Zrzeczenie się udziału w nieruchomości – czy można oddać go bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Potoczne określenie „zrzeczenie się udziału w nieruchomości” może oznaczać kilka zupełnie różnych sytuacji. Właściciel może chcieć oddać udział drugiemu współwłaścicielowi, przekazać go osobie trzeciej, sprzedać go mimo sprzeciwu rodziny albo po prostu przestać być współwłaścicielem, ponieważ udział generuje koszty i konflikty. Osobnym przypadkiem jest sytuacja, w której udział zostaje sprzedany przez komornika albo syndyka.

Kluczowe jest rozróżnienie dwóch kwestii: nie można jednostronnie porzucić udziału w nieruchomości, ale można w wielu sytuacjach rozporządzić własnym ułamkowym udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zrzeczenie się udziału w nieruchomości – co może zrobić właściciel udziału i wierzyciel

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc dana osoba rzeczywiście jest właścicielem ułamkowego udziału, na przykład 1/2 albo 1/4 nieruchomości, zasadniczo może ten udział sprzedać albo darować osobie trzeciej.

Nie oznacza to jednak możliwości jednostronnego „zrzeczenia się” udziału w taki sposób, aby udział pozostał bez właściciela. Art. 180 Kodeksu cywilnego pozwala na wyzbycie się własności przez porzucenie jedynie w odniesieniu do rzeczy ruchomej. Dawny art. 179 Kodeksu cywilnego, który regulował zrzeczenie się własności nieruchomości, utracił moc. W praktyce zakończenie własności udziału wymaga więc innego zdarzenia prawnego – najczęściej przeniesienia udziału na konkretną osobę, sprzedaży egzekucyjnej, sprzedaży w postępowaniu upadłościowym albo zniesienia współwłasności.

Jeżeli udział ma być dobrowolnie przeniesiony na inną osobę, potrzebny jest nabywca, który zgodzi się go przyjąć. Nie można skutecznie „przepisać” udziału na brata, siostrę, byłego małżonka czy drugiego współwłaściciela bez jego udziału w odpowiedniej czynności prawnej. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Nie ma ogólnego terminu, w którym właściciel musi sprzedać lub darować swój udział. Sytuacja staje się jednak pilna, gdy wszczęto już egzekucję, dokonano zajęcia udziału, wyznaczono licytację albo trwa postępowanie upadłościowe.

Trzeba również prawidłowo ustalić, czy dana osoba rzeczywiście posiada samodzielny ułamkowy udział w konkretnej nieruchomości. W sprawach dotyczących majątku małżonków albo majątku po ustaniu wspólności małżeńskiej nie należy automatycznie zakładać, że każda ze stron może rozporządzić zwykłym udziałem 1/2 w konkretnym domu. Najpierw trzeba sprawdzić podstawę nabycia, treść księgi wieczystej oraz stan rozliczeń majątkowych.

Szczególnych zasad może wymagać również sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej. Art. 166 Kodeksu cywilnego oraz przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego mogą wprowadzać prawo pierwokupu lub inne ograniczenia. Przed podpisaniem umowy trzeba więc ustalić charakter nieruchomości i status nabywcy.

Wierzyciel znajduje się w innej sytuacji niż właściciel. Nie może on zwykłym oświadczeniem przejąć udziału należącego do dłużnika. Jeżeli ma podstawę do prowadzenia egzekucji, może natomiast skierować egzekucję do ułamkowej części nieruchomości. Art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o egzekucji z nieruchomości, a zgodnie z art. 1005 K.p.c. o zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli.

Wpisy i obciążenia w księdze wieczystej

Przed sprzedażą, darowizną, odkupieniem albo próbą zniesienia współwłasności trzeba sprawdzić aktualną treść księgi wieczystej. Nie wystarczy ustalenie, kto jest wpisany w dziale II. Znaczenie mogą mieć również wpisy dotyczące roszczeń, ograniczeń, egzekucji oraz hipotek.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zakłada jawność ksiąg wieczystych. Nie można zasłaniać się nieznajomością znajdujących się w nich wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym oraz określone wzmianki wyłączają ochronę wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Hipoteka może obciążać sam ułamkowy udział współwłaściciela. Wynika to wprost z art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Istota hipoteki polega na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości albo udziału bez względu na to, kto później stanie się jego właścicielem. Zwykła dobrowolna sprzedaż obciążonego udziału nie powoduje więc automatycznego wygaśnięcia hipoteki.

Jeżeli udział został już zajęty w egzekucji, szczególne znaczenie ma art. 930 § 1 K.p.c. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że próba szybkiej sprzedaży udziału po zajęciu nie jest sposobem na zatrzymanie egzekucji. Nabywca może wejść do postępowania w charakterze dłużnika, a wcześniejsze czynności egzekucyjne zachowują skuteczność.

Przed nabyciem udziału warto sprawdzić przede wszystkim:

• kto jest ujawniony jako właściciel i jaka jest dokładna wysokość udziału,
• czy w księdze znajduje się wpis albo wzmianka o wszczęciu egzekucji,
• czy udział jest obciążony hipoteką,
• czy ujawniono roszczenia, ostrzeżenia, służebności albo inne ograniczenia,
• czy toczy się postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej,
• czy istnieją umowy dotyczące korzystania z nieruchomości, zarządu, zniesienia współwłasności lub pierwszeństwa nabycia.

Jeżeli dobrowolna sprzedaż ma służyć spłacie hipoteki, w praktyce należy przed aktem notarialnym uzyskać od wierzyciela informację o zadłużeniu i ustalić warunki wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki po zapłacie. Nie należy zakładać, że sama zapłata ceny sprzedającemu automatycznie oczyści udział z obciążenia.

Skutki dla pozostałych współwłaścicieli

Sprzedaż albo darowizna ułamkowego udziału nie powoduje wygaśnięcia współwłasności. Zmienia się jedynie osoba jednego ze współwłaścicieli. Nabywca wchodzi w jego miejsce i uzyskuje prawa wynikające z własności udziału.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych. Nie oznacza to, że właściciel udziału 1/2 automatycznie staje się wyłącznym właścicielem połowy konkretnych pomieszczeń albo połowy działki.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom co do zasady w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zmiana właściciela udziału może więc mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach kosztów, nakładów, czynszów lub innych korzyści uzyskiwanych z nieruchomości.

Pozostali współwłaściciele nie mają generalnego prawa weta wobec sprzedaży zwykłego ułamkowego udziału. Zachowują jednak prawa dotyczące zarządu rzeczą wspólną. Do rozporządzania całą rzeczą wspólną oraz innych czynności przekraczających zwykły zarząd zasadniczo potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast czynności zwykłego zarządu podlegają regułom większościowym określonym w Kodeksie cywilnym.

Jeżeli sposób zarządu lub korzystania z nieruchomości został wcześniej określony umową albo orzeczeniem sądu, należy sprawdzić art. 221 Kodeksu cywilnego. Określone ustalenia dotyczące zarządu, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej albo czasowego wyłączenia prawa żądania zniesienia współwłasności mogą wywoływać skutki również wobec nabywcy udziału, jeśli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

W razie konfliktu współwłaściciel może również korzystać z instrumentów sądowych dotyczących zarządu i ochrony wspólnego prawa. Sam fakt, że nowy współwłaściciel jest osobą obcą dla pozostałych, nie daje jednak podstawy do odebrania mu udziału.

Sprzedaż dobrowolna, licytacja i upadłość

Nie należy utożsamiać dobrowolnego zbycia udziału ze sprzedażą dokonywaną przez komornika albo syndyka. Każdy z tych trybów wywołuje inne skutki dla obciążeń i wymaga innych działań.

Dobrowolna sprzedaż lub darowizna

Przy dobrowolnym zbyciu właściciel sam wybiera nabywcę i ustala z nim warunki umowy. Pozostali współwłaściciele zasadniczo nie muszą wyrażać zgody na rozporządzenie samym udziałem. Nabywca powinien jednak przeanalizować księgę wieczystą, sposób korzystania z nieruchomości i ewentualne zobowiązania dotyczące pierwszeństwa lub pierwokupu.

Koszty takiej czynności mogą obejmować taksę notarialną, podatek VAT od taksy, wypisy aktu, opłaty związane z wnioskami do księgi wieczystej oraz – zależnie od rodzaju czynności i sytuacji stron – odpowiednie podatki. Przy sprzedaży może mieć znaczenie podatek od czynności cywilnoprawnych, a przy darowiźnie przepisy o podatku od spadków i darowizn oraz przewidziane w nich zwolnienia. Konkretne koszty należy ustalić dla wartości udziału i wybranej konstrukcji umowy.

Licytacja komornicza udziału

Egzekucja może zostać skierowana wyłącznie do ułamkowej części nieruchomości należącej do dłużnika. Pozostali współwłaściciele zachowują swoje udziały. Po prawomocnym przysądzeniu nabywca udziału staje się współwłaścicielem nieruchomości.

Art. 999 K.p.c. stanowi, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Z kolei art. 1000 K.p.c. przewiduje zasadę wygaśnięcia praw i skutków ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności, przy czym ustawa wymienia prawa, które mimo licytacji pozostają w mocy. Nie można więc przyjąć uproszczenia, że każda licytacja usuwa absolutnie wszystkie obciążenia.

W przypadku hipotek znaczenie ma również art. 1003 K.p.c., zgodnie z którym prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji stanowi tytuł do wykreślenia z księgi wieczystej praw, które według planu podziału wygasły.

Sprzedaż udziału w upadłości

Jeżeli udział znajduje się w masie upadłości, jego sprzedaż podlega Prawu upadłościowemu. Art. 313 ust. 1 tej ustawy stanowi, że sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Przepis reguluje również wygaśnięcie praw i sposób zaspokojenia wierzycieli z ceny uzyskanej ze sprzedaży.

Prawo upadłościowe wprost odnosi się również do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości. Nie należy więc oceniać zakupu udziału od syndyka tak samo jak zwykłej umowy sprzedaży pomiędzy dwiema osobami prywatnymi.

Zniesienie współwłasności po zmianie właściciela udziału

Zakup udziału nie musi oznaczać wieloletniego trwania we współwłasności. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie może zostać czasowo wyłączone czynnością prawną na okres nie dłuższy niż pięć lat, a w ostatnim roku tego okresu możliwe jest jego przedłużenie na kolejny okres do pięciu lat.

Nabywca udziału może więc co do zasady wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności tak samo jak dotychczasowy właściciel. Jeżeli strony nie uzgodnią rozwiązania dobrowolnego, sprawę rozpoznaje sąd właściwy ze względu na położenie rzeczy. We wniosku trzeba dokładnie określić rzecz podlegającą podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności to:

• fizyczny podział rzeczy, jeżeli jest prawnie i faktycznie możliwy,
• przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż rzeczy i odpowiednie rozliczenie uzyskanej ceny.

Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala na przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo na sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Postępowanie może obejmować także spory dotyczące prawa własności oraz wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Ma to praktyczne znaczenie, gdy jedna osoba korzystała sama z całej nieruchomości, ponosiła nakłady albo pobierała przychody. Takich roszczeń nie należy zostawiać bez analizy do czasu zakończenia sprawy, ponieważ art. 618 K.p.c. przewiduje ich rozpoznawanie w postępowaniu o zniesienie współwłasności i określa skutki prawomocnego zakończenia tego postępowania.

Koszty zniesienia współwłasności mogą obejmować opłatę sądową oraz – gdy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości lub możliwość jej podziału – zaliczki na opinię biegłego. Jeżeli strony osiągną porozumienie i dokonują zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze umowy, potrzebny będzie akt notarialny.

Dokumenty i działania zabezpieczające

Zamiast zaczynać od pisma zatytułowanego „zrzeczenie się udziału”, najpierw trzeba ustalić, jaki efekt ma zostać osiągnięty. Nie istnieje jedno uniwersalne pismo, które pozwala właścicielowi jednostronnie pozbyć się udziału w nieruchomości.

Jeżeli celem jest szybkie wyjście ze współwłasności, praktycznie najpierw warto zaproponować odkupienie udziału pozostałym współwłaścicielom. Pozwala to często uniknąć wejścia do nieruchomości osoby trzeciej i późniejszego postępowania o zniesienie współwłasności. Brak zgody na odkupienie nie oznacza jednak, że właściciel zwykłego udziału ułamkowego jest na zawsze pozbawiony możliwości rozporządzania nim.

Jeżeli udział jest już przedmiotem egzekucji albo upadłości, negocjacje należy prowadzić z uwzględnieniem aktualnego postępowania. Samo podpisanie prywatnej umowy lub przeniesienie własności po zajęciu nie musi zatrzymać sprzedaży egzekucyjnej.

FAQ

Czy mogę zrzec się udziału u notariusza bez wskazywania osoby, która go przejmie?

Nie w znaczeniu jednostronnego porzucenia udziału i uczynienia go udziałem bez właściciela. Jeżeli chcesz przenieść własność na inną osobę, musi istnieć odpowiednia podstawa prawna i druga strona czynności. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Czy do sprzedaży mojego udziału potrzebuję zgody drugiego współwłaściciela?

Co do zasady nie. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać własnym udziałem bez zgody pozostałych. Przed sprzedażą trzeba jednak sprawdzić, czy nie mają zastosowania przepisy szczególne, na przykład dotyczące nieruchomości rolnych, oraz czy rzeczywiście chodzi o zwykłą współwłasność ułamkową.

Czy drugi współwłaściciel musi przyjąć ode mnie udział za darmo?

Nie. Nie można zmusić drugiej osoby do przyjęcia darowizny udziału. Jeżeli pozostali współwłaściciele nie chcą go przejąć, można poszukiwać innego nabywcy albo rozważyć zniesienie współwłasności.

Czy wierzyciel może doprowadzić do licytacji tylko mojego udziału?

Tak. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje egzekucję z ułamkowej części nieruchomości. Pozostali współwłaściciele są zawiadamiani o zajęciu, ale egzekucja może dotyczyć udziału należącego do dłużnika, a nie ich udziałów.

Czy hipoteka znika po zwykłej sprzedaży udziału?

Nie automatycznie. Hipoteka daje wierzycielowi możliwość dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości lub udziału bez względu na zmianę właściciela. Przy dobrowolnej sprzedaży trzeba ustalić z wierzycielem warunki spłaty i wykreślenia hipoteki.

Czy sprzedaż udziału po zajęciu komorniczym zatrzyma egzekucję?

Nie. Art. 930 § 1 K.p.c. przewiduje, że rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca musi więc liczyć się ze skutkami prowadzonej wcześniej egzekucji.

Czy nabywca udziału może żądać zniesienia współwłasności?

Co do zasady tak. Z chwilą skutecznego nabycia staje się współwłaścicielem, a art. 210 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności. Trzeba jednak sprawdzić, czy uprawnienie nie zostało czasowo wyłączone zgodnie z ustawą.

Co zrobić najpierw, jeżeli chcę pozbyć się problematycznego udziału?

Najpierw należy sprawdzić księgę wieczystą i dokument będący podstawą własności, ustalić, czy nie ma egzekucji lub hipoteki oraz określić, czy celem ma być sprzedaż, darowizna czy całkowite zniesienie współwłasności. Dopiero wtedy można wybrać właściwy tryb i przygotować dokumenty dla notariusza albo sądu.

Podsumowanie

Właściciel ułamkowego udziału w nieruchomości nie może po prostu jednostronnie porzucić go i sprawić, aby udział pozostał bez właściciela. Może jednak co do zasady sprzedać albo darować swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jeżeli rzeczywiście chodzi o samodzielną współwłasność ułamkową i nie działają przepisy szczególne.

Przed zbyciem trzeba sprawdzić księgę wieczystą, hipotekę, ewentualną egzekucję, podstawę nabycia udziału oraz umowy dotyczące korzystania i zarządu. Jeżeli celem jest definitywne zakończenie konfliktu, rozwiązaniem może być również zniesienie współwłasności. Przy zajęciu komorniczym lub upadłości skutków nie należy oceniać jak przy zwykłej sprzedaży, ponieważ obowiązują odrębne reguły dotyczące zbycia udziału i wygasania obciążeń.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, 180, 198–212 i 221; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 606, 617–618, 924–925, 930 oraz 999–1005; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 2–8, 65 i 67; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 1066.
• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, w szczególności art. 313; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 913.