Monitoring na nieruchomości wspólnej – zgoda współwłaścicieli i prywatność

W sprawie monitoringu na nieruchomości wspólnej trzeba przeprowadzić dwa niezależne testy. Pierwszy dotyczy prawa rzeczowego i zarządu wspólną nieruchomością: kto może zdecydować o instalacji i w jakim trybie. Drugi dotyczy prywatności i ochrony danych: czy zakres obserwacji jest niezbędny i proporcjonalny, kto jest administratorem nagrań, kto ma do nich dostęp i jak długo są przechowywane. Spełnienie tylko jednego z tych warunków nie wystarcza.

Stan prawny uwzględniony w artykule: 16 sierpnia 2026 r.

Czy montaż kamer jest czynnością zwykłego zarządu — znaczenie miejsca, celu, kosztu i zakresu obserwacji

Kodeks cywilny nie wymienia monitoringu jako osobnej kategorii czynności. Dlatego nie można przyjąć zasady, że każda kamera wymaga jednomyślności albo że każdą kamerę może zamontować większość współwłaścicieli. Kwalifikacja zależy od konkretnego projektu.

Za zwykłym zarządem mogą przemawiać w szczególności: typowo ochronny cel, umiarkowany koszt, brak istotnej przebudowy, łatwa odwracalność instalacji oraz ograniczenie obserwacji do wejścia, bramy lub innego rzeczywiście zagrożonego miejsca wspólnego. W stronę czynności przekraczającej zwykły zarząd mogą natomiast prowadzić: duży koszt, trwała ingerencja w budynek, rozbudowany system obejmujący znaczną część nieruchomości, nowe instalacje techniczne, szeroki dostęp wielu osób do podglądu albo istotna ingerencja w sposób korzystania z części wspólnych i prywatność współwłaścicieli.

Trzeba też sprawdzić, czy współwłaściciele wcześniej umownie uregulowali sposób korzystania z nieruchomości. Umowa quoad usum może mieć znaczenie dla oceny, kto faktycznie korzysta z określonej części posesji, ale sama w sobie nie daje prawa do nieograniczonego monitorowania innych osób.

Jaka zgoda współwłaścicieli jest potrzebna — większość udziałów, jednomyślność, uchwała wspólnoty i rozstrzygnięcie sądu

Przy współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przede wszystkim art. 199–204 Kodeksu cywilnego. Jeżeli montaż monitoringu jest czynnością zwykłego zarządu, zgodnie z art. 201 K.c. potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a większość oblicza się według wielkości udziałów. Jeżeli wymaganej większości nie ma, każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności.

Jeżeli natomiast konkretny system monitoringu przekracza zakres zwykłego zarządu, art. 199 K.c. wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Gdy jednomyślności brak, współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli.

Wniosek dotyczący rozstrzygnięcia co do czynności odnoszącej się do rzeczy wspólnej rozpoznaje się w postępowaniu nieprocesowym. Co do zasady właściwy będzie sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Opłata od wniosku o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej wynosi obecnie 100 zł. Do wniosku warto dołączyć dokument potwierdzający udziały, opis i kosztorys instalacji, plan rozmieszczenia kamer i ich pól widzenia, proponowane zasady dostępu do nagrań oraz dowody uzasadniające potrzebę monitoringu, np. zgłoszenia wcześniejszych kradzieży lub dewastacji.

Inaczej wygląda sytuacja we wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, art. 19 ustawy o własności lokali odsyła przy zarządzie nieruchomością wspólną do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Przy większej liczbie lokali czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, natomiast czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uchwały właścicieli udzielającej zgody i odpowiedniego pełnomocnictwa.

Uchwały wspólnoty co do zasady zapadają większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w prawidłowo przyjętym trybie obowiązuje zasada jednego głosu na właściciela. Jeżeli wymaganej większości dla czynności przekraczającej zwykły zarząd nie uda się uzyskać, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali.

Właściciel, którego interes narusza uchwała albo który uważa ją za sprzeczną z prawem, umową właścicieli lub zasadami prawidłowego zarządzania, może ją zaskarżyć na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały, ale sąd może jej wykonanie wstrzymać.

W praktyce przed głosowaniem nad monitoringiem warto przedstawić właścicielom nie tylko cenę kamer, ale również dokładny plan pola widzenia, cel przetwarzania, okres retencji, zasady dostępu, informację RODO i informację, czy system nagrywa dźwięk. Pozwala to ocenić rzeczywisty zakres decyzji, a nie tylko sam zakup urządzeń.

Gdzie wolno skierować kamerę — wejście, podwórko, miejsca wspólne, drzwi lokali, okna i sąsiednia nieruchomość

Legalność monitoringu zależy nie tylko od miejsca zamocowania kamery, ale przede wszystkim od tego, co kamera faktycznie rejestruje. Kamera przykręcona do wspólnej ściany może naruszać prywatność, jeśli stale obserwuje drzwi konkretnego lokalu, okno, balkon albo sąsiednią posesję. Z kolei kamera obejmująca wspólne wejście lub bramę może być uzasadniona, jeżeli zakres obrazu ograniczono do obszaru potrzebnego do ochrony osób lub mienia.

Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do rejestrowania dźwięku. Dla typowego celu ochrony wejścia lub mienia zapis rozmów najczęściej nie jest potrzebny i może być środkiem nadmiernie ingerującym w prywatność.

Praktyka UODO potwierdza, że prywatny monitoring nie daje prawa do całodobowego śledzenia sąsiadów i otoczenia. W sprawie opisanej przez urząd 15 lipca 2026 r. monitoring obejmował obraz i dźwięk z drogi publicznej oraz sąsiednich nieruchomości. Prezes UODO nakazał zaprzestanie przetwarzania danych skarżących w takim zakresie. Wyznaczony w tamtej decyzji siedmiodniowy termin na usunięcie kamer albo zmianę ich usytuowania był terminem dotyczącym konkretnej sprawy, a nie ogólnym ustawowym terminem obowiązującym przy każdym monitoringu.

RODO i zasady przechowywania nagrań — administrator danych, informacja o monitoringu, dostęp, retencja i zabezpieczenie zapisów

Jeżeli na nagraniu można rozpoznać osobę, jej wizerunek jest daną osobową. Przy monitorowaniu części wspólnych używanych przez innych współwłaścicieli, mieszkańców, gości, kurierów czy pracowników nie należy automatycznie zakładać, że zastosowanie ma wyłącznie tzw. wyjątek domowy. Zakres wyjątku jest interpretowany wąsko, zwłaszcza gdy kamera obejmuje przestrzeń poza ściśle prywatną sferą osoby nagrywającej.

Kto jest administratorem i jaka jest podstawa prawna?

Administratorem jest ten, kto faktycznie ustala cele i sposoby przetwarzania danych. Przy systemie wprowadzonym przez wspólnotę będzie nim zasadniczo wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli własny system uruchamia konkretny współwłaściciel i sam decyduje o celu, kamerach, dostępie i retencji, to on może być administratorem w zakresie, w którym RODO ma zastosowanie.

Zgoda współwłaścicieli na montaż urządzeń i zgoda osoby nagrywanej w rozumieniu RODO to dwa różne zagadnienia. W systemach ochronnych podstawą przetwarzania bywa art. 6 ust. 1 lit. f RODO, czyli prawnie uzasadniony interes, ale administrator musi wykazać realny interes, niezbędność monitoringu i przewagę tego interesu nad prawami i wolnościami osób obserwowanych. Sama chęć posiadania podglądu albo ogólne powołanie się na bezpieczeństwo nie zwalnia z tej oceny.

Informacja o monitoringu

Osoba wchodząca na obszar objęty monitoringiem powinna otrzymać informację w sposób widoczny i zrozumiały. W praktyce stosuje się warstwową informację: przy wejściu podstawowe dane o administratorze, celu i zakresie monitoringu oraz wskazanie, gdzie znajduje się pełna klauzula. Pełna informacja powinna odpowiadać art. 13 RODO i obejmować m.in. podstawę prawną, okres przechowywania lub kryteria jego ustalania, odbiorców oraz prawa osoby obserwowanej.

Jak długo wolno przechowywać nagrania?

Dla typowego prywatnego lub wspólnotowego monitoringu nieruchomości nie ma jednego uniwersalnego terminu retencji wyrażonego w dniach. Z art. 5 ust. 1 lit. e RODO wynika zasada ograniczenia przechowywania: nagrania można zachowywać nie dłużej, niż jest to potrzebne do celu. UODO wskazuje, że okres powinien być możliwie krótki; w praktyce częściej uzasadnione są dni lub tygodnie niż wielomiesięczne archiwum bez konkretnego powodu.

Jeżeli doszło do zdarzenia, konkretny fragment nagrania można odseparować od materiału podlegającego automatycznemu nadpisaniu i przechowywać dłużej, jeśli jest potrzebny do ustalenia odpowiedzialności, dochodzenia roszczeń lub obrony przed nimi. Nie uzasadnia to jednak bezterminowego zachowywania wszystkich nagrań.

Dostęp i zabezpieczenie systemu

Dostęp do obrazu i nagrań powinny mieć tylko osoby rzeczywiście upoważnione. Rejestrator i aplikacja powinny być zabezpieczone indywidualnymi hasłami, a fabryczne dane dostępowe zmienione. Jeżeli zewnętrzna firma ma dostęp do danych w imieniu administratora, trzeba ocenić, czy jest podmiotem przetwarzającym i czy wymagana jest umowa powierzenia zgodna z art. 28 RODO. Sam montaż urządzeń przez serwis, który nie ma dostępu do danych, nie czyni automatycznie firmy podmiotem przetwarzającym.

Sprzeciw wobec nielegalnego monitoringu — wezwanie, skarga do UODO, ochrona dóbr osobistych i zabezpieczenie roszczenia

Jeżeli kamera obejmuje Pana lub Pani lokal, okna, drzwi, prywatną część posesji albo stale rejestruje korzystanie z części wspólnej w zakresie, który wydaje się nieuzasadniony, pierwszym krokiem powinno być zebranie dowodów. Warto sfotografować położenie kamer i tablice informacyjne, zapisać daty zdarzeń, zachować korespondencję oraz zwrócić się o udostępnienie dokumentów dotyczących podstawy montażu i zasad monitoringu.

Następnie warto skierować pisemne wezwanie do podmiotu, który decyduje o monitoringu – zależnie od sytuacji do współwłaściciela, wspólnoty, zarządu lub administratora danych. Pismo powinno wskazywać konkretną kamerę i problem oraz zawierać żądanie wyjaśnienia:

• kto jest administratorem danych i na jakiej podstawie działa system,
• jaki jest cel monitoringu i dlaczego jest on niezbędny,
• jaki obszar obejmują kamery i czy nagrywają dźwięk,
• jak długo przechowywane są nagrania,
• kto ma do nich dostęp i komu mogą być ujawniane,
• na jakiej podstawie z punktu widzenia zarządu rzeczą wspólną zamontowano urządzenia.

Można jednocześnie zażądać zmiany kąta kamery, zastosowania maskowania stref prywatności, wyłączenia dźwięku, ograniczenia retencji albo zaprzestania przetwarzania w określonym zakresie. Wyznaczenie w zwykłym wezwaniu np. 7 lub 14 dni na odpowiedź ma charakter praktyczny i nie jest ustawowym terminem rozpoznania żądania z RODO. Jeżeli pismo stanowi wykonanie praw z art. 15–22 RODO, administrator powinien poinformować o działaniach bez zbędnej zwłoki, co do zasady najpóźniej w ciągu miesiąca; w przypadkach wymagających tego ze względu na złożoność lub liczbę żądań termin może zostać przedłużony o kolejne dwa miesiące, z obowiązkiem poinformowania o przedłużeniu w pierwszym miesiącu.

Skarga do Prezesa UODO

Jeżeli problem dotyczy przetwarzania danych osobowych, można złożyć skargę do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Sam UODO zaleca, aby wcześniej zwrócić się do administratora o usunięcie naruszenia. W postępowaniu organ może zastosować przewidziane w RODO środki naprawcze, w tym nakazać zaprzestanie określonego przetwarzania. Skarga do UODO nie zastępuje jednak rozstrzygnięcia sporu o to, kto był uprawniony do dokonania czynności dotyczącej wspólnej nieruchomości.

Ochrona dóbr osobistych i zabezpieczenie

Nadmierna obserwacja może również naruszać dobra osobiste chronione w art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego, w szczególności prywatność, wizerunek lub nietykalność mieszkania. W zależności od sytuacji można żądać zaniechania naruszeń i usunięcia ich skutków, a przy spełnieniu dodatkowych przesłanek także roszczeń pieniężnych. Opłata stała od pozwu o ochronę dóbr osobistych wynosi obecnie 600 zł. Całkowity koszt sporu może być wyższy, jeżeli sprawa obejmuje dodatkowe roszczenia, wynagrodzenie pełnomocnika albo wydatki na dowody.

Jeżeli monitoring trwa i poważnie ingeruje w prywatność, wraz z pozwem lub przed jego wniesieniem można rozważyć wniosek o zabezpieczenie. Zgodnie z art. 730 i 730¹ K.p.c. trzeba uprawdopodobnić roszczenie i interes prawny w zabezpieczeniu. Przy roszczeniu niepieniężnym sąd może dobrać sposób zabezpieczenia odpowiedni do okoliczności, dlatego żądanie trzeba sformułować precyzyjnie, np. odnosząc je do określonego pola obserwacji lub sposobu przetwarzania.

Wykorzystanie nagrania jako dowodu — udostępnienie policji lub sądowi, zachowanie oryginału i odpowiedzialność za publikację

Nagranie z monitoringu może mieć znaczenie dowodowe przy kradzieży, uszkodzeniu mienia, sporze sąsiedzkim albo innym zdarzeniu. Jeżeli konkretny fragment może być potrzebny, należy zabezpieczyć go przed automatycznym nadpisaniem. Najlepiej zachować oryginalny plik w formacie wygenerowanym przez system, utworzyć kopię roboczą i zanotować datę eksportu, urządzenie źródłowe, osobę wykonującą kopię oraz okoliczności zdarzenia. Nie należy niepotrzebnie edytować jedynego egzemplarza nagrania.

Materiał można przekazać Policji, prokuraturze, sądowi lub ubezpieczycielowi, jeżeli jest to uzasadnione konkretnym zdarzeniem i ma odpowiednią podstawę prawną. Administrator powinien odnotować komu, kiedy i w jakim zakresie ujawniono nagranie. Jeżeli osoba nagrana korzysta z prawa dostępu do swoich danych, trzeba uwzględnić prawa innych osób widocznych w materiale, np. przez zamazanie ich wizerunków, jeśli jest to potrzebne.

Nie należy utożsamiać przekazania materiału właściwemu organowi z publikacją nagrania w internecie. Umieszczenie filmu w mediach społecznościowych, na grupie osiedlowej albo publicznym komunikatorze jest odrębnym wykorzystaniem danych i wizerunku. Może ono naruszać RODO, dobra osobiste lub inne przepisy, nawet jeśli samo utrwalenie zdarzenia miało uzasadniony cel ochronny.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może sam zamontować kamerę na wspólnej posesji?

Nie można odpowiedzieć wyłącznie na podstawie wysokości jego udziału. Trzeba ustalić, czy montaż jest czynnością zwykłego zarządu czy przekracza zwykły zarząd. W pierwszym przypadku liczy się większość udziałów, w drugim co do zasady potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Osobno trzeba ocenić prywatność i RODO.

Czy większość oznacza większość osób?

Przy współwłasności ułamkowej Kodeks cywilny przewiduje, że większość oblicza się według wielkości udziałów, a nie według liczby współwłaścicieli. We wspólnocie mieszkaniowej również zasadą jest głosowanie według udziałów, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Czy kamera może być skierowana na drzwi sąsiada?

Taki kadr jest ryzykowny, bo pozwala odtwarzać informacje o wizytach, wyjściach i powrotach mieszkańców. Jeśli ochronę wejścia można osiągnąć przez inny kąt kamery albo maskowanie części obrazu, administrator powinien zastosować mniej ingerujące rozwiązanie.

Czy monitoring może nagrywać dźwięk?

Techniczna możliwość nie oznacza legalności. Dla typowego celu ochrony osób i mienia dźwięk zwykle nie jest konieczny, a zapis rozmów znacznie zwiększa ingerencję w prywatność. Funkcję audio należy więc co do zasady wyłączyć, jeśli administrator nie potrafi wykazać odrębnej, konkretnej potrzeby i podstawy prawnej.

Ile dni wolno przechowywać nagrania?

Nie ma jednego ogólnego terminu dla każdego prywatnego lub wspólnotowego monitoringu. Administrator musi ustalić okres odpowiadający celowi i wykazać, dlaczego jest potrzebny. Materiał dotyczący konkretnego incydentu może być zabezpieczony na dłużej na potrzeby postępowania lub roszczeń, podczas gdy pozostałe nagrania powinny być regularnie nadpisywane lub usuwane.

Czy przed skargą do UODO trzeba napisać do administratora?

UODO wskazuje, że w pierwszej kolejności warto zwrócić się do administratora o usunięcie naruszenia. W piśmie należy konkretnie opisać kamerę, zakres obserwacji i żądanie. Jeżeli korzysta się z praw wynikających z art. 15–22 RODO, odpowiedź powinna nastąpić co do zasady w ciągu miesiąca, z możliwością przewidzianego w RODO przedłużenia.

Czy nagranie można przekazać Policji?

Tak, jeżeli nagranie dotyczy konkretnego zdarzenia i przekazanie jest uzasadnione prowadzonym postępowaniem lub potrzebą ochrony praw. Należy zabezpieczyć oryginał i ograniczyć przekazywany materiał do potrzebnego zakresu. Publiczna publikacja nagrania jest odrębną kwestią i może rodzić odpowiedzialność.

Podsumowanie

Przy sporze o kamerę na nieruchomości wspólnej najpierw trzeba ustalić, kto podjął decyzję o montażu i czy miał do tego wymaganą większość, jednomyślność albo uchwałę. Następnie należy sprawdzić rzeczywisty kadr, dźwięk, cel, podstawę przetwarzania, retencję i dostęp do nagrań. Jeżeli monitoring jest zbyt szeroki, najskuteczniejsze jest precyzyjne pisemne żądanie ograniczenia naruszenia, poparte dokumentacją. Dalsza droga zależy od charakteru problemu: spór o zarząd rzeczą wspólną rozstrzyga sąd, naruszenia RODO można zgłosić do Prezesa UODO, a naruszenie prywatności może uzasadniać ochronę dóbr osobistych i wniosek o zabezpieczenie.

Przed wszczęciem postępowania warto zebrać uchwały lub zgody, dokumenty udziałowe, plan kamer, klauzulę informacyjną, korespondencję, zdjęcia pola widzenia oraz informacje o retencji i dostępie. To właśnie te dokumenty zwykle decydują, który tryb działania jest właściwy.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 23, 24 oraz art. 199–206; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 19 oraz art. 22–25; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 507, 606, 730, 730¹ i 755; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 468 z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 26 i art. 39; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 z późniejszymi zmianami.
• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 (RODO), w szczególności art. 5, 6, 12–13, 15, 17–18, 21, 28 i 32.
• Europejska Rada Ochrony Danych, Wytyczne 3/2019 dotyczące przetwarzania danych osobowych przez urządzenia wideo.
• Urząd Ochrony Danych Osobowych, wskazówki dotyczące wykorzystywania monitoringu wizyjnego oraz komunikat z 15 lipca 2026 r. dotyczący prywatnego monitoringu, decyzja DKE.561.4.2026.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.