Darowizna udziału w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy rodzaju współwłasności. Zasada pozwalająca samodzielnie rozporządzać udziałem odnosi się do współwłasności w częściach ułamkowych. W księdze wieczystej będzie wówczas zazwyczaj wskazane, że dana osoba jest właścicielem określonego udziału, np. 1/2, 1/4 albo 3/8.

Inaczej należy oceniać nieruchomość należącą do majątku objętego współwłasnością łączną, w szczególności majątku wspólnego małżonków. W czasie trwania wspólności ustawowej małżonek nie dysponuje określonym ułamkowym udziałem w poszczególnej nieruchomości i do zbycia nieruchomości należącej do majątku wspólnego zastosowanie mają odrębne reguły, w tym art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dlatego przed planowaniem darowizny trzeba najpierw ustalić, jaki dokładnie tytuł prawny wynika z księgi wieczystej i dokumentu nabycia.

Darowizna udziału w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli – co może zrobić właściciel udziału i wierzyciel

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że właściciel udziału może go między innymi sprzedać albo darować wskazanej osobie. Pozostali współwłaściciele nie stają się stronami umowy darowizny i co do zasady nie muszą składać przed notariuszem żadnych oświadczeń.

Trzeba odróżnić rozporządzenie własnym udziałem od rozporządzania całą wspólną nieruchomością. Jeżeli przedmiotem czynności miałaby być cała nieruchomość, zastosowanie ma między innymi art. 199 Kodeksu cywilnego, przewidujący zgodę wszystkich współwłaścicieli na rozporządzenie rzeczą wspólną oraz inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Właściciel 1/2 nieruchomości może więc samodzielnie darować swoje 1/2, ale nie może samodzielnie darować całego domu należącego również do innej osoby.

Darowizna udziału w nieruchomości musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Wynika to przede wszystkim z art. 158 Kodeksu cywilnego. W praktyce strony wybierają kancelarię notarialną, przekazują notariuszowi dokumenty dotyczące nieruchomości i nabycia udziału, ustalają wartość rynkową darowanego udziału oraz składają oświadczenia w akcie. Wniosek o wpis nowego współwłaściciela do księgi wieczystej jest następnie składany w związku z aktem notarialnym.

Nie ma ogólnego ustawowego terminu, w którym właściciel musi wcześniej zawiadomić pozostałych współwłaścicieli o zamiarze darowizny. Nie oznacza to jednak, że każda darowizna będzie obojętna dla wierzycieli darczyńcy albo że można bezpiecznie pominąć istniejące ograniczenia wynikające z zajęcia, hipoteki lub szczególnego statusu nieruchomości.

Darowizna udziału a wierzyciele darczyńcy

Jeżeli udział nie został jeszcze zajęty, samo istnienie zadłużenia nie powoduje automatycznie nieważności darowizny. Wierzyciel może jednak skorzystać ze skargi pauliańskiej, jeżeli spełnione są przesłanki określone w art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego. W przypadku czynności nieodpłatnej sytuacja wierzyciela jest szczególna: zgodnie z art. 528 Kodeksu cywilnego może on żądać uznania czynności za bezskuteczną względem niego także wtedy, gdy osoba, która otrzymała korzyść bezpłatnie, nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła wiedzieć o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny albo stał się niewypłacalny wskutek darowizny, art. 529 Kodeksu cywilnego wprowadza dodatkowe domniemanie działania ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Powództwo pauliańskie jest ograniczone terminem: zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego uznania czynności za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty tej czynności.

Jeszcze poważniejsza sytuacja występuje, gdy udział został już zajęty w egzekucji. Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalszy bieg postępowania egzekucyjnego. W praktyce darowanie zajętego udziału nie zatrzyma więc licytacji, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika w zakresie wynikającym z przepisów egzekucyjnych.

Wpisy i obciążenia w księdze wieczystej

Przed przyjęciem darowizny trzeba przeanalizować całą księgę wieczystą, a nie tylko dział II wskazujący właścicieli. Szczególne znaczenie mają dział III, w którym mogą znajdować się prawa, roszczenia, ograniczenia i wpisy związane z egzekucją, oraz dział IV przeznaczony na hipoteki. Należy również zwrócić uwagę na wzmianki o nierozpoznanych wnioskach, ponieważ stan księgi może się zmienić po ich rozpoznaniu.

Hipoteka na udziale

Ułamkowa część nieruchomości może być przedmiotem hipoteki, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Ta sama zasada ma znaczenie przy hipotece ustanowionej na udziale.

Darowanie udziału nie powoduje zatem wykreślenia hipoteki. Obdarowany może stać się właścicielem udziału obciążonego hipotecznie, a wierzyciel hipoteczny zachowuje możliwość dochodzenia zaspokojenia z przedmiotu hipoteki. Nie oznacza to automatycznie, że obdarowany przejmuje osobisty dług darczyńcy. Trzeba rozróżnić odpowiedzialność osobistą za zobowiązanie od odpowiedzialności rzeczowej związanej z obciążonym udziałem.

Jeżeli celem stron ma być przekazanie udziału wolnego od hipoteki, należy przed podpisaniem aktu ustalić z wierzycielem warunki spłaty i wykreślenia hipoteki oraz uzyskać dokument pozwalający na jej wykreślenie. Sama deklaracja darczyńcy, że kredyt będzie później spłacany, nie usuwa hipoteki z księgi.

Zajęcie udziału i wpis o egzekucji

Przy egzekucji z nieruchomości komornik składa wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. W przypadku egzekucji z ułamkowej części nieruchomości odpowiednie przepisy stosuje się do udziału, a o zajęciu zawiadamiani są również pozostali współwłaściciele.

Jeżeli zajęcie nastąpiło przed darowizną, art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego chroni skuteczność prowadzonej egzekucji. Zbycie po zajęciu nie może służyć do wyprowadzenia udziału spod egzekucji. Dlatego przy jakiejkolwiek informacji o komorniku trzeba sprawdzić nie tylko aktualną treść księgi, ale również dokumenty prowadzonego postępowania i daty poszczególnych czynności.

Ostrzeżenia, wzmianki i niezgodność księgi z rzeczywistym stanem prawnym

Szczególnej ostrożności wymagają ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz wzmianki o wnioskach lub środkach zaskarżenia. Dodatkowo przy darowiźnie znaczenie ma art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych. Obdarowany nie powinien więc zakładać, że sam aktualny wpis darczyńcy w dziale II zawsze rozwiązuje problem ewentualnego sporu o własność.

Jeżeli w księdze występuje ostrzeżenie, wzmianka lub wpis, którego znaczenie nie jest jasne, bezpieczniej jest ustalić jego podstawę przed podpisaniem aktu. Pomocne może być zapoznanie się z dokumentem stanowiącym podstawę wpisu lub z aktami odpowiedniego postępowania.

Skutki dla pozostałych współwłaścicieli

Darowizna udziału nie zmienia wielkości udziałów pozostałych osób. Zmienia się natomiast osoba współwłaściciela. Obdarowany wstępuje w miejsce darczyńcy i uzyskuje prawa wynikające z posiadanego ułamka.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych. Udział 1/2 nie oznacza więc automatycznie własności konkretnego piętra domu, dwóch pokoi albo połowy działki. Do wyłącznego korzystania z określonych części może prowadzić porozumienie współwłaścicieli, dotychczasowy sposób podziału do korzystania albo odpowiednie rozstrzygnięcie, ale nie wynika ono automatycznie z samej wielkości udziału.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości ich udziałów, a w tym samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego. Nowy współwłaściciel powinien więc liczyć się nie tylko z prawem do korzystania z nieruchomości, ale również z kosztami jej utrzymania.

Darowizna nie daje pozostałym współwłaścicielom ogólnego prawa do zablokowania wejścia nowej osoby do współwłasności tylko dlatego, że nie akceptują obdarowanego. Mogą jednak korzystać ze zwykłych instrumentów ochrony swoich praw. Jeżeli nowy współwłaściciel wyłącza ich z korzystania z nieruchomości, podejmuje działania bez wymaganej zgody albo narusza ich posiadanie, możliwe są odpowiednie roszczenia cywilne oraz żądania związane z zarządem rzeczą wspólną.

W sprawach zwykłego zarządu zasadnicze znaczenie ma większość współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Czynności przekraczające zwykły zarząd podlegają surowszym zasadom. W określonych sytuacjach spór może zostać skierowany do sądu, a przy trwałych problemach z zarządem przepisy pozwalają również na ustanowienie zarządcy sądowego. Każdy współwłaściciel może ponadto podejmować czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa.

Sprzedaż dobrowolna, licytacja i upadłość

Nie należy utożsamiać zwykłej darowizny albo dobrowolnej sprzedaży udziału z nabyciem udziału w toku licytacji komorniczej lub postępowania upadłościowego. Są to różne tryby i wywołują odmienne skutki dla istniejących obciążeń.

Przy dobrowolnej darowiźnie nabywca otrzymuje udział w takim stanie prawnym, jaki wynika z obowiązujących praw i obciążeń. Hipoteka nie znika tylko dlatego, że właściciel się zmienił. To samo dotyczy innych praw, których istnienie nie jest uzależnione od osoby dotychczasowego właściciela.

Inaczej działa sprzedaż w egzekucji. Zgodnie z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności co do zasady wygasają prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia. Przepisy przewidują jednak wyjątki, dlatego nie można przyjmować, że każda licytacja automatycznie usuwa absolutnie wszystkie prawa. Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio.

Sprzedaż w postępowaniu upadłościowym również ma szczególny charakter. Art. 313 Prawa upadłościowego stanowi, że sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, z regulacjami dotyczącymi między innymi wygaśnięcia praw i zaspokojenia z ceny uzyskanej w postępowaniu. Szczegóły zależą od rodzaju prawa i stanu konkretnego postępowania, dlatego kwestii upadłości nie należy przenosić mechanicznie na zwykłą darowiznę między osobami fizycznymi.

Jeżeli właściciel rozważa dobrowolne zbycie zamiast darowizny, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy w danej nieruchomości nie występuje szczególny reżim prawny. Ma to znaczenie zwłaszcza przy nieruchomościach rolnych. Sama ogólna zasada z art. 198 Kodeksu cywilnego nie zastępuje analizy przepisów szczególnych dotyczących obrotu takimi nieruchomościami.

Zniesienie współwłasności po zmianie właściciela udziału

Osoba, która otrzyma udział w darowiźnie, może nie chcieć pozostawać we współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może zostać czasowo wyłączone przez czynność prawną na okres nieprzekraczający pięciu lat, a w ostatnim roku przed upływem tego okresu wyłączenie można przedłużyć na kolejne pięć lat.

Jeżeli nieruchomość daje się podzielić fizycznie bez sprzeczności z ustawą lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i bez istotnej zmiany rzeczy albo znacznego zmniejszenia jej wartości, podstawowym wariantem może być podział w naturze. Jeżeli podział nie jest możliwy albo nie jest właściwym rozwiązaniem, sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych albo zarządzić sprzedaż zgodnie z właściwymi przepisami.

Nowy właściciel udziału wchodzi do istniejącego układu rozliczeń dotyczących nieruchomości, ale nie oznacza to automatycznie przejęcia wszystkich osobistych zobowiązań poprzednika. Przy zniesieniu współwłasności mogą mieć znaczenie rozliczenia dotyczące korzystania z nieruchomości, pożytków, wydatków i nakładów. Ich wynik zależy od dokumentów, czasu ponoszenia wydatków, podstawy roszczenia i tego, pomiędzy którymi osobami dane roszczenie powstało.

Trzeba również zwrócić uwagę na hipotekę ustanowioną na udziale. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje szczególne skutki hipoteki przy zniesieniu współwłasności. W określonych konfiguracjach hipoteka obciążająca udział może obciążyć nieruchomość przyznaną współwłaścicielowi, którego udział był obciążony, a gdy otrzymuje on spłatę, wierzyciel hipoteczny uzyskuje ustawowo określone zabezpieczenie na wierzytelności o tę spłatę. Dlatego zniesienia współwłasności nie należy planować bez przeanalizowania działu IV księgi wieczystej.

Jeżeli zniesienie współwłasności ma nastąpić sądownie, opłata od wniosku wynosi co do zasady 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłatę 300 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, jeżeli potrzebna będzie wycena albo wiadomości specjalne.

Dokumenty i działania zabezpieczające

Przy prostej darowiźnie udziału bez obciążeń czynność może zostać przygotowana stosunkowo szybko. Jeżeli jednak udział jest obciążony, toczy się egzekucja albo istnieje spór współwłaścicieli, samo umówienie wizyty u notariusza nie wystarcza. Najpierw trzeba ustalić rzeczywisty stan prawny.

Co przygotować do aktu notarialnego

Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i sposobu, w jaki darczyńca nabył udział. W praktyce kancelaria notarialna może poprosić między innymi o numer księgi wieczystej, dokument stanowiący podstawę nabycia udziału, dane stron, informację o ich pokrewieństwie oraz ustaloną wartość rynkową darowanego udziału. Przy spadku, wcześniejszej darowiźnie, hipotece, egzekucji albo szczególnym statusie nieruchomości potrzebne mogą być dalsze dokumenty.

Jeżeli udział jest obciążony hipoteką, należy ustalić aktualną wysokość zabezpieczonej wierzytelności oraz stanowisko wierzyciela, jeżeli strony planują wykreślenie hipoteki. Jeżeli prowadzona jest egzekucja, przydatna jest sygnatura sprawy, dane komornika i dokumenty pozwalające ustalić, czy i kiedy doszło do zajęcia.

Warto również przejrzeć wcześniejsze umowy między współwłaścicielami. Mogą one regulować sposób korzystania z nieruchomości, rozliczenia albo przewidywać określone uprawnienia kontraktowe. Samo istnienie umowy pierwszeństwa, prawa pierwokupu czy innego uzgodnienia nie oznacza automatycznie, że każda darowizna będzie nieważna, ale treść takiego dokumentu powinna zostać zbadana przed dokonaniem czynności.

Ile kosztuje darowizna udziału

Podstawowym kosztem jest wynagrodzenie notariusza. Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej obowiązują następujące maksymalne stawki podstawowe:

Są to stawki maksymalne, a nie obowiązkowa cena każdej kancelarii. Do wynagrodzenia notariusza mogą dojść VAT, koszty wypisów oraz opłata sądowa związana z wpisem do księgi wieczystej. Przy wniosku o wpis udziału w prawie pobiera się część opłaty 200 zł proporcjonalną do wielkości wpisywanego udziału, jednak nie mniej niż 100 zł.

Darowizna może również podlegać podatkowi od spadków i darowizn. W przypadku najbliższej rodziny określonej w art. 4a ustawy, między innymi małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, pasierba, ojczyma i macochy, możliwe jest pełne zwolnienie przy spełnieniu ustawowych warunków. Ponieważ darowizna nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego, obowiązek odrębnego zgłoszenia przewidziany w art. 4a nie obejmuje takiego nabycia. Notariusze są płatnikami podatku od darowizn dokonywanych w formie aktu notarialnego i w przypadku podatku należnego dokonują jego poboru zgodnie z ustawą.

Gdy celem darowizny jest rozwiązanie konfliktu współwłaścicieli, warto również przed aktem rozważyć negocjacje odkupu udziału przez innego współwłaściciela. Darowizna na rzecz osoby trzeciej jest prawnie możliwa w typowej współwłasności ułamkowej, ale może doprowadzić do wejścia nowej osoby w istniejący spór, a następnie do postępowania o zniesienie współwłasności.

FAQ

Czy do darowizny 1/2 nieruchomości potrzebna jest zgoda właściciela drugiej połowy?

Co do zasady nie, jeżeli mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać własnym udziałem bez zgody pozostałych. Inaczej należy oceniać współwłasność łączną oraz przypadki podlegające przepisom szczególnym.

Czy darowiznę udziału w nieruchomości można sporządzić samodzielnie na piśmie?

Nie. Przeniesienie własności udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie zachowuje formy wymaganej dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Czy obdarowany przejmuje hipotekę?

Hipoteka pozostaje związana z obciążonym udziałem i nie znika wskutek darowizny. Obdarowany nie musi przez to automatycznie stać się osobistym dłużnikiem z umowy kredytu, ale wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonego udziału na zasadach przewidzianych dla hipoteki.

Czy można darować udział zajęty przez komornika?

Zmiana właściciela po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania egzekucyjnego, a zasady egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio do ułamkowej części nieruchomości. Taka sytuacja wymaga sprawdzenia daty i zakresu zajęcia przed dokonaniem czynności.

Czy pozostali współwłaściciele mają pierwszeństwo przed osobą, której chcę podarować udział?

Z samego faktu zwykłej współwłasności nieruchomości nie wynika ogólne prawo pozostałych współwłaścicieli do zablokowania darowizny albo przejęcia udziału. Trzeba jednak sprawdzić przepisy szczególne i zawarte umowy. Szczególnej analizy wymagają między innymi nieruchomości rolne.

Czy po otrzymaniu udziału można od razu żądać zniesienia współwłasności?

Co do zasady tak. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie zostało skutecznie i czasowo wyłączone zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego. Sposób zniesienia współwłasności zależy od właściwości nieruchomości i stanowisk współwłaścicieli.

Czy przy darowiźnie nieruchomości w najbliższej rodzinie trzeba składać SD-Z2?

Jeżeli nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia przewidziany w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie obejmuje takiego przypadku. Notariusz wykonuje obowiązki płatnika przewidziane dla darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego.

Ile kosztuje wpis obdarowanego do księgi wieczystej?

Przy wpisie udziału pobierana jest część podstawowej opłaty 200 zł proporcjonalna do wielkości udziału, jednak nie mniej niż 100 zł. Oprócz tego przy darowiźnie trzeba uwzględnić wynagrodzenie notariusza, VAT, wypisy aktu oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn.

Podsumowanie

Jeżeli nieruchomość jest objęta zwykłą współwłasnością w częściach ułamkowych, właściciel udziału może co do zasady darować go bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Kluczowe jest jednak wcześniejsze ustalenie, czy rzeczywiście dysponuje samodzielnym udziałem oraz czy udział nie jest obciążony hipoteką, zajęciem albo innym prawem wpływającym na sytuację obdarowanego.

Przed wizytą u notariusza warto sprawdzić aktualną księgę wieczystą, dokument nabycia, ewentualne akta egzekucyjne i umowy między współwłaścicielami. Jeżeli darczyńca ma wierzycieli, szczególnego znaczenia nabiera data zajęcia oraz ryzyko skargi pauliańskiej. Obdarowany powinien także pamiętać, że po darowiźnie staje się pełnoprawnym współwłaścicielem wraz z prawem do korzystania z rzeczy i żądania zniesienia współwłasności, ale jednocześnie wchodzi w istniejący układ praw, kosztów i potencjalnych sporów dotyczących nieruchomości.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 198–212 oraz art. 527–534.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 923–930 oraz art. 1000–1009.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 6, art. 8, art. 65, art. 67, art. 72 i art. 76.
• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, w szczególności art. 313.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a i art. 18.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 41 i art. 42.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 37.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, w szczególności § 2–5.