przewidujące odpowiednio co najmniej sześciomiesięczne albo trzyletnie wyprzedzenie, zależnie od możliwości zapewnienia lokatorowi lokalu zamiennego lub posiadania przez niego odpowiedniego tytułu do innego lokalu;
• inne ustawowe przyczyny, na przykład uporczywe naruszanie porządku domowego, wymagają spełnienia własnych przesłanek i zachowania przewidzianej procedury.

Nie należy automatycznie stosować do najmu mieszkalnego krótszych terminów wynikających z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego. Dodatkowo art. 11 ust. 10 ustawy przewiduje możliwość żądania przez właściciela sądowego rozwiązania stosunku prawnego z innych ważnych przyczyn, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia. Nie jest to jednak gwarancja szybkiego odzyskania lokalu.

W przypadku lokalu użytkowego zasady mogą być inne. Art. 692 nie zapewnia takiej ochrony jak najemcy mieszkania. Nabywca może korzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1, z zastrzeżeniem art. 678 § 2 dotyczącego najmu na czas oznaczony, zawartego na piśmie z datą pewną, gdy rzecz została wydana najemcy. Właściwy termin wypowiedzenia trzeba ustalić z uwzględnieniem przepisów o najmie lokali, rodzaju umowy i konkretnych okoliczności.

Kaucja, czynsz, inne prawa i obciążenia

Nowy właściciel powinien otrzymać rozliczenie czynszu, opłat eksploatacyjnych i kaucji na dzień sprzedaży. Obowiązek rozliczenia kaucji po zakończeniu najmu może obciążać nabywcę jako nowego wynajmującego, nawet jeżeli pieniądze pierwotnie pobrał sprzedający. Dlatego przekazanie odpowiedniej kwoty i szczegółowe rozliczenie powinny zostać zabezpieczone między stronami transakcji.

Odrębnie należy potraktować zaległości czynszowe powstałe przed sprzedażą. Samo wstąpienie nabywcy w stosunek najmu nie oznacza automatycznego przejęcia wszystkich wcześniejszych wierzytelności sprzedającego. Jeżeli kupujący ma dochodzić zaległych należności, należy rozważyć wyraźną cesję wierzytelności i prawidłowe zawiadomienie dłużnika.

Poza najmem trzeba sprawdzić hipoteki, służebności, dożywocie, roszczenia ujawnione w księdze wieczystej, wzmianki o wnioskach oraz informacje o postępowaniach egzekucyjnych. Prawo dożywocia i służebność mieszkania nie są najmem i wymagają odrębnej oceny. Podobnie meldunek, który samodzielnie nie ustanawia prawa do zajmowania lokalu, nie przesądza też o istnieniu ani wygaśnięciu najmu.

Stan techniczny i legalność lokalu – co sprawdzić, gdy mieszkanie jest zajmowane?

Obecność lokatora może utrudniać dokładne oględziny. Nie oznacza jednak, że należy zrezygnować z kontroli stanu technicznego. Termin wizyty trzeba uzgodnić z osobą uprawnioną do korzystania z lokalu. Sam zamiar zakupu nie upoważnia do wejścia do mieszkania wbrew jej woli.

Podczas oględzin należy zwrócić uwagę na zawilgocenie, ślady zalania, stan instalacji, ogrzewania, wentylacji, stolarki oraz wyposażenia należącego do właściciela. Trzeba ustalić, czy lokator zgłaszał awarie, żądał napraw albo obniżenia czynszu. Po zakupie obowiązki związane z utrzymaniem lokalu i wykonywaniem trwającego najmu mogą obciążać nowego wynajmującego.

Jeżeli lokal przebudowano lub zmieniono jego sposób użytkowania, należy zweryfikować wymagane pozwolenia, zgłoszenia i dokumenty dotyczące legalności oraz dopuszczenia do użytkowania, odpowiednio do zakresu prac. Przy zakupie lokalu użytkowego mającego służyć celom mieszkalnym ma to szczególne znaczenie. Warto również sprawdzić rozliczenia mediów, ewentualne szkody budowlane i środowiskowe oraz zgodność faktycznej powierzchni z dokumentacją. Jeżeli dane są rozbieżne, odrębnego wyjaśnienia wymaga błędny metraż lokalu.

Istotne jest rozróżnienie stanu technicznego przy zakupie od stanu lokalu przy rozpoczęciu najmu. Najemca może odpowiadać tylko za określone uszkodzenia i obowiązki wynikające z właściwych przepisów oraz ustaleń. Nie każde zużycie wyposażenia uprawnia właściciela do potrącenia z kaucji.

Jak zabezpieczyć ryzyko w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym?

Najbardziej niebezpieczne jest przyjęcie zapewnienia sprzedającego, że lokator wyprowadzi się po sprzedaży, bez sprawdzenia, czy osoba ta rzeczywiście zobowiązała się do opuszczenia mieszkania. Samo oświadczenie właściciela nie kończy istniejącej umowy najmu.

Trzy warianty bezpieczniejszego ułożenia transakcji

Jeżeli kupujący zamierza osobiście zamieszkać w lokalu w określonym terminie, zasadniczo bezpieczniejszy jest wariant, w którym najem zostaje zgodnie z prawem zakończony, a lokal rzeczywiście opróżniony jeszcze przed przeniesieniem własności. Własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego. Można natomiast odpowiednio ukształtować zobowiązania w umowie przedwstępnej i warunki przystąpienia do aktu przyrzeczonego.

Oświadczenia i odpowiedzialność sprzedającego

W dokumentach transakcyjnych należy wymagać szczegółowych oświadczeń, a nie wyłącznie ogólnej formuły, że nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich. Sprzedający powinien wskazać:

• czy lokal jest oddany w najem, użyczenie lub do korzystania na innej podstawie i kiedy powstał ten stosunek;
• kto korzysta z lokalu i czy występują współnajemcy lub podnajemcy;
• jakie są ustalone warunki płatności, kaucja, zaległości i sporne roszczenia;
• czy najem został wypowiedziany, rozwiązany porozumieniem lub jest przedmiotem postępowania sądowego;
• czy najemca zgłasza roszczenia o naprawy, zwrot nakładów, nadpłaty albo inne rozliczenia;
• jakie dokumenty i środki pieniężne sprzedający przekaże kupującemu.

W umowie można przewidzieć odpowiedzialność sprzedającego za nieprawdziwe oświadczenia, obowiązek zwrotu uzgodnionych kosztów, kary umowne za odpowiednio określone zobowiązania niepieniężne oraz procedurę rozliczenia opóźnionego wydania lokalu. Mechanizm ten zabezpiecza roszczenia kupującego wobec sprzedającego, lecz nie zastępuje prawidłowego zakończenia najmu wobec lokatora.

Zadatek, depozyt i zatrzymanie części ceny

Jeżeli podpisywana jest umowa przedwstępna, warto precyzyjnie określić, jakie konsekwencje wywoła niewydanie pustego mieszkania w uzgodnionym terminie. Skutki zadatku ocenia się na podstawie art. 394 Kodeksu cywilnego oraz postanowień umowy. Nie każde niepowodzenie związane z wyprowadzką automatycznie uprawnia do żądania podwójnego zadatku.

Można również negocjować odroczenie zapłaty części ceny albo wykorzystanie depozytu notarialnego z jasno określonymi warunkami wypłaty środków. Takie rozwiązanie wymaga prawidłowego skonstruowania i akceptacji przez strony oraz notariusza. Trzeba rozdzielić zabezpieczenie zapłaty od obowiązku opróżnienia lokalu, ponieważ pieniądze pozostające w depozycie nie powodują wygaśnięcia najmu.

Jeżeli lokator zgadza się wyprowadzić, najlepiej uzyskać podpisane przez właściwe strony porozumienie określające sposób i datę zakończenia stosunku najmu, termin opróżnienia mieszkania, przekazanie kluczy i rozliczenie kaucji. Gdy istnieje już stosunek najmu, samo jednostronne potwierdzenie sprzedającego nie zastępuje zgody najemcy na jego rozwiązanie.

Dokumenty do aktu notarialnego i protokół wydania lokalu

Przed umówieniem aktu należy przekazać notariuszowi informacje o istniejącym najmie i uzgodnionym sposobie wydania nieruchomości. Oprócz dokumentów wymaganych dla danej sprzedaży warto zgromadzić:

• komplet dokumentów potwierdzających tytuł prawny sprzedającego i dane nieruchomości;
• aktualne informacje z księgi wieczystej i dokumenty potrzebne do usunięcia obciążeń, jeżeli mają być wykreślone;
• zaświadczenia o rozliczeniach ze wspólnotą lub spółdzielnią, odpowiednio do rodzaju własności;
• pisemne zestawienie należności związanych z najmem, kaucji, ewentualnych nadpłat i zaległości;
• kopie korespondencji dotyczącej istniejącego najmu oraz ewentualnego rozwiązania umowy;
• uzgodniony projekt protokołu wydania lokalu i sposób rozliczenia mediów.

Protokół wydania powinien odzwierciedlać rzeczywisty stan nieruchomości. Jeżeli lokator nadal mieszka w lokalu, nie należy podpisywać dokumentu potwierdzającego, że nieruchomość została wydana jako pusta, wolna od osób i rzeczy, wyłącznie dlatego, że kupujący otrzymał od sprzedającego komplet jego kluczy.

Protokół powinien zawierać datę i miejsce czynności, dane stron, stan liczników, spis wyposażenia, opis widocznych uszkodzeń i usterek, dokumentację fotograficzną, liczbę przekazanych kluczy oraz informację o osobach nadal korzystających z lokalu. W razie zakupu z istniejącym najemcą należy dodatkowo przekazać dokumentację najmu i rozliczenia finansowe.

Po przeniesieniu własności nowy wynajmujący powinien pisemnie zawiadomić najemcę o zmianie właściciela, dacie przejęcia stosunku najmu, sposobie kontaktu i rachunku do płatności. Dobrze udokumentowane zawiadomienie ogranicza spory dotyczące tego, komu należało płacić czynsz. Wstąpienie w stosunek najmu nie wymaga jednak podpisania nowej umowy przez lokatora.

Koszty zakupu i przejęcia najmu obejmują typowe wydatki transakcyjne, w tym wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe i ewentualny podatek związany z zakupem, a dodatkowo koszty analizy prawnej, oględzin lub opinii technicznej. Gdy najemca nie opuszcza mieszkania, dochodzą potencjalne koszty postępowania sądowego, egzekucji komorniczej, utrzymania nieruchomości oraz utraconej możliwości jej wykorzystania. Nie istnieje jedna ustawowa kwota określająca całkowity koszt odzyskania zajętego lokalu.

Czerwone flagi i decyzja kupującego – kiedy obniżyć cenę albo zrezygnować?

Nie każdy zakup mieszkania z ustnym najmem jest złą transakcją. Dla inwestora zainteresowanego pobieraniem czynszu obecność rzetelnego lokatora może być korzystna. Ryzyko staje się jednak znacznie większe, gdy kupujący potrzebuje lokalu do własnego zamieszkania w krótkim terminie albo nie zna rzeczywistych warunków zajmowania mieszkania.

Do szczególnie niepokojących sygnałów należą odmowa pokazania rozliczeń czynszowych, sprzeczne informacje właściciela i lokatora, brak możliwości ustalenia, kto faktycznie mieszka w lokalu, oraz żądanie zapłaty całej ceny pomimo niezweryfikowanej obietnicy szybkiej wyprowadzki. Dodatkowej opinii prawnej wymaga sytuacja, gdy lokator twierdzi, że ma umowę na czas oznaczony, sprzedający zaprzecza jej istnieniu albo strony różnie opisują podstawę korzystania z nieruchomości.

Jeżeli istnieje skuteczny zwykły najem mieszkalny i lokator odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu, nowy właściciel nie może samodzielnie usuwać jego rzeczy, wymieniać zamków ani odcinać mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Najpierw trzeba ustalić podstawę i prawidłowo doprowadzić do zakończenia stosunku prawnego. W razie dalszego zajmowania lokalu konieczne może być postępowanie przed sądem o jego opróżnienie, a następnie egzekucja prowadzona przez komornika. W sprawach mieszkaniowych znaczenie mają również przepisy dotyczące uprawnienia do najmu socjalnego lokalu i ewentualnego wstrzymania wykonania wyroku. Czas odzyskania mieszkania zależy od przebiegu konkretnej sprawy i nie może być z góry zagwarantowany.

Przed ostateczną decyzją należy wybrać jeden z trzech kierunków: kupić lokal z najemcą po zaakceptowaniu warunków istniejącego najmu, uzależnić zakup od wcześniejszego opróżnienia mieszkania albo renegocjować cenę i zabezpieczenia odpowiednio do ujawnionego ryzyka. Jeśli sprzedający nie pozwala zweryfikować podstawy zajmowania lokalu, a kupujący potrzebuje pewności szybkiego zamieszkania, rezygnacja z transakcji może być rozsądniejsza niż późniejszy spór.

Najczęstsze pytania dotyczące zakupu lokalu z ustnym najmem

Czy najemca musi podpisać nową umowę po zmianie właściciela?

Nie. Jeżeli w chwili sprzedaży istnieje skuteczny stosunek najmu, nabywca co do zasady wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Strony mogą dobrowolnie potwierdzić dotychczasowe warunki na piśmie lub uzgodnić zmiany, ale odmowa podpisania nowego dokumentu nie powoduje automatycznego wygaśnięcia najmu.

Czy nowy właściciel może od razu podwyższyć czynsz?

Sam zakup mieszkania nie uprawnia do dowolnej, natychmiastowej zmiany czynszu. Przy zwykłym najmie mieszkalnym zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności art. 8a. Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i zasadniczo zachowania trzymiesięcznego terminu, chyba że ustalono termin dłuższy. Dodatkowe warunki dotyczą zasadności i częstotliwości podwyżek. Nie należy utożsamiać wypowiedzenia wysokości czynszu z wypowiedzeniem całego najmu.

Czy brak czynszu oznacza, że osoba zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego?

Nie zawsze. Jeżeli strony wcześniej uzgodniły nieodpłatne korzystanie z mieszkania, może istnieć stosunek użyczenia, a nie najmu. Brak bieżących wpłat może też wynikać z zaległości przy nadal obowiązującym najmie. Trzeba ustalić pierwotne uzgodnienia, sposób korzystania z lokalu i zachowania stron. Dopiero po określeniu rzeczywistego tytułu prawnego można dobrać właściwy sposób jego zakończenia i ewentualne roszczenie o wydanie nieruchomości.

Czy brak najmu w księdze wieczystej oznacza, że kupujący może żądać natychmiastowego wydania lokalu?

Nie. Księga wieczysta ujawnia stan prawny nieruchomości, ale nie stanowi kompletnego rejestru wszystkich istniejących umów najmu. Prawo najmu może istnieć bez wpisu. Dlatego kupujący powinien zweryfikować faktyczne zajmowanie mieszkania i dokumenty dotyczące korzystania z niego niezależnie od treści księgi wieczystej.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 157, 394, 659, 660, 673, 678, 680(1), 688, 691, 692 i 710; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795. Tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6, 8a, 11, 14 i 18; tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725, z późniejszymi zmianami. Tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 1–8 oraz 16–17; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 1066. Tekst ustawy.